“我相信資金監管新政實(shí)施后，會(huì )有一些不具備資金監管資格的經(jīng)紀公司選擇資金擔保機構進(jìn)行資金監管�！痹缭�6月中旬，北京開(kāi)太物業(yè)交易保證專(zhuān)業(yè)機構總經(jīng)理白鈞在接受中國經(jīng)濟時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)，就曾對公司在二手房市場(chǎng)的表現寄予厚望，這家有三大外資銀行背景的公司，相信憑借其實(shí)力，一定能在市場(chǎng)中占據相應的份額。
與白鈞持相同觀(guān)點(diǎn)的資金擔保機構還有很多，可以為此提供佐證的是，在北京市建委公布的55家具備從事房產(chǎn)中介資金擔保業(yè)務(wù)資格的機構中，資金擔保公司占到16家。
記者了解到，自6月25日起，北京市正式實(shí)施資金監管新政，一些看好二手房市場(chǎng)的資金擔保公司摩拳擦掌，希望能在這個(gè)新興行業(yè)中分一杯羹。然而4個(gè)月過(guò)去，已有資金擔保公司開(kāi)始選擇退出市場(chǎng)，他們不僅沒(méi)能拿到想象中的利潤，而且部分公司也未能拿到房產(chǎn)中介的一單。
在白鈞看來(lái)，不是這些公司不愿意推廣，而是資金監管業(yè)務(wù)并沒(méi)有實(shí)現它降低交易風(fēng)險、保障消費者權益的最終目的。其中中宇匯通擔保有限公司已經(jīng)正式對外發(fā)布退市公示。
“我們希望能把資金監管真正地做起來(lái)，從獨立的第三方角度保障買(mǎi)賣(mài)雙方的交易安全�！卑租x說(shuō)，他希望中天置業(yè)的事情能讓有關(guān)部門(mén)反思，資金監管的現狀能有所改觀(guān)。
資金監管比重不到一成
“現在二手房交易中，通過(guò)經(jīng)紀公司走資金監管的數量非常有限，大部分都是自行劃轉�！币晃徊辉敢馔嘎缎彰慕�(jīng)紀公司工作人員告訴中國經(jīng)濟時(shí)報記者，在試運行階段，經(jīng)紀公司不清楚政策執行的力度，大都盡量通過(guò)資金監管成交，但在觀(guān)望一段時(shí)間后，發(fā)現資金監管過(guò)戶(hù)時(shí)間太長(cháng)，政府也并未提出強制性要求，在執行上就有所松懈。
記者對北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )網(wǎng)站上的資金監管賬戶(hù)進(jìn)行統計，截至2007年12月1日，55家具備資金監管資格的機構已完成資金監管的交易量?jì)H為39套，正在進(jìn)行當中的為164套。而同期二手房網(wǎng)上簽約的數量則高達14973套，遠高于資金監管的成交量。
“從我們公司的交易情況來(lái)看，建委所屬網(wǎng)站上公布的資金監管成交量就是真實(shí)的交易情況�！币患揖哂匈Y金監管資格機構的工作人員說(shuō)。
2006年北京市二手房市場(chǎng)的整體成交量76000套，月平均交易量6333套。依據去年同期交易水平，今年6月25日正式實(shí)施資金監管新政至今的五個(gè)月里，二手房的成交量至少有31000套，而同期通過(guò)資金監管賬戶(hù)成交和正在交易過(guò)程中的二手房?jì)H201套。
由以上數據可以看出，無(wú)論是資金監管還是網(wǎng)上簽約的二手房，占總成交量的比重都不大�！爱敃r(shí)業(yè)內傳聞，不通過(guò)網(wǎng)上簽約就不能過(guò)戶(hù)，所以大公司都將房源和交易情況在網(wǎng)上公示，但也有一些小公司不按規定操作�！苯�(jīng)紀公司的一位工作人員說(shuō)。
“在資金監管上，每個(gè)公司的操作程度都不一樣，有資金監管資格的大公司要比無(wú)資金監管資格的小公司成交比重大，沒(méi)有資格的小公司要想走資金監管的話(huà)，還需要向其它公司支付一定的費用�！币晃恢挥袃杉议T(mén)店的經(jīng)紀公司老板私下告訴記者，他們公司的交易就都是通過(guò)私下劃轉實(shí)現。
