記者連日來(lái)走訪(fǎng)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)了解到，由于目前深圳二手房的交易存在5%-10%的議價(jià)空間，買(mǎi)方在觀(guān)望，賣(mài)方也在觀(guān)望，導致不少投資者將短線(xiàn)投資變?yōu)殚L(cháng)期持有，改放盤(pán)為放租。深圳房地產(chǎn)中介人士表示，隨著(zhù)二手房成交量出現調整，房屋租賃行業(yè)開(kāi)始出現供求兩旺的局面，近幾個(gè)月以來(lái)，深圳多數物業(yè)的租金呈現上漲態(tài)勢，租金上調幅度普遍在20%左右。
租金回報率達5%以上
市民陳先生在福田區租房居住3年時(shí)間，原本打算近期買(mǎi)房，但礙于目前市場(chǎng)的走勢不明朗，也不敢貿然出手，即使現在房東把每月的租金多加了300元，他還是選擇繼續租房�！艾F在房貸利率高，房?jì)r(jià)也沒(méi)有明顯下滑，買(mǎi)房還是不劃算”。陳先生向記者算了一筆賬：買(mǎi)一套100萬(wàn)元左右的房子，最低首付后辦理20年按揭貸款，月供也要6000元，每月利息達4000元左右，而現在租住同等住房月租只要3000多元，低于買(mǎi)房利息的支出。
在福田區擁有一套80平方米兩房物業(yè)的許小姐告訴記者，她在兩三個(gè)月之前開(kāi)始拋售該套房子，但由于買(mǎi)家壓價(jià)厲害，直到上月底房子還未售出。急于解決供房壓力的許小姐，在本月初改售為租，結果不到一個(gè)星期，便輕松達成交易�！皼](méi)想到那套房子能夠租到5000元一個(gè)月，現在抵掉供樓款，每月還能凈賺1000元呢”。許小姐表示，如今租賃市場(chǎng)比較活躍，房子短期內賣(mài)不出去的話(huà)，中、長(cháng)期的出租業(yè)務(wù)也能帶來(lái)不錯的回報。
據了解，福田、羅湖等區自住型住房比例較大，近期租賃市場(chǎng)放盤(pán)量變化不大，而在南山、寶安等自住型住房比例較小的區域，業(yè)主轉售為租、租賃放盤(pán)增多等現象較為明顯。
一位中介人員表示，科技園及周邊地區的工薪階層人口龐大，租賃需求較多，因此南山區的租賃市場(chǎng)十分活躍，中小戶(hù)型成為中長(cháng)期投資的主要產(chǎn)品，投資回報十分穩定。據該中介人員介紹，福田中心區的租金回報率在7、8月份的時(shí)候是4%左右，目前已升至5-5.5%。南山區物業(yè)的回報率普遍在6%以上，部分物業(yè)的回報率達到了9%以上，“租金的上漲和房?jì)r(jià)的平穩發(fā)展，使得出租物業(yè)中長(cháng)期投資的前景廣闊”。
租賃行業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展期
業(yè)內人士表示，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，我市的租賃行業(yè)也進(jìn)入了高速發(fā)展的快車(chē)道。
專(zhuān)家表示，深圳目前人口已超千萬(wàn)，其中流動(dòng)人口所占比例較大，這為租賃行業(yè)的發(fā)展提供了潛力。相關(guān)調查顯示，深圳市總的房屋租賃面積多達2.27億平方米，可供出租的房屋約330萬(wàn)余套，這種狀況直接孕育了深圳的房屋租賃行業(yè)，而租賃市場(chǎng)的高速發(fā)展更將進(jìn)一步推動(dòng)深圳房屋理財租賃行業(yè)。
其次，隨著(zhù)目前二手房成交量出現調整，房屋租賃行業(yè)開(kāi)始出現供求兩旺的局面，自房地產(chǎn)三級市場(chǎng)衍生出的租賃行業(yè)開(kāi)始進(jìn)入高速發(fā)展的快車(chē)道，這個(gè)被稱(chēng)為房地產(chǎn)四級市場(chǎng)的行業(yè)正逐漸被市場(chǎng)認同，推向地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)口浪尖中。
記者了解到，對于目前“觀(guān)望氛圍”濃厚的二手房交易市場(chǎng)，大部分中介機構主要靠租單來(lái)維持經(jīng)營(yíng)。中介人員李小姐告訴記者，該公司現在的租售業(yè)務(wù)量比例高達10∶1,三個(gè)月之前，公司每月租單的成交量在200宗左右；近3個(gè)月以來(lái)，公司每月成交的租單達到300-500宗。
業(yè)主應適時(shí)調整投資策略
目前，二手房交易量下降，投資客以租代售，大量房源涌入租賃市場(chǎng)獲取租賃收益。但不少業(yè)內人士分析，由于租價(jià)及物價(jià)上漲的因素，租賃需求將會(huì )相對縮小，今后深圳市房屋租賃價(jià)格將會(huì )趨于平穩下降。
主要原因有以下三個(gè)方面：一、大量房源的流入，致使住宅租賃價(jià)格的下降空間增大。二、低端房屋將影響房屋租賃價(jià)格，深圳現有城中村200多個(gè)，其中特區內城中村有90多個(gè)，特區外城中村有150多個(gè)及6個(gè)大工業(yè)區，城中村內大量的農民房，是住宅租金下降的主要原因。三、物價(jià)水平的上升，無(wú)形中使房屋租賃消費下降。近年來(lái)深圳的商品房高檔次、精品化、個(gè)性化趨勢突出。而對于租房者而言需求的是大量的經(jīng)濟房，為解決高額的物價(jià)消費，租房消費首先被迫減少。目前市場(chǎng)上一方面是大部分業(yè)主由于對市場(chǎng)過(guò)于樂(lè )觀(guān)，盲目提高租金；另一方面是租客迫于物價(jià)與租價(jià)雙漲的經(jīng)濟壓力，降低居住環(huán)境要求，大量向關(guān)外和城中村的農民房轉移。
為了保障租金的長(cháng)遠收益，專(zhuān)家建議業(yè)主調整投資策略：可相應降低租金出租，短時(shí)間內將房子出租，享受租金回報減少空閑損失；第二是轉移風(fēng)險，交由專(zhuān)業(yè)公司出租，可以有效規避房屋空置。(記者 陳穎)
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