投資提示
●深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒說(shuō)，“目前市場(chǎng)上出現的一些開(kāi)發(fā)商打折促銷(xiāo)的行為，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商在不斷試探房?jì)r(jià)的底線(xiàn)，這樣有助于房?jì)r(jià)的理性回歸，而房?jì)r(jià)一旦回歸理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將更理性地發(fā)展�！�
●深圳知名的房地產(chǎn)專(zhuān)家半求認為，“包括深圳在內的中國一線(xiàn)城市的一手房的統計房?jì)r(jià)比最高峰期下降35%是肯定的�！�
2007的網(wǎng)絡(luò )年度漢字評選，“漲”字奪標。在10月份以前，這個(gè)漲字對于房?jì)r(jià)來(lái)說(shuō)形容得恰如其分，不過(guò)，在10月份之后，大家聽(tīng)得更多的一個(gè)字是“拐”。在一夜之間，房子從賣(mài)方市場(chǎng)轉成買(mǎi)方市場(chǎng)，中介關(guān)門(mén)、業(yè)務(wù)員沿街拉客、拐點(diǎn)論盛行、打折還送裝修……種種跡象表明，在2007年末，房?jì)r(jià)“拐點(diǎn)出現”已經(jīng)是不爭事實(shí)，而展望明年，房?jì)r(jià)最有可能的方向是“理性”，吹大的泡沫會(huì )破，但期望“崩盤(pán)”的心理同樣過(guò)于瘋狂。
壓垮房?jì)r(jià)的最后一根稻草
從2004年開(kāi)始，國家已經(jīng)在為抑制房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲出臺各種政策，“國八條”、“國六條”、“國15條”等等政策并非真正起到作用，相反房?jì)r(jià)在今年上半年如脫韁野馬快速上漲，以深圳為例，1月份新房成交均價(jià)為萬(wàn)元左右，到最高峰的8月份已經(jīng)接近2萬(wàn)元。
9月27日，央行出臺規定，第二套(含)以上住房的，首付40%，利率為同檔次基準利率的1.1倍，而且首付和利率應隨套數增加而大幅提高，借款人償還貸款的月支出不得高于月收入的50%。
深圳知名的房地產(chǎn)專(zhuān)家香地咨詢(xún)總經(jīng)理尹香武(半求)分析：第二套房產(chǎn)的首付提高100%、首付翻倍。同時(shí)貸款利率相當于基礎利率的110%。這就意味著(zhù)即使房?jì)r(jià)繼續上漲，對于投資客來(lái)說(shuō)，其自有資金的收益率則下降了150%以上。如果房?jì)r(jià)下跌，那么其損失也呈現擴大趨勢。而且規定標志著(zhù)我國1998年推行的按揭政策、2000年以來(lái)實(shí)行的低首付、低利率都有了改變，房?jì)r(jià)原運行條件的一夜消失，價(jià)格型投資客離場(chǎng)。
不過(guò)，關(guān)于“第二套房”的解釋?zhuān)縻y行各有說(shuō)法，正當大家還存有“上有政策下有對策”的疑慮時(shí)，12月5日，兩部門(mén)再次發(fā)布“補充通知”，明確“第二套房以家庭為單位”等相關(guān)事宜，半求分析，這項政策封死以人頭控制必然會(huì )導致的漏洞，以每戶(hù)3人計算，以戶(hù)為單位控制則可以避免每戶(hù)可能多出的2個(gè)以第一套標準購房的幾率。而借款人須提交真實(shí)的稅收等證明材料。必定大幅度縮小其貸款實(shí)力。
解釋出臺之日，滬深股市地產(chǎn)股大跌，有分析認為，央行在扮演“鐵血錢(qián)掌柜”，放出“強烈的緊縮信號”。
觀(guān)望：從購房者到開(kāi)發(fā)商
那么，投資客的離場(chǎng)對深圳樓市的影響有多大呢？
深圳市社會(huì )科學(xué)院的深圳藍皮書(shū)《中國深圳發(fā)展報告(2007)》稱(chēng)，深圳2006年置業(yè)者中有超過(guò)30%的人在取得產(chǎn)權證后半年內轉手，這群人被市場(chǎng)視為“短期炒房客”。而根據深圳業(yè)內人士的估計，2006年的市場(chǎng)有60%-70%的投機因素，局部樓盤(pán)甚至達到8、9成，另一個(gè)可參考的數據是，到2006年二手房交易面積746.76萬(wàn)平方米，超過(guò)當年一手房的720.53萬(wàn)平方米，這從另一個(gè)方面佐證了炒樓風(fēng)之盛。當9月份相關(guān)政策出臺之后，深圳樓市發(fā)生價(jià)跌量跌的拐點(diǎn)也就不難想像了。