有知情人士透露，“從資金監管新政執行至今，工商銀行里的資金監管賬戶(hù)中，沉淀資金總量最多時(shí)也只有數億元�！�
在北京市建委公布的資金監管名單中，通過(guò)工商銀行成交的二手房套數在所有銀行中位居前列，占到總數的一半以上�！耙员本┦鞋F在的房?jì)r(jià)水平計算，一套二手房的價(jià)格在100萬(wàn)元左右，現階段已經(jīng)通過(guò)資金監管賬號成交201套房子的成交額能達到2億元，這與我了解到的情況是一致的�！鄙鲜鋈耸糠Q(chēng)。
買(mǎi)賣(mài)雙方對資金監管知之甚少
但最應當享受資金監管新政益處的買(mǎi)賣(mài)雙方卻并不了解資金監管新政的具體內容。
張玉(化名)于2007年5月27日與某經(jīng)紀公司簽訂房屋代理合同(當時(shí)北京市已經(jīng)開(kāi)始試運行資金監管)，8月初與購房人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并在朝陽(yáng)區房地產(chǎn)交易中心辦理完過(guò)戶(hù)手續。
“我的房子在朝陽(yáng)區華龍美樹(shù)小區，房子總價(jià)30萬(wàn)元，買(mǎi)房人需要貸款，給了我9萬(wàn)元的首付款，一直到9月中旬等買(mǎi)房人拿到房產(chǎn)證，我才收到全部的房款。當時(shí)經(jīng)紀公司說(shuō)，他們公司可以替買(mǎi)房人墊付錢(qián)，但要他多交幾千元的服務(wù)費�！睆堄裰再u(mài)掉房子就是因為著(zhù)急用錢(qián)，但考慮到買(mǎi)房人的經(jīng)濟情況，張玉同意等待。
“我在朝陽(yáng)區房屋交易中心辦理過(guò)戶(hù)時(shí)，那里的工作人員告訴我，要30天才能回款給我，我以為這是資金監管的要求�！币恢钡�2007年10月，張玉無(wú)意中發(fā)現自己居然簽訂有《存量房交易估算資金自行劃轉聲明》時(shí)，才知道自己并沒(méi)有通過(guò)資金監管賬戶(hù)進(jìn)行交易，而花費的時(shí)間卻與資金監管并無(wú)兩樣。
與張玉不同，閻成(化名)通過(guò)經(jīng)紀公司購買(mǎi)一套位于豐臺區的房子，身為軍人他辦事非常謹慎，在熟讀二手房交易相關(guān)的文件后，決定一定要通過(guò)資金監管交易。
“當時(shí)經(jīng)紀公司的人和我說(shuō)，房主認為資金監管回款時(shí)間太慢，要自行劃轉。但我并沒(méi)有妥協(xié)，堅持不通過(guò)資金監管交易就不買(mǎi)房子�！痹陂惓傻膱猿窒�，最終經(jīng)紀公司告訴他賣(mài)房人同意資金監管。
由于此前的一些周折，在拿到房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，閻成留了個(gè)心眼，他發(fā)現經(jīng)紀公司給自己的打款賬號與建委網(wǎng)站上公布的該公司資金監管賬號不一致，而經(jīng)紀公司的工作人員卻稱(chēng)這是資金監管賬號的子賬號。
“我算是一個(gè)相當謹慎的人，在買(mǎi)房之前不僅看了許多文件，還咨詢(xún)專(zhuān)家，可即便如此，一些操作細節我還是沒(méi)有弄清楚�！遍惓苫貞浧鹳I(mǎi)房經(jīng)歷時(shí)感慨萬(wàn)千，他并不認為買(mǎi)房人一定就會(huì )處在劣勢�！叭绻f(shuō)清楚自行劃轉的風(fēng)險，大部分賣(mài)房人也不愿意承擔資金被卷走的風(fēng)險，只要經(jīng)紀公司和大家說(shuō)清楚了，大部分人還是會(huì )同意資金監管的�！�
中介機構缺乏操作積極性
“資金擔保機構不參與二手房買(mǎi)賣(mài)，沒(méi)有客戶(hù)信息，通過(guò)資金監管成交的二手房數量少也正常�！狈治鋈耸恐赋�。
北京市中介行業(yè)協(xié)會(huì )網(wǎng)站上的公開(kāi)信息顯示，截至2007年12月1日，通過(guò)資金擔保機構成交和正在處理過(guò)程中的二手房交易數量為4套，通過(guò)經(jīng)紀公司的為199套。
