今年央行已連續五度加息，余下的兩個(gè)月不排除再度加息的可能，這意味著(zhù)“供樓族”的房貸壓力，將于明年元旦集中體現。在這之前是籌錢(qián)提前還貸，還是用閑錢(qián)投資生利以彌補利息成本上漲，這些都是“供樓族”現在必須考慮的問(wèn)題。
資金寬裕者：
提前還貸省息十七萬(wàn)
去年最后一次加息，讓房貸(5年期以上)基準利率定格在6.84%(優(yōu)惠利率5.814%)水平，而經(jīng)過(guò)今年5度加息，房貸利率已拉高至7.83%(優(yōu)惠利率6.6555%)。這意味著(zhù)，按年調整的房貸，在明年元旦將一次性上漲近1個(gè)百分點(diǎn)。
劉先生去年買(mǎi)了一套閔行七寶的商品房，貸50萬(wàn)元，期限20年，去年12月起等額還貸。按當時(shí)優(yōu)惠利率5.814%，每月還款3528.71元，假設期間利率無(wú)變化，20年還貸本息合計846890.68元，其中利息346890.68元。然而今年連續加息打亂了劉先生的規劃。假設今年不再加息，明年元旦起，劉先生的月供將增至3773.78元，一下漲了245元多。
供貸壓力陡然增大，怎么辦？假設劉先生手頭有閑錢(qián)，可選擇提前還款10萬(wàn)元。按目前利率計，提前還貸后，還款本金余額約38.52萬(wàn)元。這種情況下，銀行理財專(zhuān)家為劉先生設計了3種提前還貸方案。
方案一：還款額不變，縮短還款期限。每月還款3530.51元，剩余還款期168期(月)，14年左右。等還清貸款，總利息支出約238993.24元。該方式好處是利息明顯減少，在新還款計劃下，利息將銳減近17萬(wàn)元。
方案二：減少每月還款額�？傔�貸期仍為20年，剩余還款期約19年，但由于提前還貸后本金余額已減至38.52萬(wàn)元，調整后每月供款額僅需2981.14元。等還清貸款，劉先生利息總支出約32.56萬(wàn)元。這種方式的好處是每月負擔減輕了。
方案三：既增加每月還款額又縮短期限。該方案最節省利息支出，但專(zhuān)家指出其缺點(diǎn)也同樣明顯，即還貸壓力會(huì )隨之加大，不適合大部分“工薪供樓族”。
專(zhuān)家介紹，對工薪市民來(lái)說(shuō)，“月供不變、縮短還款年限”方案，是相對最劃算的選擇，因每月還貸壓力不會(huì )增大，需支付利息卻減少很多；而“減少月供、還款期不變”方式則減輕了月供負擔，但節省利息的程度最低。
資金緊張者：
選對產(chǎn)品可緩加息壓力
如果缺少寬裕資金用來(lái)提前還貸，那也有房貸產(chǎn)品可緩解壓力。深圳發(fā)展銀行推出“氣球貸”產(chǎn)品，可讓借款人實(shí)貸30年按揭，而本金卻只需按5年期房貸利率計息還款。
也就是說(shuō)，“供樓族”可與銀行約定以5年為期，將30年的房貸分成6段來(lái)還，那么利率將只有現行5年期基準利率(可打八五折)執行，這樣其月供負擔將相對于30年期房貸而言更低、還款總額也更低。
專(zhuān)家算了一筆賬，如果去年申請了50萬(wàn)元“氣球貸”，分段貸款期限5年，與銀行約定按30年月供計算期限。那月供為2841元，月利率4.59‰，第5年末貸款余額463068元；而按30年期普通貸款計，月供2938元，月利率4.845‰，第5年末貸款余額464875元。相比之下，“氣球貸”比普通房貸要節省更多利息。
多數銀行提供房貸“雙周供”，從每月還款一次改為兩周還款一次，每次還款額為原月供一半�？纱蟠鬁p少利息負擔并有效縮短還款期限。如一筆去年50萬(wàn)元30年按揭貸款，假設按6.12%計息，“雙周供”可比月等額還款節省利息115186元，比例達19.42%；縮短還款期64個(gè)月，即30年的月供還款年限將縮至24年零8個(gè)月。銀行理財專(zhuān)家指出，“氣球貸”、“雙周供”等還款方式，適合于收入較穩定且均衡的市民。
此外，光大銀行“隨心還”、交通銀行“安居貸”等產(chǎn)品，提供了自主安排還貸方式的機會(huì )。對很多年輕“供樓族”來(lái)說(shuō)，選擇上述產(chǎn)品，可在貸款初期(1年左右)只還利息不還本金，度過(guò)資金緊張期后，再采用等額還貸方式還本付息。理財專(zhuān)家稱(chēng)，“隨心還”、“安居貸”可緩解前期還款壓力，尤其在多次加息后，其緩解還貸壓力的優(yōu)勢更為明顯。
一是等額本息還款法貸款、且貸款快要到期者。貸款前期償還的多是利息，后期還本金。如還款已逾8年，提前還貸并不省利息。
二是有投資計劃的。若投資收益超過(guò)月供房貸利息一定額度，可考慮投資。
三是純公積金貸款。如果目前房貸以公積金貸款為主，暫時(shí)不必急于提前還款，因現階段公積金貸款利率明顯低過(guò)5年期以上貸款利率，融資成本相對較低。
銀行建議：有提前還貸計劃的最好現在就預約最近提前還貸預約量明顯上升趨勢，年底滬上銀行可能迎來(lái)大批提前還貸的市民。由于新政規定：首套住房貸款結清后再貸款買(mǎi)房，才能享受優(yōu)惠利率，因此一些有換房計劃的市民，只能選擇提前將房貸結清，再貸款購房。
如果想提前還貸，需提前一個(gè)月向銀行預約。多數銀行設定了不同門(mén)檻，如還款時(shí)間、提前還貸金額等。如果11月份才申請，可能要排到12月底方能進(jìn)入還貸程序。屆時(shí)還貸申請有可能被拒絕或辦理周期拖長(cháng)。(記者李強)
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