三年前研究生畢業(yè)的李河南現已是福建省某省直機關(guān)的一名公務(wù)員，他工作穩定，收入不低。工作三年仍買(mǎi)不起房的李河南近日投奔了福州“明萌個(gè)人合作建房籌備組”(簡(jiǎn)稱(chēng)“明萌”)。在房?jì)r(jià)瘋漲的今天，價(jià)格低廉的個(gè)人合作建房無(wú)疑是一個(gè)天大的利好消息。
然而，真正的個(gè)人合作建房存在諸多變數，也未給廣大的參與者帶來(lái)最終的實(shí)惠。從大連、福州、沈陽(yáng)、深圳等地的現狀看，個(gè)人合作建房仍是一道未解的“應用題”。
“不愿買(mǎi)高價(jià)房的人們聯(lián)合起來(lái)”
幾乎所有個(gè)人合作建房的原因歸總起來(lái)就一個(gè)：買(mǎi)不起高價(jià)的城市商品住房�！八�，不愿買(mǎi)高價(jià)房的人們聯(lián)合起來(lái)，建設自己的家園�！绷种胰A說(shuō)，這是“明萌”的口號。
林忠華告訴記者，福州房?jì)r(jià)最近三年上漲得最猛，在市區同一地塊，三年前的新建住宅均價(jià)大概是4000元/平方米，今年就超過(guò)了7000元/平方米�，F在的房?jì)r(jià)漲幅雖有較大回落，但房?jì)r(jià)實(shí)際上漲的空間仍很大。試想，售價(jià)在每平方米4000元時(shí)，每月房?jì)r(jià)漲幅為10%，不過(guò)是漲了400元。而現在以每平方米7000元計，漲幅落至6%，也還是漲了420元。
李河南告訴記者，就算是公務(wù)員有穩定的收入，還有住房公積金貸款，買(mǎi)房壓力也很大。他現在年收入4萬(wàn)元，福州市區一套便宜的100平方米的普通商品房也要50萬(wàn)元，公積金按揭貸款25萬(wàn)元，剩下的25萬(wàn)元一次性支付的話(huà)，就是不吃不喝也得花6年多的時(shí)間積蓄。
土地競拍的新看客
10月20日，第一次坐在福州市土地競拍中心大廳的“明萌”發(fā)起人林忠華盯著(zhù)屏幕上不停滾動(dòng)的地塊競拍信息，當所有的11個(gè)競拍地塊一一滾過(guò)，林忠華手中的號碼牌還一次都沒(méi)有被舉起。自從2005年8月福州市允許個(gè)人以?huà)炜科髽I(yè)方式參加土地競拍以來(lái)，福州市有過(guò)4家個(gè)人合作建房組織，今年4月誕生的“明萌”是目前唯一活躍的個(gè)人合作建房組織，它的一舉一動(dòng)牽動(dòng)著(zhù)人們的視線(xiàn)。
經(jīng)濟師出身的林忠華手里“握”著(zhù)近200人、1000多萬(wàn)元的合作建房資金，11個(gè)掛牌出讓的地塊中起拍價(jià)金額最小的也在5000萬(wàn)元以上，每一塊成交地的樓面地價(jià)也都大大超過(guò)了他的預想。
林忠華畢竟是成功地當了一回土地競拍會(huì )上的看客，他告訴記者：“雖然沒(méi)有獲得我們想要的建房用地，但我們看到個(gè)人建房方案更接近成功了�！�
今年4月，林忠華和其他8人共同發(fā)起成立“明萌個(gè)人合作建房籌備組”，6月19日在光大銀行設立儲蓄賬戶(hù)，保證資金賬目透明和取得銀行監管。截至8月12日，53名志同道合者加盟簽訂委托競拍地塊協(xié)議，并按規定每人拿出8萬(wàn)元存入賬戶(hù)。據福州市規定，參加地塊競拍需先繳500萬(wàn)元的保證金，區區400多萬(wàn)元的“明萌”連土地競拍的門(mén)檻都邁不進(jìn)，不得不放棄9月份的一次競拍機會(huì )。
“人人想搭車(chē)，人人怕買(mǎi)票”
林忠華將競拍無(wú)果的直接原因歸結為資金不足，也就是合作建房的真正參與者不夠多。林忠華念念不忘合作建房有三個(gè)優(yōu)勢，“第一，房?jì)r(jià)低。合作建房與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不同，沒(méi)有銷(xiāo)售利潤和營(yíng)銷(xiāo)費用，單省去這兩項，就讓合作建房者節省25%的置房成本；第二，質(zhì)量高。自己建房可以自己控制建材質(zhì)量；第三，物業(yè)好。房屋建成后，可以由全體業(yè)主自辦物業(yè)公司�！�
個(gè)人合作建房?jì)?yōu)勢明顯，但它仍讓很多人放不下心。林忠華坦言，目前有意參加“明萌”的達600多人，真正加盟合作的卻不足1/3，2/3的人都在觀(guān)望等待。這直接導致了個(gè)人合作建房屢陷資金困境。
去年成立的福州個(gè)人合作建房組織——“藍領(lǐng)聯(lián)盟”由于沒(méi)有足夠的資金，目前運作陷入停頓。而在去年最高峰時(shí)期，想參與該個(gè)人合作建房組織的“外圍”人數超過(guò)千人，但真正愿意“進(jìn)入內部”簽訂委托競拍地塊協(xié)議的不足百人。
