進(jìn)入10月，北京多個(gè)項目銷(xiāo)售量放緩，甚至個(gè)別項目出現滯銷(xiāo)的情況，多個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)月余未簽約一套。業(yè)界普遍認為，其原因有二。一是房?jì)r(jià)現在已經(jīng)到了一定的高位，第三季度五環(huán)路以?xún)茸≌诜烤鶅r(jià)為13754元/平米；二是9月底出臺的第二套房房貸新政對市場(chǎng)的沖擊。今年4月份，北京也曾出現過(guò)高價(jià)大戶(hù)型有價(jià)無(wú)市的局面。
或許種種跡象表明，北京樓市在經(jīng)過(guò)多年的高燒不止后，開(kāi)始明顯降溫。
在經(jīng)過(guò)今年4月的大戶(hù)型銷(xiāo)售冷清后，進(jìn)入10月，北京樓市的狂熱和喧囂再次明顯降溫。多個(gè)項目銷(xiāo)售量放緩，甚至個(gè)別項目出現滯銷(xiāo)的情況，種種跡象表明，北京樓市在經(jīng)過(guò)多年的高燒不止后，開(kāi)始逐漸轉冷。
“最近房子不太好賣(mài)了”，10月31日，東部一個(gè)大戶(hù)型項目的負責人顯得有點(diǎn)著(zhù)急。而在4個(gè)月前，該負責人還曾向記者表示，由于項目銷(xiāo)售情況好，每個(gè)月都會(huì )往上調整一次價(jià)格。
冬天的腳步似乎也在慢慢逼近北京樓市。記者采訪(fǎng)了解到，在金融、稅收、土地等多種調控手段的疊加效應下，近一段時(shí)間以來(lái)，北京樓市明顯降溫。不少項目尤其是一些大戶(hù)型項目都步入了銷(xiāo)售瓶頸期，更有不少項目開(kāi)盤(pán)月余連一套房都沒(méi)有賣(mài)出去。
“新政層出不窮，房?jì)r(jià)現在又到了如此的高位，這都影響著(zhù)購房者的心理，樓市變冷也就不足為奇了”，有業(yè)內人士如是解讀北京樓市眼下的清淡局面。
多個(gè)樓盤(pán)整月未簽約一套
官方公布的網(wǎng)上簽約數據向來(lái)被看作是最客觀(guān)的銷(xiāo)售狀況反映。近段時(shí)間以來(lái)，不少項目的網(wǎng)上簽約情況都不容樂(lè )觀(guān)。記者在北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上隨機查詢(xún)了一下，就發(fā)現多個(gè)近段時(shí)間拿到預售證開(kāi)盤(pán)的項目，期房簽約統計量均為零，還有一些項目的簽約量也是寥寥數套。
位于德勝門(mén)外的美倫堡家園，9月22日取得預售許可證并于當天開(kāi)盤(pán)，批準銷(xiāo)售套數為108套，截至10月31日僅有4套簽約。
位于朝陽(yáng)區東風(fēng)鄉的華業(yè)玫瑰郡，8月24日取得預售許可證，8月底開(kāi)盤(pán)，批準銷(xiāo)售套數為611套，目前還是一套都沒(méi)有簽約。
再看看位于四惠的東恒時(shí)代2期TIMES，9月21日取得預售許可證并開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，批準銷(xiāo)售套數為201套，但是目前簽約量上仍然顯示為零。
同樣的尷尬也出現在二環(huán)內項目西絨線(xiàn)胡同26號上，該項目9月14日獲得預售許可證，批準銷(xiāo)售套數為116套，9月17日正式開(kāi)盤(pán)，但是現在還是一套都沒(méi)簽出去。
市場(chǎng)成交量應聲而降
在一些項目正在遭遇銷(xiāo)售瓶頸的同時(shí)，市場(chǎng)成交量也已經(jīng)顯現出冬天的寒意，今年剛剛收尾的“金九銀十”黯淡無(wú)光�！笆芄⿷坎蛔愕纫蛩氐挠绊�，這幾個(gè)月的市場(chǎng)交易量明顯在下降”，中原地產(chǎn)華北區域總經(jīng)理李文杰告訴記者。
網(wǎng)簽數據顯示，9月1日之后取得銷(xiāo)售證的項目，總體網(wǎng)簽率35%，普通住宅相對樂(lè )觀(guān)一點(diǎn)，也不過(guò)41%而已。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數據顯示，9月份同比去年網(wǎng)上日均簽約減少56套，日均簽約面積減少4861平方米，其中，住宅日均簽約減少37套，面積減少3767平方米。
被視為樓市晴雨表的“黃金周”樓市同樣蕭條：10月1日至6日，北京期房網(wǎng)上簽約日均267套，其中住宅期房日均簽約247套，低于去年同期水平，也低于8月以來(lái)北京期房網(wǎng)上簽約日均439套的水平。
