發(fā)表評論 明年1月1日起，房貸將實(shí)行今年5次加息(第6次加息沒(méi)有提高5年以上貸款利率)后的新利率，因此很多貸款人都想趕在年底前辦理提前還貸手續。不過(guò)，提前還貸是不是合算，專(zhuān)家說(shuō)還是得具體問(wèn)題具體分析。
算一算：月供到底增加多少
實(shí)現新利率后，居民月供到底增加多少。由于居民房貸絕大多數都是中長(cháng)期商業(yè)貸款，因此主要討論5年以上貸款的情況。
若是以“等額本息法”進(jìn)行還貸的居民，可用以下方法計算5次加息所產(chǎn)生的影響：即算出利率上漲后每萬(wàn)元房貸的增加額，最后將所借房貸的數額乘以這個(gè)增加額。
例如：20年期的房貸，在今年5次加息之前房貸利率為6.84%時(shí)，1萬(wàn)元按揭額的月供本息為76.57241元；而明年房貸利率為7.83%時(shí)對應的月供本息為82.58911元。也就是說(shuō)，20年期的每萬(wàn)元房貸因今年5次加息而引起的月供增加額是6.0167元，這樣我們可以算出50萬(wàn)元20年期房貸的月供增加額為6.0167元×50=300.835元。
以同樣的方式可以算出，10年期、15年期、25年期、30年期的每萬(wàn)元房貸，因今年5次加息的月供增加額分別為5.1457元、5.5957元、6.3984元、6.7356元。如果某位房貸按揭者按揭的是25年期53萬(wàn)元房貸，計算的結果為6.3984元×53=339.1152元。
若是按“等額本金法”進(jìn)行還貸的居民，則無(wú)需考慮本金差別，5年以上至30年期的每萬(wàn)元房貸，因今年5次加息都是增加月供8.25元。
比一比：提前還貸與再次購房
其次，如果居民手頭上有一筆余錢(qián)，又打算將來(lái)還要再次購房，那么是否該用這筆錢(qián)來(lái)提前還貸呢？
假設現在某位房貸按揭者第一套房的房貸余額為20萬(wàn)元，那么到1月1日開(kāi)始執行新的貸款利率時(shí)，可享受優(yōu)惠利率6.656%(大多數銀行在合同中都約定，房貸者如正常還清上一年貸款，次年可享受下浮15%的利率)，這時(shí)一個(gè)月需要償還2286.87元；如果現在提前還貸，看上去這筆利息費用可省下來(lái)了�？墒钱斊湓俅沃脴I(yè)時(shí)，由于面臨的貸款利率上調，同樣去申請20萬(wàn)元的貸款，卻要以7.83%的基準利率上調10%，也就是8.613%來(lái)計算利息，若按10年期限計算，每個(gè)月需還款2491.82元，新貸款比老貸款每月多還204.95元，10年還款期總計多支付利息24593.66元。顯然，現在提前還款會(huì )導致未來(lái)購房時(shí)更大的成本支出。
也就是說(shuō)，同樣數額的一筆資金，是用來(lái)提前還貸，還是用來(lái)作為首付款重新置業(yè)以減少新貸款金額，由于“首套房”和“第二套房”之間的貸款利率差異，在不同的使用方式上調度，就會(huì )帶來(lái)兩種相去甚遠的利息成本支出。因此假若還有意購置第二套房產(chǎn)的購房人，專(zhuān)家建議不要忙于提前還貸。畢竟在明年元旦之后，優(yōu)惠貸款利率上調幅度僅為0.842%，月供增加金額也不算多。但是對于單個(gè)家庭來(lái)說(shuō)，“首套房”貸款優(yōu)惠利率屬于難以申請的稀缺資源，一旦提前還貸，幾乎沒(méi)有可能重新申請到如此便宜的貸款。
專(zhuān)家建言：提倡合理負債
到底要不要提前還貸？專(zhuān)家建議：因人而異。
如果家庭余錢(qián)有更好的投資渠道，而且回報率高于房貸利率，則建議不必急于提前還貸；反之，如果手頭余錢(qián)沒(méi)有合適的投資渠道，那么用于減少家庭貸款負債總額，提前還貸也是一種合理做法。但是家庭也因提倡合理的負債率，尤其在有一定通貨膨脹預期的情況下，負債可以起到一定的對沖作用。
一般家庭，房貸月供還款能力不應超過(guò)家庭月支出的30%，其他生活類(lèi)開(kāi)銷(xiāo)占到月支出的30%-40%，還留有一部分的余錢(qián)，既可以備一時(shí)應急之需，又可以在合適的時(shí)機用于投資。(記者 劉穎)
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