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北京一些無(wú)論是靠“奧運”邊還是不靠“奧運”邊的房地產(chǎn)項目，紛紛加緊大打“奧運地產(chǎn)”的金字招牌，哄抬房?jì)r(jià)，大肆牟取商業(yè)利益，但他們卻沒(méi)有一家贊助支持奧運。據統計，北京現有“奧”字樓盤(pán)14個(gè)，近八成都是搭“奧運”便車(chē)。 中新社發(fā) 吳芒子 攝
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2007年已經(jīng)過(guò)去，這一年北京購房者感受最深的，無(wú)疑是眼睜睜地看著(zhù)房?jì)r(jià)“一路快跑”，而去年政府以實(shí)際行動(dòng)加大了保障性住房的土地供應量，又讓不少購房者看到了希望的曙光。
新年伊始，北京樓市能否在2008年擺脫“供不應求”“緊箍咒”，奧運效應之后北京房?jì)r(jià)會(huì )漲會(huì )跌，未來(lái)北京的房子是不是能像王石所說(shuō)的性?xún)r(jià)比提升，保障性住房何時(shí)會(huì )開(kāi)售等等，都成為購房者最想了解的話(huà)題。
本報就樓市關(guān)注度最高的供應量、房?jì)r(jià)、品質(zhì)、保障房等進(jìn)行預測，試圖展現今年樓市的可能面貌。
“預測1”
商品房?jì)r(jià)穩中略升
2008年房?jì)r(jià)走勢會(huì )如何？比較普遍的觀(guān)點(diǎn)是，今年北京商品房?jì)r(jià)格會(huì )呈穩中略升的態(tài)勢，房?jì)r(jià)增幅明顯降低，奧運后局部區域可能會(huì )出現回落。
房?jì)r(jià)漲幅將大大放緩
“2007年房?jì)r(jià)上漲太快，早已超出了正常的消費水平，2008年不可能再那么漲”， 北京中大恒基總經(jīng)理趙晨明說(shuō)，2007年開(kāi)盤(pán)均價(jià)12290元/平米，同比2006年上漲了53.6%，漲幅驚人，已經(jīng)超出了普通白領(lǐng)的購買(mǎi)力，加上保障性住房用地供應量不斷增加，造成了市場(chǎng)觀(guān)望情緒，這一情緒在2008年還會(huì )繼續延續。
“中央經(jīng)濟工作會(huì )議上，明確了要實(shí)行從緊的貨幣政策，這對于房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑是盆冷水”，明天第一城總經(jīng)理陳云峰表示，金融調控是開(kāi)發(fā)商最怕的，2007年末不少開(kāi)發(fā)商采取打折促銷(xiāo)等方式，就是因為資金壓力。如果今年繼續緊縮信貸，開(kāi)發(fā)商資金鏈會(huì )進(jìn)一步縮緊，那么其風(fēng)險會(huì )大大增加，從而房?jì)r(jià)漲幅也不可能再像去年那么大。他預測北京今年一季度房?jì)r(jià)會(huì )維持現有水平，從二季度開(kāi)始上漲，但幅度不會(huì )超過(guò)5%，主流房?jì)r(jià)應該在17000元左右/平方米。
華高萊斯國際地產(chǎn)集團顧問(wèn)(北京)有限公司副總經(jīng)理公衍奎認為，對于房?jì)r(jià)走勢而言，金融層面的因素已經(jīng)不亞于供需層面。隨著(zhù)人民幣升值到一定程度，“熱錢(qián)”會(huì )流出去，國內資金流動(dòng)性就會(huì )收縮，房?jì)r(jià)漲幅就會(huì )應聲而落，“2008年將很有可能是人民幣升值‘到位’的一年”，公衍奎說(shuō)。
奧運后周邊區域可能小幅回落