“藍領(lǐng)聯(lián)盟”的一位負責人深有感觸地告訴記者，想合作建房的人大多數沒(méi)有錢(qián)，八萬(wàn)元、十萬(wàn)元對他們來(lái)說(shuō)都是天文數字。之所以出現“人人想搭車(chē)，人人怕買(mǎi)票”的局面，是因為參與者對發(fā)起人缺少足夠的信任。
繞不開(kāi)的與開(kāi)發(fā)商合作
個(gè)人合作建房的參與者另一大擔心源于繞不開(kāi)與開(kāi)發(fā)商合作。為了符合市場(chǎng)操作規則，個(gè)人合作建房組織在內部“合作”之外，大都選擇了與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作這一路徑。福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所負責人王阿忠博士告訴記者，這種模式除了缺乏透明度之外，還有太多的操作漏洞，容易出現開(kāi)發(fā)商騙局。
王阿忠說(shuō)，由政府認可的土地使用者只是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而不是所有合作建房的參與者，只有具備資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商才能去買(mǎi)地，而開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地的錢(qián)又來(lái)自個(gè)人的湊份子，誰(shuí)都不能保證開(kāi)發(fā)商會(huì )不會(huì )拿著(zhù)這筆錢(qián)去貸款或干別的事。其次，房屋建好后，在產(chǎn)權證辦理上，由于政府部門(mén)在辦理產(chǎn)權證的時(shí)候直接面對的是開(kāi)發(fā)商，而不是所有合作建房參與者，致使合作建房參與者一開(kāi)始就陷入被動(dòng)。
“個(gè)人合作建房之所以選擇與開(kāi)發(fā)商合作，主要是組織者對房地產(chǎn)建設不熟悉造成的。如果對資金管理、建房程序都了如指掌，合作建房組織在取得地塊后，即可成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司自行建房，不必繞這樣的‘彎路’�！绷种胰A說(shuō)。
福建仁文建設有限公司總經(jīng)理林曉彤認為，個(gè)人合作建房組織實(shí)際上類(lèi)似多股東的有限責任公司，根據我國目前的政策法規，個(gè)人合作建房必須走與開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)的路。
一道未解的“應用題”
福州市房地產(chǎn)管理部門(mén)目前對個(gè)人合作建房現象的態(tài)度是：既不鼓勵，也不反對。只有個(gè)人合作建房組織者仍在四處奔波，試圖壯大隊伍，夢(mèng)想成真。
王阿忠說(shuō)，從理論上來(lái)說(shuō)，個(gè)人合作建房行得通，對當前節節攀升的房?jì)r(jià)也將起到抑制作用。但個(gè)人合作建房畢竟是民間組織行為，參與者眾多，極易出現失控局面。一是在融資上，缺乏監督機制，極易被少數人控制，很難排除這么大筆資金被挪用甚至更為嚴重的行為；二是在具體操作上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)畢竟是一個(gè)非常專(zhuān)業(yè)的事，在項目管理及后期的水電物業(yè)等配套設施上是否有能力跟進(jìn)，這對組織者以及參與者來(lái)說(shuō)，是一個(gè)挑戰和考驗。
王阿忠認為，再從全國的個(gè)人合作建房實(shí)踐來(lái)看，大連的個(gè)人合作建房被叫停了，長(cháng)春的偃旗息鼓了，深圳的個(gè)人合作建房最終走了一條收購二手公寓樓的“捷徑”。真正意義上的個(gè)人合作建房仍是一道未解的“應用題”。
林曉彤認為，個(gè)人合作建房顯然是一條違背市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)化分工的倒退之路。個(gè)人合作建房現象是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平衡的特殊時(shí)期的產(chǎn)物，不代表整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)走上健康發(fā)展之路，房?jì)r(jià)理性回歸，個(gè)人合作建房也就沒(méi)有了生存空間。(來(lái)建強)
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