相對于價(jià)格，成交量的變化更為明顯和直觀(guān)，1月份的全市為80.26萬(wàn)平方米，而到了往年市場(chǎng)成交較為活躍的9、10月份，銷(xiāo)售面積分別為31.1萬(wàn)平方米、15.36萬(wàn)平方米，是今年成交量最低的兩個(gè)月份。而11月新盤(pán)日成交55套，再創(chuàng )新低，最近的一個(gè)星期，全市新房成交每天60套，市場(chǎng)觀(guān)望因素依然濃厚。
而觀(guān)望的恐怕不止是購房者，本月17日，寶安3宗居住用地遭遇流拍，之前本月6日，龍崗區兩宗居住用地也未成交。而流拍、底價(jià)成交、低價(jià)成交的事情在廣州、上海、廈門(mén)、南京等許多城市相繼出現，這與前幾個(gè)月各地紛紛出現“地王”的情景形成鮮明對比。
一位業(yè)內人士表示，這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商也在觀(guān)望，說(shuō)明他們對后市感到悲觀(guān)，從另一個(gè)角度上講，低地價(jià)也有利于房?jì)r(jià)的下跌。
買(mǎi)還是不買(mǎi)，這是個(gè)問(wèn)題
回答這個(gè)問(wèn)題首先要回答，房?jì)r(jià)還會(huì )不會(huì )降？
似乎目前的所有跡象都表明樓市會(huì )下跌，這包括：從政府方面中，貨幣從緊政策，第二套房貸款規定，抑制炒樓和屯地稅收政策，不斷推向市場(chǎng)的經(jīng)濟適用房等等，從市場(chǎng)方面，不見(jiàn)起色的成交量，新樓盤(pán)逐漸松動(dòng)的價(jià)格，越來(lái)越大的打折力度，越送越豪華的裝修，越來(lái)越多的中介關(guān)門(mén)等等，而從供求關(guān)系上看，今年全市的批售面積比銷(xiāo)售面積將超過(guò)100萬(wàn)平方米，這其中還沒(méi)有計入市場(chǎng)因炒房而實(shí)際空置的數量。另一個(gè)值得關(guān)注的是，我市6006套保障性住房租售公告將于25日對外公布。據副市長(cháng)呂銳鋒介紹，明年全市計劃建設保障性住房45820套，建筑面積236.92萬(wàn)平方米。
房?jì)r(jià)會(huì )跌多少？
有人預測跌20%，也有30%，也有40%。置業(yè)國際董事總經(jīng)理羅志聰認為，均價(jià)或將調整至1.2萬(wàn)元—1.3萬(wàn)元／平方米左右，這是對今年8月份以前深圳樓價(jià)的一路狂漲，嚴重透支的理性修復。
招商地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中心副總經(jīng)理嚴士平說(shuō)，根據市房地產(chǎn)研究中心2006年深圳意向購房客戶(hù)家庭收入1萬(wàn)份問(wèn)卷調查表明，意向購房客戶(hù)家庭年收入11萬(wàn)—15萬(wàn)占22%，7萬(wàn)—10萬(wàn)占32%，16萬(wàn)—20萬(wàn)占11%，按照國際上通用的標準，房?jì)r(jià)與年均收入之比應在5倍左右，而中國由于父母支持子女購房等因素，這個(gè)比例應在10倍比較合理，也就是說(shuō)，100萬(wàn)元到120萬(wàn)元的房子是比較合適的。
深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒說(shuō)，“目前市場(chǎng)上出現的一些開(kāi)發(fā)商打折促銷(xiāo)的行為，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商在不斷試探房?jì)r(jià)的底線(xiàn)，這樣有助于房?jì)r(jià)的理性回歸，而房?jì)r(jià)一旦回歸理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將更理性地發(fā)展�！�
而隨著(zhù)銷(xiāo)售量的下降，最近深圳租金卻在猛增，最高的區域增幅達三成，這一方面表明觀(guān)望者眾，另一方面也說(shuō)明，租客隨時(shí)有可能在認為價(jià)格合適時(shí)出手。