趙晨明認為，現在一些區域奧運效應透支比較明顯，等到奧運過(guò)后，奧運場(chǎng)館周邊一些區域的房?jì)r(jià)可能會(huì )出現小幅回落，“在2008的奧運利好的刺激下，現在不少區域已經(jīng)投資過(guò)熱而導致房?jì)r(jià)虛高了，奧運會(huì )之后，隨著(zhù)不少投資者的投資轉移，奧運周邊區域的需求會(huì )有所減少，所以有可能會(huì )出現區域性的小幅回落”。持相似觀(guān)點(diǎn)的還有偉業(yè)顧問(wèn)等。
此外，還有一些專(zhuān)家和業(yè)內人士，如獨立經(jīng)濟學(xué)家謝國忠、天潤集團副總裁王哲、中坤集團董事長(cháng)黃怒波等則認為，房?jì)r(jià)已經(jīng)漲到一個(gè)危險時(shí)期，“拐點(diǎn)”已現，2008年奧運之后隨時(shí)會(huì )調整。
“預測2”
商品房供應量或縮減
土地供應明顯向新城傾斜
隨著(zhù)2007年12月的一輪大規模放量，近年來(lái)土地供應計劃在2007年首度得以完成。北京市國土局辦公室相關(guān)負責人表示，目前北京2008年供地計劃正在緊鑼密鼓地制定之中，最早要等到2、3月份出臺。在專(zhuān)家和業(yè)內人士看來(lái)，2008年北京市土地供應會(huì )呈現兩個(gè)特點(diǎn)，一是新城土地供應量明顯增加，二是保障性住房用地仍將延續2007年供應旺盛的趨勢。
中國人民大學(xué)土地資源管理系教授嚴金明認為，重點(diǎn)建設11個(gè)新城成為未來(lái)幾年的發(fā)展方向，新城將有更多的建設用地推向土地招拍掛市場(chǎng)。明年重點(diǎn)發(fā)展的三個(gè)新城———順義、通州、亦莊的土地市場(chǎng)會(huì )比較受關(guān)注，這三個(gè)新城將有大量土地推出，土地交易市場(chǎng)會(huì )比較活躍。
“預計2008年保障性住房和兩限房用地供應將比2007年有所增加，特別是兩限房用地供應不會(huì )少于200公頃”，中原地產(chǎn)華北區域總經(jīng)理李文杰認為，政府將會(huì )進(jìn)一步加大住房保障力度，優(yōu)化住宅用地供應結構。
此外，還有業(yè)內人士預測，為了防止開(kāi)發(fā)商大面積囤地，盡快形成有效的住房供應，2008年北京大面積地塊仍將減少，總面積在十幾公頃的小宗地塊將成為供應主體。
商品房放量可能會(huì )減少
北京市國土局副局長(cháng)曾贊榮近日向媒體表示，北京市2007年可實(shí)現各類(lèi)住宅供地1677公頃。按照2007年北京市竣工住宅項目的平均容積率1.36來(lái)計算，這些住宅用地可建設近2280萬(wàn)平米的住宅。按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)1-2年周期來(lái)計算，理論上來(lái)說(shuō)2008年、2009年北京市每年住宅供應量平均將在1140萬(wàn)平米左右。而根據華高萊斯國際地產(chǎn)集團顧問(wèn)(北京)有限公司的統計，2007年1-11月北京新開(kāi)工面積為2138萬(wàn)平米。
陳云峰認為，2008年住宅市場(chǎng)供應量會(huì )減少，“主要還是土地供應量相對不足造成的”�！霸谌ツ�，支撐市場(chǎng)供應的很多都是協(xié)議出讓土地的項目，差不多占到了一半以上，現在這些協(xié)議出讓土地已經(jīng)快要消化完畢，政府需要推出更多公開(kāi)交易的土地，才能使住宅供應量與去年保持平衡”，公衍奎說(shuō)，去年1-11月北京新開(kāi)工面積為2138萬(wàn)平米，而同期北京公開(kāi)交易土地的可建設面積為1233萬(wàn)平米，也就是說(shuō)，形成供應量的項目很多都來(lái)自協(xié)議出讓土地。2008年，協(xié)議出讓土地已經(jīng)快要消化完畢，如果要住宅市場(chǎng)實(shí)際供應量與去年保持平衡，政府需要在招拍掛市場(chǎng)推出比去年多得多的土地，“2008年北京土地供應的壓力會(huì )非常大”。
