9月下旬出臺的系列房產(chǎn)新政，給烈火烹油的樓市下了一劑猛藥。隨著(zhù)調控組合拳的出臺，樓市的“搖擺一族”心態(tài)開(kāi)始分化，有人趁機入市，有人持幣觀(guān)望，有人捂房待漲。博弈之間，樓市眾生相紛繁復雜，樓價(jià)走向則依然撲朔迷離。
“團購族”：重出江湖
隨著(zhù)購房人在買(mǎi)賣(mài)天平上的分量開(kāi)始有所增加，樓市瘋漲時(shí)期銷(xiāo)聲匿跡的團購又開(kāi)始重現江湖。
在接二連三的調控新政之后，樓市不僅沒(méi)有迎來(lái)期待中的“金九銀十”，反而提前進(jìn)入冬眠。購房者觀(guān)望心態(tài)加重，樓市交易量急劇萎縮，開(kāi)發(fā)商奇貨可居、囤房待漲的心態(tài)也發(fā)生了耐人尋味的變化，一些樓盤(pán)開(kāi)始推出隱性?xún)?yōu)惠或促銷(xiāo)活動(dòng)，報紙的地產(chǎn)廣告量急劇增加。
與此相對應，購房人在買(mǎi)賣(mài)天平上的分量開(kāi)始有所增加。房?jì)r(jià)瘋漲的時(shí)候，一度出現售樓處“門(mén)難進(jìn)、臉難看”的現象。但9月份以來(lái)，購房者說(shuō)話(huà)膽氣開(kāi)始壯了，部分中小開(kāi)發(fā)商伸出橄欖枝，“樓市團購”重現江湖。
11月5日，南京江北浦口的一個(gè)樓盤(pán)“海德北岸”啟動(dòng)了大規模的團購活動(dòng)，開(kāi)發(fā)商拿出85套房源，根據不同面積和付款方式給予100元至250元/平方米的優(yōu)惠，這批房源的銷(xiāo)售均價(jià)因此被拉低到4300元/平方米左右；11月10日，江北另一家超過(guò)百萬(wàn)平方米的大樓盤(pán)組織大型看房團購活動(dòng)，開(kāi)發(fā)商將團購車(chē)開(kāi)到市中心新街口，到場(chǎng)的團員都獲贈禮品，并且提供免費的午后甜點(diǎn)品嘗；更引人注意的是，南京還首次出現了“團購商鋪”，某項目聲稱(chēng)，只要成為其會(huì )員就可以在認購期間享受最低1%的優(yōu)惠，并且在一期商鋪正式開(kāi)盤(pán)當天成功認購的還將享受其他優(yōu)惠。
一位開(kāi)發(fā)商私下說(shuō)，這一輪調控持續的時(shí)間和調控的深度目前還不好說(shuō)，樓市短期內將進(jìn)入“冰凍期”，為了在年底前完成銷(xiāo)售任務(wù)、回籠資金，團購等促銷(xiāo)方式對于一些有剛性需求但又存在觀(guān)望心理的購房者，還是有很大吸引力的。
開(kāi)發(fā)商態(tài)度的轉變得到了購房者的積極回應。在西祠胡同的“南京業(yè)主聯(lián)盟”上，有網(wǎng)友發(fā)帖征集市民組團購房，首批推出三個(gè)樓盤(pán)，網(wǎng)友報名后即可由發(fā)起人根據人數與開(kāi)發(fā)商談現房團購的優(yōu)惠折扣。帖子一發(fā)出就引來(lái)1.7萬(wàn)多次點(diǎn)擊，上百網(wǎng)友跟帖報名，還有人把自己心儀的樓盤(pán)名字列出來(lái)，希望購房團能與開(kāi)發(fā)商“談判”降價(jià)。
不過(guò)，更多的網(wǎng)友持觀(guān)望看跌心態(tài)。有人發(fā)帖說(shuō)：“××樓盤(pán)8月份開(kāi)盤(pán)的時(shí)候開(kāi)價(jià)1.2萬(wàn)元/平方米，現在又搞特價(jià)，9088元/平方米，我看開(kāi)發(fā)商也是扛不住了，大家等著(zhù)房?jì)r(jià)下跌再買(mǎi)�！�
業(yè)內人士表示，從買(mǎi)賣(mài)雙方在“團購”問(wèn)題上的態(tài)度來(lái)看，樓市“拉鋸戰”還將持續。南京某網(wǎng)站對近8000名網(wǎng)友的調查顯示，有62.2%的市民表示“不會(huì )在近期入市買(mǎi)房”。而上海財經(jīng)大學(xué)應用統計研究中心對上海市消費者的最新調查也顯示，65.9%的受訪(fǎng)者認為，當前不是購買(mǎi)住房的好時(shí)機，對未來(lái)半年買(mǎi)房時(shí)機的預期指數比第二季度下降了14.6個(gè)百分點(diǎn)。
“毀約族”：從賣(mài)家到買(mǎi)家
樓市買(mǎi)賣(mài)雙方的心態(tài)發(fā)生了明顯變化，“毀約”主角開(kāi)始由賣(mài)方變?yōu)橘I(mǎi)方。
