現象一 成交價(jià)格低于掛牌價(jià)格
關(guān)鍵詞：議價(jià)空間
漢宇地產(chǎn)近期成交了這樣一套房源：世紀之春花園174.06平方米的大戶(hù)型物業(yè)，掛牌價(jià)350萬(wàn)元，最終成交價(jià)320萬(wàn)元。買(mǎi)家看好房源周邊的交通、環(huán)境以及日后的發(fā)展；賣(mài)家則由于急需資金周轉，要趕在年底前盡快拋售。由于買(mǎi)家滿(mǎn)足了賣(mài)家短時(shí)間內全款付清的要求，房源在賣(mài)家讓步后順利成交。
解讀：少數賣(mài)家心理松動(dòng)
買(mǎi)賣(mài)有了議價(jià)空間，這是10月中下旬逐漸出現的新現象。雖然，從整體來(lái)看，買(mǎi)賣(mài)雙方都表現出了強勢，但也有少數買(mǎi)家、賣(mài)家，會(huì )根據實(shí)際情況作出讓步，以退為進(jìn)求得成交。尤其到了年底，一些需要回籠資金的賣(mài)家心態(tài)有所松動(dòng)。這一情況在閘北、普陀、閔行居多，以100萬(wàn)元左右的自住房源為主。但是，據業(yè)內人士介紹，具體還要依房東的心態(tài)而定，目前大部分房東還是看好后市，因此議價(jià)成功還是小部分案例。即使可以談價(jià)，幅度也有限，一般在5%以?xún)�，通常賣(mài)家對買(mǎi)家也會(huì )有付款方式、付款時(shí)間等其他方面的限制。
現象二 老公房異軍突起
關(guān)鍵詞：房齡“10年”
10月中旬開(kāi)始，一些房齡較長(cháng)的房源受關(guān)注度逐步提高。在部分區域，此類(lèi)房源甚至占據了成交總量的半壁江山。
據中原地產(chǎn)的相關(guān)人士介紹，從10月中旬開(kāi)始，長(cháng)寧區的老公房就呈現出供需兩旺的態(tài)勢，其中包括部分早期的外銷(xiāo)房，特別是8-12年左右房齡的房源受到客戶(hù)的追捧，占總成交量的40%左右，與9月相比提高15%。在其他的一些區域，如寶山共和新路等區域也出現了同樣的情況。
解讀：剛性購房者退而求其次
這些具有一定房齡的房源共性是，雖然價(jià)格和品質(zhì)不等，但是和區域內的次新房相比，價(jià)格相對較低，戶(hù)型較小，能夠讓購房者在享受板塊便利生活的同時(shí)，控制購房成本。
業(yè)內人士分析，這也是老公房房源成交增加的主要原因。前期次新房?jì)r(jià)格上揚太快，部分購房者只能退而求其次，選擇價(jià)格相對較低的房源。目前，剛性需求主要集中在100萬(wàn)元左右的房源，房齡大的房源比較符合這部分購房群體的價(jià)位需求。而且，這部分剛性需求長(cháng)期存在，受到政策調控影響不大，因此能夠在整體樓市冷淡的時(shí)候“異軍突起”。
現象三 掛牌價(jià)降“虛火”
關(guān)鍵詞：到手價(jià)
“周末去中介公司看房，竟然有7成以上的房東都表示，掛牌價(jià)為‘凈到手價(jià)’�！敝煜壬苣┡阒�(zhù)朋友去寶山環(huán)鎮北路一帶看房，回來(lái)就發(fā)出這樣的感慨。
從11月初起，要求“凈到手價(jià)”的房東不斷增加。賣(mài)家房?jì)r(jià)凈到手，就意味著(zhù)買(mǎi)家要承擔交易中的一切費用。一般5年內的次新房，買(mǎi)家大約要多支付房?jì)r(jià)8%左右的費用。
對于賣(mài)家“凈到手價(jià)”的要求，大部分買(mǎi)家卻表示能夠接受�！艾F在主要的問(wèn)題還是好房子少。如果房子好，價(jià)格在心理價(jià)格之內，是不是凈到手價(jià)無(wú)所謂�！敝煜壬退呐笥堰@樣表示。
解讀：掛牌價(jià)格水分減少
對于“凈到手價(jià)”，業(yè)內人士大多比較認同。房東是誠心出售，價(jià)格中的水分比較少，這些是凈到手價(jià)房源的普遍特征，這些因素都利于成交。即使有房源因為稀缺，價(jià)格會(huì )掛得稍高，但也不會(huì )太離譜。但是，同樣值得注意的是，由于本來(lái)就是實(shí)價(jià)掛牌，因此這部分房東一般不會(huì )降價(jià)，態(tài)度比較堅決。（張薇）
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