陳云峰說(shuō)，商品房供應量會(huì )少，但是保障性住房供應量無(wú)疑會(huì )大大增加，這會(huì )使購買(mǎi)人群出現明顯分流。
“預測3”
兩萬(wàn)多套保障房集中供應
第一批限價(jià)地今年形成實(shí)際供應
2007年北京市推出一批限價(jià)地，目前部分已經(jīng)開(kāi)工，2008年將會(huì )形成實(shí)際的供應量，北京市住房保障辦公室主任張家明表示，2008年保障性住房和兩限房總體建設規模將達到630萬(wàn)平米，其中經(jīng)濟適用房300萬(wàn)平米。
去年，北京市推出了西三旗限價(jià)房地塊、豐臺區花鄉造甲村“鴻基花園二期”限價(jià)房地塊以及常營(yíng)限價(jià)地塊等共8塊限價(jià)地，加上豐臺區東鐵匠營(yíng)宋莊路的一塊經(jīng)濟適用房用地，這9塊保障性住房用地可建設90平米以下小戶(hù)型住宅24000多套，這些房源將會(huì )在2008年形成實(shí)際供應。至于每個(gè)保障性項目的具體的開(kāi)售時(shí)間，張家明表示還需要政府主管部門(mén)來(lái)決定，經(jīng)濟適用房和廉租房都是定向供給，目前北京市110個(gè)保障性住房街道審核窗口已全部啟動(dòng)，不定期舉行搖號選房活動(dòng)，把保障性房源分配到經(jīng)過(guò)審核的老百姓手上。
據張家明透露，春節前還將有一次搖號選房活動(dòng)，具體項目不便公布。張家明還提醒市民，只要自己符合條件，應快速到戶(hù)口所在地的街道報名，申核通過(guò)后就有機會(huì )參與選房購房。
兩限房購買(mǎi)政策春節后有望出臺
近日廣州的限價(jià)房購買(mǎi)政策已經(jīng)出臺，購買(mǎi)者必須同時(shí)符合四個(gè)條件：本市城鎮戶(hù)籍人口；本人在廣州市區沒(méi)有獨立套型住宅自有產(chǎn)權登記記錄；男性年滿(mǎn)25周歲，女性年滿(mǎn)23周歲；個(gè)人申購的，本人稅前年收入在10萬(wàn)元以下，以夫妻聯(lián)名方式申購的，家庭稅前年收入在20萬(wàn)元以下。
北京市住房保障辦主任張家明透露，目前正在制定的北京的限價(jià)房購買(mǎi)政策要遠遠嚴于廣州，跟購買(mǎi)經(jīng)濟適用房的政策差不多，必須具備本市戶(hù)口，購買(mǎi)之前要登記，并經(jīng)過(guò)當地街道審核和公示。同時(shí)，兩限房購買(mǎi)者優(yōu)先考慮北京市中低收入家庭；解危排險、環(huán)境整治、文保危改、城中村整治、奧運工程及其配套設施等重點(diǎn)項目的本市被征地、拆遷區的住戶(hù)。
據透露，擬定好的北京兩限房政策要上報到市長(cháng)辦公會(huì )，經(jīng)政府領(lǐng)導審閱后，將于近期向社會(huì )公開(kāi)征求意見(jiàn)。相關(guān)部門(mén)匯總意見(jiàn)后會(huì )進(jìn)一步完善兩限房政策，初步預計該政策將在春節之后正式出臺。
“預測4”
多項新政促樓市迎來(lái)品質(zhì)時(shí)代
低劣樓盤(pán)將被擠出市場(chǎng)