中國房地產(chǎn)界“獨立思考者”顧海波認為，2008中國樓市主旋律是“穩中微降”，他認為：“2008年住房供求趨于平衡且供會(huì )略大于求，住房的供應結構將日趨合理，宏觀(guān)調控的政策效應在積累，會(huì )嚴格控制拆遷規模，而最重要的是看中央政府的調控決心，要看地方政府的執行力度�！�
2007關(guān)鍵詞
漲：中國今年網(wǎng)絡(luò )年度漢字，在樓市最高的時(shí)候，一天一價(jià)，漲字后面可以加上“瘋狂”來(lái)形容。
房奴：在漫畫(huà)中，房奴一般總是被畫(huà)成蝸牛。
房流感：始于今年10月份，從深圳開(kāi)始，在珠三角和上海等地蔓延，蔣飛被稱(chēng)為第一重癥患者。
天價(jià)樓盤(pán)：指上海湯臣一品，不過(guò)最近被杭州一樓盤(pán)所取代。
調控：從2004年以來(lái)不絕于耳，直到今年年末才好像有效果。
多米諾骨牌：指房地產(chǎn)中介不斷關(guān)門(mén)結業(yè)，從深圳蔣飛的中天置業(yè)開(kāi)始，接著(zhù)是長(cháng)河。
負資產(chǎn)：在拐點(diǎn)論之后不斷有人提起，不過(guò)，應該相信的是，如果負資產(chǎn)大量出現，更多的人會(huì )比現在更買(mǎi)不起房子。
拐點(diǎn)論目前占上風(fēng)
日前，大家公認的地產(chǎn)帶頭大哥萬(wàn)科董事長(cháng)王石在廣州的一個(gè)公開(kāi)場(chǎng)合坦承“樓市拐點(diǎn)確實(shí)已經(jīng)出現了”，當然，他之后在博客中作了修正，表示這個(gè)拐點(diǎn)僅限于珠三角，也就是說(shuō)“部分拐點(diǎn)”。然而，另一大腕北京華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長(cháng)任志強幾天后在另一個(gè)公開(kāi)場(chǎng)合則表示：“房?jì)r(jià)下跌只是暫時(shí)的、局部的，長(cháng)遠來(lái)看，房?jì)r(jià)不會(huì )跌，目前從緊的貨幣政策不一定會(huì )使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現拐點(diǎn)�！�
當這個(gè)問(wèn)題問(wèn)到潘石屹時(shí)，他寫(xiě)了一篇長(cháng)長(cháng)的博客，大概意思是局部地區會(huì )出現過(guò)熱，國家調控一下就沒(méi)事了。觀(guān)點(diǎn)介于“局部拐點(diǎn)”和“沒(méi)有拐點(diǎn)”之間。不過(guò)他對于深圳市場(chǎng)有這樣一個(gè)判斷：“今年初深圳房?jì)r(jià)迅速上漲，一度超過(guò)香港相鄰地區的房?jì)r(jià)，這一定是有問(wèn)題的。另外深圳的城市有它的特殊性，是‘一夜城’。主要是以外來(lái)移民為主，是一夜間建起來(lái)的城市，這里人們的收入水平不是呈金字塔結構，而是矩陣型結構，生活在這里的人不是窮人就是富人，典型的二元分離，在一般城市，如果房?jì)r(jià)出現一些下降會(huì )有收入低一層的人接著(zhù)購買(mǎi)，但深圳不同，要不搶著(zhù)買(mǎi)，要不就干脆沒(méi)人買(mǎi)，所以才會(huì )出現成交量萎縮70%的現象�！倍W(wǎng)上的言論似乎已經(jīng)有一邊倒之勢，另一個(gè)來(lái)自于深圳的房地產(chǎn)著(zhù)名博主牛刀已經(jīng)開(kāi)始大論“崩潰”命題。
相對于各方的言論，購房者更看重于萬(wàn)科最近在廣州的低價(jià)策略，12月9日廣州老城荔灣區的萬(wàn)科金色康苑開(kāi)盤(pán)，每平方米比附近房子便宜4000多元。同期出售的白云區的萬(wàn)科云山和花都區的萬(wàn)科天景花園，加上稍早時(shí)西郊金沙洲四季花城及金域藍灣，廣州萬(wàn)科旗下共有5個(gè)項目實(shí)際售價(jià)與市場(chǎng)預期相比普遍下調15%至20%，甚至低于同一樓盤(pán)前期產(chǎn)品的價(jià)格。其金沙洲四季花城新推精裝修組團單位每平方米僅7000元的均價(jià)，居然不到片區內另一家開(kāi)發(fā)商同類(lèi)產(chǎn)品的一半。
有人以“開(kāi)發(fā)商開(kāi)始手忙腳亂”來(lái)形容萬(wàn)科的這一行動(dòng)，而這似乎是對“拐點(diǎn)論”的最有力證據。（記者林彥龍)
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