今年七八月份房?jì)r(jià)“狂飆突進(jìn)”的時(shí)候，“跳價(jià)”成為上海二手房市場(chǎng)的流行語(yǔ)，在買(mǎi)賣(mài)雙方達成協(xié)議后，賣(mài)家卻單方面提高售價(jià)的現象比比皆是。許多樓市炒家面對詢(xún)價(jià)的購房者漫天要價(jià)，價(jià)格不僅和掛在中介公司的價(jià)格存在很大差異，而且在達成意向協(xié)議之后，也經(jīng)常無(wú)理由地要求大幅加價(jià)，每次幅度都高達三五萬(wàn)元，甚至有房東一個(gè)月內在同一次交易中連續四次跳價(jià)。一位賣(mài)房人感嘆：“隨口漲價(jià)都賣(mài)得出去，我自己都不知道這房子該賣(mài)多少錢(qián)！”
自9月份以來(lái)，中央不斷傳遞出樓市調控的信號，銀行收縮住房貸款特別是二手房貸款，央行五次加息的累積效應也逐步顯現，房地產(chǎn)價(jià)格瘋漲的韁繩開(kāi)始收緊。買(mǎi)賣(mài)雙方的心態(tài)發(fā)生了明顯變化，“毀約”主角開(kāi)始由賣(mài)方變?yōu)橘I(mǎi)方。
記者從南京的一些房產(chǎn)中介了解到，10月份以來(lái)二手房市場(chǎng)的掛牌房源明顯增加，報價(jià)也相應下降，個(gè)別房源掛牌價(jià)格下降了三萬(wàn)至五萬(wàn)元�！斑�有一些賣(mài)方雖然堅持原來(lái)的掛牌價(jià)格，但心理價(jià)位已經(jīng)降低，明確跟我們說(shuō)‘價(jià)格可以再談’�！蹦暇┠硬粍�(dòng)產(chǎn)公司總經(jīng)理王小軍說(shuō)。
陳維剛剛在房產(chǎn)中介那里交了一筆違約金�！艾F在二手房貸款緊縮，受到影響最大就是城區那些房齡老、面積小的房型。這是淘房的好時(shí)機，這個(gè)時(shí)候不帶把‘大砍刀’出去就是傻子。相比五萬(wàn)元的差價(jià)，交點(diǎn)違約金根本不算什么�！�
根據南京市房管局剛剛公布的11月份期房退房公示名單，105套房源中帶有明顯投資色彩的退房占到80余套，其中一家樓盤(pán)就出現了45套退房。南京網(wǎng)上的房地產(chǎn)統計數據也表明，部分樓盤(pán)退換房率相當高，如中泰國際廣場(chǎng)最近90天內的退房數量達到189套，明發(fā)濱江新城二期達到156套，天潤城達到153套。
“換房族”：看上去很美
二手房“互換”，不僅方便，還可合理避稅，但找到合適房源實(shí)在太難。
樓市寒流襲來(lái)，二手房市場(chǎng)最先遭遇“速凍”——不僅首付比例高，個(gè)別銀行甚至全面叫停二手房貸；高交易成本也讓買(mǎi)房人望而卻步，買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中最高稅費征收比例已經(jīng)達到總價(jià)款的11.6%。一片蕭條中，二手房“互換一族”引人注目，不僅方便，還可合理避稅。
南京墨子不動(dòng)產(chǎn)公司總經(jīng)理王小軍表示，對于那些希望改善居住條件，或者為了方便孩子上學(xué)的“換房族”，可以考慮“房屋產(chǎn)權交換”，換房雙方的房產(chǎn)經(jīng)過(guò)價(jià)值評估，等值的部分可免去契稅，只要按差價(jià)部分繳納相關(guān)稅費就可以了。國家政策對這種自住性的換房需求是支持的，不僅可以規避信貸高門(mén)檻，而且大大節約了交易成本。
盡管“看起來(lái)很美”，但“換房”有很大的操作局限，那就是雙方需求互補。買(mǎi)賣(mài)雙方要做到“郎有情妾有意”的幾率非常小，因此，網(wǎng)絡(luò )上的換房交流貼往往是波瀾不興，無(wú)疾而終。
南京的侯先生無(wú)疑是幸運的。他在城中心的鼓樓區有一套75平方米的房子，雖然房子是上世紀90年代初的房改房，但由于附近有個(gè)知名小學(xué)，類(lèi)似的房源在二手房市場(chǎng)上很受歡迎。由于樓層高，侯先生想給父母換一套低樓層的房子，方便老人出門(mén)活動(dòng)。他與想著(zhù)給兒子換個(gè)好學(xué)區的朱先生一拍即合，朱家的房子緊挨著(zhù)新建的南湖公園，環(huán)境好，又是在二樓，最適合老人居住。
經(jīng)過(guò)中介評估，兩套房子的差價(jià)為5.2萬(wàn)元。根據南京市的政策，為了鼓勵個(gè)人調劑房產(chǎn)，僅對“換房”過(guò)程中兩套房產(chǎn)的差價(jià)部分征收契稅，而等值部分是免稅的。由于都是五年以上的房子，無(wú)需繳納營(yíng)業(yè)稅，雙方比買(mǎi)賣(mài)二手房節省了2.3萬(wàn)余元。
南京市房產(chǎn)局產(chǎn)權市場(chǎng)處人士表示，現在登記受理“換房”的辦理數量每月在10件左右，基本上是親朋好友之間的換房，在整個(gè)二手房買(mǎi)賣(mài)量中所占比例極低。這一方面固然是因為“換房”配對很難，另一方面，“換房族”對這一優(yōu)惠政策不了解，也是原因之一。(姚玉潔 徐壽松)
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