去年上半年，京城一個(gè)樓盤(pán)只要區位、交通、配套等諸多因素中有一個(gè)利好，該樓盤(pán)一開(kāi)盤(pán)便往往出現眾人排隊購房、房源緊缺的狀況。一位不愿透露姓名的北城開(kāi)發(fā)商坦言，樓價(jià)在結構性供求矛盾突出的背景下持續上漲，從長(cháng)遠來(lái)說(shuō)，北京樓市整體上處于一種品質(zhì)缺位的狀態(tài)，長(cháng)此以往，就連一些開(kāi)發(fā)商自己都覺(jué)得這是不正常的，會(huì )增大樓市異動(dòng)的趨勢，不利于樓市健康發(fā)展，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)更大風(fēng)險。
2007年最后幾個(gè)月，樓市風(fēng)云突變，主管部門(mén)先后拋出多個(gè)調控手段：二套房貸首付比例上調、并以家庭為界定標準；央行在當年內第六次上調貸款利息；國家以及北京市先后出臺多個(gè)關(guān)于加強保障性住房建設的措施；物業(yè)稅計劃開(kāi)征的小道消息更是層出不窮。種種因素使得北京樓市觀(guān)望氣氛漸濃，新盤(pán)成交量有所下降，一些上市地塊也出現流標現象。
“在此背景下，一些開(kāi)發(fā)粗放、質(zhì)量低劣的樓盤(pán)勢必要被擠出市場(chǎng)，像星河灣、御園、山水文園、泛海國際、龍湖別苑這樣從規劃設計、園林營(yíng)造、施工質(zhì)量、建筑材料、精裝修等各個(gè)方面拔尖的高品質(zhì)樓盤(pán)將成為市場(chǎng)的寵兒�！背蓸I(yè)行市場(chǎng)研究總監蔡軍分析認為，目前北京五環(huán)路內商品房均價(jià)為14000元/平米左右，在樓價(jià)飛漲的時(shí)期，有些品質(zhì)不高的樓盤(pán)憑價(jià)格優(yōu)勢可以大賣(mài)，但在保障性住房即將大放量的情況下，樓房品質(zhì)勢必受到購房者更多關(guān)注。
緊湊戶(hù)型將成為市場(chǎng)主角
不僅是住房質(zhì)量今年預期將有大幅度提升，在戶(hù)型變化上，很多業(yè)內人士預期2008年的北京樓市將迎來(lái)中小戶(hù)型等緊湊型戶(hù)型的放量高峰。蔡軍認為，近期出臺的很多政策與以往有所不同，這些政策其實(shí)是從消費層面抑制二套房需求，尤其是調控投資性購房，而此后可能出臺的物業(yè)稅政策，則是將調控對象對準房產(chǎn)持有環(huán)節，“一方面是樓市開(kāi)發(fā)趨于集約化，一方面是大戶(hù)型將不再成為樓市供應主力�！�
“對于開(kāi)發(fā)商而言，質(zhì)量永遠是其追求的目標，但此前在房?jì)r(jià)高漲的局面下，濫竽充數者也不在少數�！比f(wàn)年長(cháng)興房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理黃璽慶則表示，“同時(shí)，按照此前出臺的關(guān)于90/70的政策要求，從開(kāi)發(fā)周期看，今年上半年北京房地產(chǎn)應該出現中小戶(hù)型集中開(kāi)盤(pán)的局面，并逐漸成為今年市場(chǎng)的主角�！�
2008年，哪些區域將大放量，哪些區域持續走熱，哪些區域具有較好的性?xún)r(jià)比，而哪些區域又將趨于平靜？亞奧板塊、泛朝青板塊、燕郊、昌平和阜石路一帶也許會(huì )在今年有不俗的表現。
亞奧：奧運前夕房?jì)r(jià)可望再升
“入選理由” 去年熱得發(fā)燙今年走向何方
受益于奧運會(huì )的召開(kāi)，匯集了眾多奧運場(chǎng)館的亞奧區域，去年熱得發(fā)燙。奧運結束后，原本服務(wù)于奧運比賽的相關(guān)設施將進(jìn)入賽后日常運營(yíng)階段，亞奧區域由目前體育文化核心區逐步發(fā)展轉型為與金融街、CBD分庭抗禮的國際商務(wù)區。目前區域集聚多個(gè)高檔項目，今年是否還能迎來(lái)新一波的發(fā)展？