“經(jīng)紀機構并非不愿意說(shuō)服客戶(hù)通過(guò)資金監管交易，如果政府強制執行我們肯定要遵照執行�！蹦辰�(jīng)紀公司的中層管理人員告訴中國經(jīng)濟時(shí)報記者，現在北京市場(chǎng)二手房交易很活躍，有實(shí)力的經(jīng)紀公司不需要占用大量的客戶(hù)資金，之所以不愿意說(shuō)服客戶(hù)走資金監管，是因為資金監管的交易時(shí)間太長(cháng)。
“比如說(shuō)朝陽(yáng)區從過(guò)戶(hù)到發(fā)房本，整個(gè)流程操作下來(lái)至少要一個(gè)月的時(shí)間�！彼f(shuō)。
但另一位業(yè)內人士卻持不同觀(guān)點(diǎn)，他認為經(jīng)紀公司缺乏積極性還與公司從資金監管中得不到好處有關(guān)，“經(jīng)紀公司開(kāi)店的支出很大，運營(yíng)成本非常高，如果僅憑自有資金，要想實(shí)現快速擴張根本不可能，特別是對還在暗箱操作‘現金收購’房屋業(yè)務(wù)的公司，資金監管凍結了客戶(hù)的錢(qián)，經(jīng)紀公司將失去押房的經(jīng)濟來(lái)源�！�
據透露，在實(shí)踐操作過(guò)程中，經(jīng)紀公司往往會(huì )以賣(mài)房人不同意為由，說(shuō)服買(mǎi)房人放棄資金監管。部分經(jīng)紀公司會(huì )通過(guò)公證處，買(mǎi)下房子但不過(guò)戶(hù)，再賣(mài)給買(mǎi)房人，買(mǎi)房人無(wú)奈之下只能接受自行劃轉的交易方式。
資金監管為何留有余地？
盡管政府三令五申，資金監管的執行情況卻不容樂(lè )觀(guān)，有人認為在政策制定初期就存在一些漏洞。
記者了解到，北京市執行的資金監管政策中規定二手房交易有兩種方式，一種是使用資金監管專(zhuān)用賬戶(hù)，另一種則可由買(mǎi)賣(mài)雙方自行交易。
“考慮到北京地區的特殊情況，在現階段讓一些經(jīng)紀公司參與資金監管，是符合過(guò)渡階段特點(diǎn)的�！痹缭谫Y金監管政策實(shí)施之初，相關(guān)主管部門(mén)的負責人在接受中國經(jīng)濟時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)就表示，北京之所以執行兩種資金劃轉方式，并讓經(jīng)紀公司在銀行開(kāi)設資金監管賬戶(hù)，是在考察其它地區資金監管模式后，結合北京當地特征做出的決定。
而在一些業(yè)內人士看來(lái)，正是這兩種執行方式留下的余地，讓資金監管新政最終落入執行難的困境中。
“也許政府主管部門(mén)之所以出臺互為補充的兩種方式，是為了讓行業(yè)能夠有時(shí)間適應新政，但客觀(guān)上卻導致資金監管新政執行不力�！卑租x在參與新政制定的討論中，就明確表示對執行兩種操作方式的擔憂(yōu)，他認為大部分經(jīng)紀公司可能會(huì )選擇自行劃轉。
“在其它國家或地區，政府鼓勵資金監管，如果通過(guò)資金監管進(jìn)行交易就能享受一些優(yōu)惠，而北京不是這樣的，如果通過(guò)資金監管，交易雙方就必須等待更長(cháng)的劃款時(shí)間�！彼f(shuō)，要想推廣資金監管，一方面要加強資金監管的執行力度，另一方面也要為執行資金監管的交易雙方提供便捷的服務(wù)。
“資金監管有利于防范交易風(fēng)險，保障資金安全。在二手房市場(chǎng)發(fā)展的初級階段，尤其需要樹(shù)立風(fēng)險意識，必須完善資金監管的交易細節，縮短政策執行的過(guò)渡時(shí)間，避免資金監管政策長(cháng)時(shí)間流于形式�！眹鴦�(wù)院發(fā)展研究中心林家彬副部長(cháng)對記者表示。(張一鳴)
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