與成交量萎靡不振的情況相對應的是處于高位的房?jì)r(jià)。官方統計數據表明，第三季度，五環(huán)路以?xún)茸≌诜烤鶅r(jià)為13754元/平方米。從6月底到9月末，僅僅3個(gè)月的時(shí)間，北京五環(huán)路內住宅期房的均價(jià)就已超過(guò)上半年時(shí)四環(huán)路內住宅的期房均價(jià)。以此推算，北京五環(huán)內一套75平方米的商品住宅的價(jià)格就要高達上百萬(wàn)元。
上漲太快導致客戶(hù)群分化
“房?jì)r(jià)已經(jīng)漲到高位，但是購房者的收入并沒(méi)有相應增長(cháng)，這是造成市場(chǎng)觀(guān)望的重要原因”，華高萊思國際地產(chǎn)顧問(wèn)(北京)有限公司副總經(jīng)理公衍奎如是說(shuō)。
公衍奎認為，從今年上半年以來(lái)房?jì)r(jià)持續上漲，已經(jīng)使一些項目的客戶(hù)群突然分化，就是說(shuō)，當房?jì)r(jià)升上去后，原有的客戶(hù)群已經(jīng)不再是其目標客戶(hù)群，需要重新尋找一個(gè)更高收入檔次的客戶(hù)群。而對于那個(gè)收入檔次的購房者來(lái)說(shuō)，可選擇的面更寬，這就使漲價(jià)的項目面臨客戶(hù)群變稀薄的尷尬。
比如東部的朝陽(yáng)路板塊，本來(lái)定位是白領(lǐng)社區，按照年收入的五倍是一個(gè)購房者所能承受的購房款來(lái)看，工作了幾年的白領(lǐng)能承受的房?jì)r(jià)也就是6000-8000元/平方米，但是眼見(jiàn)著(zhù)朝陽(yáng)路板塊的房?jì)r(jià)很快就蹦過(guò)了10000元/平方米，很多年輕白領(lǐng)就只能知難而退了。
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新表示，樓市遇冷的現象也和購房者的預期有關(guān)。央行房貸新政出臺，實(shí)際上是給購房者的一個(gè)信號，樓市上的投資者有可能會(huì )大大減少，房?jì)r(jià)有可能會(huì )下降，所以大家都愿意等等看。這樣的結果就是導致成交量下降，而成交量下降又有可能導致房?jì)r(jià)的增幅下降。如此下去，當越來(lái)越多的人預期房?jì)r(jià)會(huì )跌的時(shí)候，可能都跟著(zhù)觀(guān)望，那么房?jì)r(jià)真有回調的可能。
專(zhuān)家預測
2008年后或出現房?jì)r(jià)拐點(diǎn)
“現在的房?jì)r(jià)太高了”，首都經(jīng)貿大學(xué)房地產(chǎn)研究所原所長(cháng)張躍慶表示，2008年奧運之后，開(kāi)發(fā)商將不能再炒“奧運”概念，若是政府的宏觀(guān)調控政策能夠進(jìn)一步細化并執行到位，那么北京的房?jì)r(jià)將會(huì )回落到合理區間，“雖然不好說(shuō)2008年是否一定會(huì )是北京房?jì)r(jià)的拐點(diǎn)，但是房?jì)r(jià)肯定會(huì )有調整”。
張躍慶還認為，地價(jià)是虛擬價(jià)格，虛擬經(jīng)濟一般和利息率是成反比的，隨著(zhù)我國的利息率不斷提高，虛擬經(jīng)濟和實(shí)體經(jīng)濟的差距在不斷縮小，土地價(jià)格勢必隨之波動(dòng)，房?jì)r(jià)的調整也就在所難免。
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新則認為，從2001年開(kāi)始的這一輪房地產(chǎn)熱已經(jīng)接近尾聲�！胺�?jì)r(jià)不可能永遠處于上升趨勢，總會(huì )有拐點(diǎn)，而房地產(chǎn)熱潮也是會(huì )有一個(gè)周期的，現在種種跡象表明，這輪熱潮已經(jīng)接近尾聲�！�
在王宏新看來(lái)，四年來(lái)政府已經(jīng)出了稅收、土地供應等方面的調控政策，宏觀(guān)調控的框架已經(jīng)搭建好了，不過(guò)今后有可能還會(huì )進(jìn)一步緊縮信貸，比如把商業(yè)銀行的第二套房標準也統一定為“以家庭計”等。
購房者心態(tài)
持幣待購處于觀(guān)望
房貸新政、限價(jià)房、高房?jì)r(jià)，在這些因素的綜合“刺激”下，購房者的觀(guān)望情緒已經(jīng)被史無(wú)前例地激發(fā)了出來(lái)。