即將召開(kāi)的2008年奧運會(huì )給亞奧區域房?jì)r(jià)上升插上了火箭助推器，區域高價(jià)高檔項目云集，而開(kāi)發(fā)商普遍預計年內區域產(chǎn)品價(jià)格還將提高。
區域內主力樓盤(pán)之一世茂奧臨花園的銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)達到了16800元/平米，在去年兩次開(kāi)盤(pán)推出新樓棟后，價(jià)格也實(shí)現了由16800元/平米到最高30000元/平米的三級跳。奧運會(huì )召開(kāi)前夕，周邊配套設施投入使用后，可能會(huì )進(jìn)一步刺激市場(chǎng)導致價(jià)格上揚。
同樣因為奧運會(huì )的關(guān)系，區域內部分已開(kāi)發(fā)項目紛紛趕在奧運會(huì )召開(kāi)前的2007年放量，而待開(kāi)發(fā)項目入市時(shí)間也因此有所推遲，今年區域將入市的純新盤(pán)數量較少，但新入市的住宅總量卻比較大。定位為精裝公寓產(chǎn)品的奧東18預計將于春節后入市，體量近75000平米，開(kāi)盤(pán)均價(jià)預計將到20000元/平米。遠洋地產(chǎn)北四環(huán)東路項目暫時(shí)未確定案名，總體近18萬(wàn)平米的住宅供應，預計也將于今年3月入市。
而榮尊堡、世茂奧臨花園等部分區域知名項目今年陸續迎來(lái)收盤(pán)，其他老盤(pán)后期也將在今年內進(jìn)入市場(chǎng)，國奧村總用地80公頃，總建筑面積50萬(wàn)平方米，其中40萬(wàn)平方米公寓將在奧運賽事結束后全部入市，總計將提供2000套住宅，而總建筑面積達62萬(wàn)平米的媒體村，也將在今年陸續推出后期。
新增放量大多以精裝公寓的產(chǎn)品形式入市也是該區域的一大特點(diǎn)。
開(kāi)發(fā)商說(shuō)
國奧村策劃經(jīng)理胡向暉：目前在售的項目，公寓產(chǎn)品是亞奧區域的主要物業(yè)，在售項目占比達到53.3%，與此同時(shí)，由于土地開(kāi)發(fā)幾近飽和，且?jiàn)W運期間可能會(huì )受停工的影響，因此預計2008年前亞奧區域的放量不會(huì )大增。據不完全統計，區域內純新盤(pán)放量可能達到105萬(wàn)平米。
區域放量 價(jià)格單位：元/平米
項目名 位置 放量 預計價(jià)格區間
奧東18 安苑東路18號 近300套 20000
遠洋地產(chǎn) 北四環(huán)東路73號 近17.8萬(wàn)平米 未定
國奧村 北辰西路西 未定 26000
媒體村 北苑紅軍營(yíng)南路 未定 13000
阜石路：20余項目提供萬(wàn)余住宅
“入選理由” 新老項目齊放量主打低密度
阜石路板塊住宅銷(xiāo)售將在2008年進(jìn)入一個(gè)集中放量期�？傮w來(lái)說(shuō)，項目多，體量大，價(jià)格高，產(chǎn)品主打低密度。去年入市的10多個(gè)項目加上今年的純新盤(pán)，預計將成為2008年熱點(diǎn)住宅銷(xiāo)售板塊。
京西去年以來(lái)的住宅放量及熱銷(xiāo)樓盤(pán)，主要集中在石景山及石景山與豐臺、海淀交界的區域，即玉泉路板塊和阜石路沿線(xiàn)，前者的代表性樓盤(pán)有遠洋山水、萬(wàn)科中糧·假日風(fēng)景等，后者的代表性樓盤(pán)有茂華·璟都會(huì )、金隅山墅、燕西臺等，均于2007年開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)。
2008年阜石路將有數個(gè)新項目入市，加上老盤(pán)后期，預計將有20余個(gè)項目，提供10000套以上住宅。新項目如新興年代，總建筑面積7.4萬(wàn)平米，鼎城總建筑面積約22萬(wàn)平米，雍景四季近40萬(wàn)平米，陽(yáng)光星期八10萬(wàn)平米以上、香溪度約11萬(wàn)平米，總體量近百萬(wàn)平米。而位于西四環(huán)和蓮石路的交叉口的新興年代已于12月5日開(kāi)盤(pán)。
就住宅套數來(lái)看，新興年代共568套，鼎城住宅套數270戶(hù)，青年公寓套數454戶(hù)，雍景四季14棟住宅數千套，陽(yáng)光星期八、香溪度也分別有數百套。除此之外，遠洋山水等多個(gè)老盤(pán)也將陸續推出后期，預計今年10余個(gè)新老項目可提供上萬(wàn)套住宅。
價(jià)格方面，去年以來(lái)阜石路住宅產(chǎn)品均價(jià)已達15000元/平米以上，多個(gè)項目逼近兩萬(wàn)。到2007年底，北京高價(jià)房陷入“有價(jià)無(wú)市”局面，此時(shí)入市的均價(jià)在15000元以上的項目普遍面臨銷(xiāo)售壓力，預計今年價(jià)格不會(huì )大漲，會(huì )保持穩定，個(gè)別項目可能小幅下調。
開(kāi)發(fā)商說(shuō)
雍景四季項目相關(guān)負責人：去年房?jì)r(jià)漲得這么快，我認為是暫時(shí)的，今年、明年，應該不會(huì )這樣了。作為一家地產(chǎn)公司長(cháng)期發(fā)展的戰略，我們覺(jué)得最終贏(yíng)得市場(chǎng)的還是產(chǎn)品，而不是靠漲價(jià)。雍景四季的開(kāi)盤(pán)價(jià)格比周邊樓盤(pán)相對要低。
區域放量 價(jià)格單位：元/平米
項目名稱(chēng) 位置 預計放量 預計價(jià)格區間
雍景四季 西五環(huán)外田村路 40萬(wàn)平米 11000-12000
香溪度 旱河路以西 11萬(wàn)平米 13000-15000
新興年代 太平路36號院 約7萬(wàn)平米 16000-17000
陽(yáng)光星期八 玉泉路 約10萬(wàn)平米 15000-16000
昌平：預計推盤(pán)200萬(wàn)平米以上
“入選理由” 新老項目放量規模預計超200萬(wàn)平米
無(wú)論是普通住宅還是別墅市場(chǎng)，該區域預計至少有20個(gè)項目推盤(pán)，放量規模超過(guò)200萬(wàn)平米。一些在售樓盤(pán)將陸續推出后期產(chǎn)品，去年成交的多個(gè)地塊預計今年晚些時(shí)候也將推盤(pán)。
根據昌平一些老盤(pán)的推盤(pán)計劃，昌平不少別墅項目將于今年3、4月間集中推盤(pán)。其中已經(jīng)明確的是：號稱(chēng)100棟的別墅大盤(pán)———珠江壹千棟初定于4月份推出項目二期約113棟獨棟別墅，5月底該項目將推出三期約114棟，8月底推出四期約87棟。據保利地產(chǎn)有關(guān)人士介紹，保利壟上三期目前正在進(jìn)行前期準備工作，預計可提供200多套獨棟別墅的產(chǎn)品。
事實(shí)上，奧北尤其是昌平別墅年內的市場(chǎng)供應量將遠不止這些。中海瓦爾登湖、東方普羅旺斯等當地多個(gè)在售項目都有較多的后備土地，這些項目今年還將陸續推盤(pán)，形成更為集中的新一輪別墅產(chǎn)品供應。