在10月27-28日北京市第26屆房交會(huì )上，鏈家地產(chǎn)進(jìn)行了一次關(guān)于房貸新政影響的調查，結果顯示，房貸新政的頒布促使35.1%的首次置業(yè)消費者和53.6%的第二次貸款買(mǎi)房者采取暫緩購房的觀(guān)望做法。
在媒體工作的陳小姐一直都想購買(mǎi)一套小戶(hù)型房子而結束自己的租房生涯。今年上半年，她曾經(jīng)馬不停蹄地看了好些項目，但是四五月份陳小姐暫停了購房計劃，原因是政府開(kāi)始推出西三旗地塊等限價(jià)地。一邊是不斷攀升的房?jì)r(jià)，一邊是限價(jià)房帶來(lái)的較低價(jià)格購房的曙光，陳小姐徘徊不定。又過(guò)了幾個(gè)月，北京2007年供地計劃和國務(wù)院24號文先后頒布，其中更是規定了“要加大保障性住房的供應”。
“我現在準備等著(zhù)買(mǎi)限價(jià)房了，反正商品房的房?jì)r(jià)已經(jīng)高得夠不著(zhù)了”，陳小姐說(shuō)，雖然現在限價(jià)房的購買(mǎi)資格還沒(méi)有正式定下來(lái)，但她是留京戶(hù)口，應該可以符合要求。
“去年看房的時(shí)候，覺(jué)得10000元/平方米的價(jià)格已經(jīng)夠高的了，畢竟工作才3年，積蓄有限�，F在房?jì)r(jià)幾乎漲了一倍，五環(huán)之內基本上找不到10000元/平方米以?xún)鹊姆孔樱?0平方米的房子，比去年要多掏五六十萬(wàn)元，實(shí)在是太離譜了！已經(jīng)錯過(guò)那個(gè)買(mǎi)房的好時(shí)候了，現在買(mǎi)顯然不合適”，購房人李先生告訴記者，他已經(jīng)無(wú)奈地把近期買(mǎi)房的意愿暫時(shí)擱置。
在一家證券機構工作的楊先生，和女友準備在四惠附近買(mǎi)房結婚。他告訴記者，幾個(gè)月前，他和女友就開(kāi)始看房子。8月份的時(shí)候，他們看了后現代城項目，“那時(shí)房?jì)r(jià)是12000元/平方米，估計現在得14000元/平方米以上了。當時(shí)覺(jué)得價(jià)格還湊合，但是戶(hù)型都偏大，我們還是承受不起”，楊先生說(shuō)。
9月份，他們又去看了東恒時(shí)代，起價(jià)就要16500元/平米。這個(gè)價(jià)格令楊先生望而卻步。又看了幾個(gè)項目后，楊先生說(shuō)，后來(lái)他把目光轉向二手房，看中了一個(gè)50平米的小戶(hù)型，一問(wèn)價(jià)格也要13500元/平米�！斑�是先租房看看吧，說(shuō)不定房?jì)r(jià)會(huì )跌呢，實(shí)在不行，到時(shí)候我們回老家發(fā)展去”。
記者觀(guān)察
有價(jià)無(wú)市 風(fēng)險不容小覷
從以前的“賣(mài)房子像賣(mài)白菜”，到現在的一個(gè)月只簽約幾套房甚至一套房都簽不出去，不少開(kāi)發(fā)商感受到了心理的落差。記者試圖請幾位零簽約項目的開(kāi)發(fā)商談?wù)劸唧w情況，但是他們或諱莫如深，或以開(kāi)會(huì )為由婉拒采訪(fǎng)。
多位業(yè)內人士和專(zhuān)家都表示了一個(gè)類(lèi)似的觀(guān)點(diǎn)，“北京的房?jì)r(jià)漲得太快了，已經(jīng)讓原有的客戶(hù)群夠不著(zhù)了”。北京房?jì)r(jià)的拐點(diǎn)會(huì )在何時(shí)出現，沒(méi)有人能下定論。但是，正在購房者中悄然蔓延的觀(guān)望情緒，將北京樓市有價(jià)無(wú)市的尷尬暴露無(wú)遺。
有句話(huà)說(shuō)，“稻草壓倒駱駝”，誠然，或許宏觀(guān)政策的一個(gè)微小調整，就有可能造成樓市的逆轉，比如美國的次級貸問(wèn)題。
對于捂盤(pán)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，其實(shí)是在進(jìn)行一場(chǎng)豪賭。他們在等待房?jì)r(jià)繼續上漲以帶來(lái)更高的利潤，但是與此同時(shí)，也在承受著(zhù)巨大的風(fēng)險。如果樓市突現拐點(diǎn)，房子賣(mài)不出去，很有可能會(huì )影響到企業(yè)運轉，甚至面臨資金鏈斷裂的威脅。
追求利潤和規避風(fēng)險孰輕孰重，還得開(kāi)發(fā)商自己掂量。（楊娟娟）
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