普宅方面，昌平今年也將加大供應量。據悉，目前，昌平在售的普通住宅項目有東亞上北中心、新龍城等，這些項目今年還會(huì )推出新樓。另外，2007年昌平共成交招拍掛上市土地6塊，以住宅為主，總建筑面積142萬(wàn)平米，這些土地基本上會(huì )在今年至明年入市。
“純新盤(pán)加上2007年老盤(pán)后續二期開(kāi)發(fā)，預計2008年昌平區放量將在200萬(wàn)平米以上�！背蓸I(yè)行市場(chǎng)研究總監蔡軍分析認為，高端的別墅項目將漲至2.5萬(wàn)-3萬(wàn)元/平米；熱點(diǎn)區域的普通住宅可能漲到1.5萬(wàn)元/平米。
開(kāi)發(fā)商說(shuō)
珠江壹千棟副總經(jīng)理吳波：去年昌平房地產(chǎn)市場(chǎng)不溫不火。今年昌平別墅將迎來(lái)新的放量高峰，同時(shí)，昌平區域靠近奧運舉辦場(chǎng)所，估計房?jì)r(jià)受奧運等因素影響也將會(huì )有所上漲。
區域放量 價(jià)格單位：元/平米
項目名稱(chēng) 位置 預計放量 預計價(jià)格區間
珠江壹千棟 北七家鎮 314棟別墅 2.5萬(wàn)-3萬(wàn)
保利壟上 小湯山 200多套 價(jià)格未定
灣流匯 北六環(huán) 100多套 1.6萬(wàn)-1.8萬(wàn)
東亞上北中心 回龍觀(guān) 2000多套 1.1萬(wàn)
泛朝青板塊：放量漸少但需求不減
“入選理由” 今年仍將延續去年的熱度
如果問(wèn)北京哪個(gè)區域價(jià)格高但還是賣(mài)得好，朝青—朝陽(yáng)公園東板塊無(wú)疑是典型代表。2008年，這一區域的住宅銷(xiāo)售放量不會(huì )像2007年那么多，主要以老項目后期為主，價(jià)格極可能會(huì )繼續上升。朝陽(yáng)路快速公交和地鐵6號線(xiàn)的興建，CCTV、BTV的集體搬遷以及日益完善的周邊配套，都將使該區域的需求愈加旺盛。
朝青板塊近幾年升溫迅速，3年前均價(jià)才7000多元/平米的該區域，現在在售均價(jià)已經(jīng)全面突破15000元/平米，而2007年朝青板塊仍然是北京銷(xiāo)售最熱的區域。業(yè)內人士認為，由于受朝陽(yáng)路快速公交和地鐵6號線(xiàn)開(kāi)工的利好影響，該區域的需求還會(huì )更加旺盛，不過(guò)就放量來(lái)看，2008年明顯不如去年，價(jià)格還會(huì )呈上浮趨勢。
據了解，該區域目前在售的項目有均價(jià)20500元/平米的潤楓水尚，均價(jià)19000元/平米的華業(yè)玫瑰郡，均價(jià)19000元/平米的合生橄欖季、均價(jià)18000元/平米的金隅鳳麟洲、均價(jià)25000元/平米的泛海國際，還有均價(jià)36000元/平米的星河灣。這些項目的后期放量也將形成2008年該區域的主要供應量。比如泛海國際即將推出一期的最后三棟樓，大約有300多套房，后期近60萬(wàn)平米住宅的大部分也有望在2008年推出。天鵝灣將在2008年推出7萬(wàn)平米，潤楓水尚、華業(yè)玫瑰郡都會(huì )在2008年有比較多的放量。
與老盤(pán)后期相比，該區域純新盤(pán)較少。即將開(kāi)盤(pán)的公園1872是招商地產(chǎn)打造的新項目，目前售樓處已見(jiàn)端倪，主打高檔住宅概念。據了解，公園1872住宅面積約26萬(wàn)平方米，商業(yè)辦公約4萬(wàn)平方米，開(kāi)盤(pán)均價(jià)尚未確定，但有業(yè)內人士預測每平方米均價(jià)不會(huì )低于2萬(wàn)元，有可能達到2.5萬(wàn)元。
開(kāi)發(fā)商說(shuō)
天鵝灣銷(xiāo)售副總監鄭子賓：天鵝灣2008年的放量將會(huì )有所萎縮，預計減少4成到5成，同區域的其他項目的放量也不會(huì )超過(guò)去年。在放量較少的前提下，區域在逐步成熟，且市場(chǎng)的需求量仍在上漲。所以，我預測今年該區域內房?jì)r(jià)仍會(huì )出現穩定的上浮。
區域放量 價(jià)格單位：元/平米
項目名 位置 放量 預計價(jià)格區間
天鵝灣 朝陽(yáng)北路 約7萬(wàn)平米 20000元左右
潤楓水尚 朝陽(yáng)北路 數百套 20500元
合生橄欖季四期 朝陽(yáng)北路107號 300套 19000元以上
公園1872 紅領(lǐng)巾公園 30萬(wàn)平米 25000左右
燕郊：今年仍是低成本置業(yè)首選
“入選理由” 供應量和價(jià)格優(yōu)勢依然明顯
目前北京的整體房?jì)r(jià)雖然沒(méi)有繼續快漲，但依然維持了高位，不少人還會(huì )因為承受不起高房?jì)r(jià)而選擇到燕郊置業(yè)。在東部的供應結構中，燕郊的放量?jì)?yōu)勢在2008年依然明顯。
京東去年以來(lái)的住宅放量及熱銷(xiāo)樓盤(pán)，主要集中在朝青、百子灣及燕郊區域，燕郊的代表性樓盤(pán)有上上城、納丹堡、美林灣、東方夏威夷、潮白人家、城美·維多利亞、金玉源、華泰·憶江南、風(fēng)尚國際公寓、歐逸麗庭等。2008年，燕郊將有數個(gè)新項目入市，加上老盤(pán)后期，預計將有近10個(gè)項目提供2萬(wàn)套左右的住宅。
即將于2008年入市的項目有：新銳時(shí)代預計2008年1月5日開(kāi)盤(pán)，準現房銷(xiāo)售，戶(hù)型面積在65-130平米之間，開(kāi)盤(pán)價(jià)5300-5600元/平米；天洋城預計2008年1月開(kāi)盤(pán)，項目共32萬(wàn)平米，約為3500戶(hù)，2009年6月入��；歐逸麗庭最后兩棟預計2008年開(kāi)盤(pán)；西堤島預計2008年3月開(kāi)盤(pán)，5棟公寓類(lèi)住宅樓，共584套。
一些已入市的項目2008年仍有較大的供應量，如風(fēng)尚國際公寓C號樓已于2007年12月1日開(kāi)盤(pán)，提供39平米至60平米的一居、61平米至90平米的兩居、98平米的三居及大戶(hù)型復式，均價(jià)5000元/平米；馥香谷在2007年12月底傳出開(kāi)盤(pán)消息，預計2008年7月或8月入住，均價(jià)4000元/平米；潮白人家6號和7號樓于去年年底開(kāi)盤(pán)，總共有400多套房源，開(kāi)盤(pán)均價(jià)6400元/平米。
2007年底，北京高價(jià)房陷入“有價(jià)無(wú)市”局面，燕郊6000元以上的項目普遍面臨銷(xiāo)售壓力，預計今年價(jià)格不會(huì )大漲，有兩個(gè)項目的銷(xiāo)售員在接受記者電話(huà)咨詢(xún)時(shí)，報出的平均價(jià)格有200元左右的小幅下調。
開(kāi)發(fā)商說(shuō)
上上城總經(jīng)理曲靖：燕郊區域今年仍將保持較大的價(jià)格優(yōu)勢，同時(shí)，產(chǎn)品質(zhì)量也在穩步提升，認可度在快速提高。
區域放量 價(jià)格單位：元/平米
項目名稱(chēng) 位置 放量 預計價(jià)格區間
新銳時(shí)代 匯福路東 共600戶(hù) 5300-5600
西堤島 京哈路北28號 66000平米 價(jià)格待定
天洋城 迎賓路 32萬(wàn)平米 3900
歐逸麗庭 順路西側 50522.39平米 5900
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