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　　“房?jì)r(jià)”成為2007年最為敏感的詞匯之一。2008年新年伊始，“降價(jià)派”在“拐點(diǎn)論”的聲勢中日益壯大之時(shí)，“看多派”在不遺余力地搖動(dòng)房?jì)r(jià)堅挺的大旗�！百I(mǎi)房，還是不買(mǎi)？”潛在購房者哈姆雷特式的自詰仍在繼續。

　　信貸緊縮 樓市過(guò)冬

　　“冬天來(lái)了，春天還遠嗎？”在北京從事房地產(chǎn)中介生意的趙東(應被采訪(fǎng)者要求，“趙東”為化名)拿這句話(huà)為自己和員工打氣。

　　因為年底房產(chǎn)生意冷清，趙東提早給員工放了一個(gè)長(cháng)長(cháng)的“寒假”：“你們好好過(guò)個(gè)年，年后行情好了，我會(huì )召集你們，有錢(qián)一起賺�！甭�(tīng)到有員工小聲嘟囔著(zhù)問(wèn)放幾天，趙東有點(diǎn)不耐煩：“兩個(gè)月吧�！�

　　等手下的員工走完，趙東開(kāi)始向中國經(jīng)濟時(shí)報記者訴苦：行情不好又遭遇同行擠壓，5家店兩個(gè)月才開(kāi)3單，“關(guān)店歇業(yè)，過(guò)年后也不打算做這一行了”。

　　房地產(chǎn)中介生意慘淡背后，是潛在購房者的觀(guān)望和樓市成交量的萎縮�！敖衲甓�天有點(diǎn)冷”，2007年末在北京舉行的第九屆中國住交會(huì )上，華遠集團董事長(cháng)任志強在談到樓市現狀時(shí)如此感慨。

　　2007年一直被房地產(chǎn)從業(yè)者看做瘋狂的暴富之年，去年5月之后，房?jì)r(jià)走勢如脫韁野馬，直線(xiàn)上升。而讓人扼腕嘆息的堅挺房?jì)r(jià)，在2007年將要結束時(shí)終于有了些許松動(dòng)。

　　2007年12月20日，國家統計局和發(fā)改委公布11月70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數，雖然同比上漲10.5%，漲幅繼續比上月高1.0個(gè)百分點(diǎn)，但環(huán)比漲幅已經(jīng)比上月低了0.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　讓房地產(chǎn)商感到陣陣寒意的，是“冰冷”的銀閘。緊縮信貸，雖是銀行每年年終必演的一幕，但今年來(lái)得更猛烈。從勢頭上看，也更持久。

　　2007年9月27日，央行和中國銀監會(huì )聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，提出了嚴格放貸管理的“新政”；此后又于12月5日下發(fā)了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》，進(jìn)一步明確了“二套房”認定標準等相關(guān)問(wèn)題。

　　央行副行長(cháng)劉士余在2007年12月11日舉行的加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理專(zhuān)題會(huì )議上發(fā)表講話(huà)稱(chēng)，房地產(chǎn)調控政策尚未得到全面落實(shí)，存在未經(jīng)批準、擅自開(kāi)辦轉按揭貸款和加按揭貸款業(yè)務(wù)的狀況，我們“應吸取美國次貸危機等教訓，防止房地產(chǎn)信貸增長(cháng)過(guò)快催生房地產(chǎn)泡沫”。

　　“銀行信貸對房地產(chǎn)行業(yè)存在過(guò)度的支持�！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科在接受中國經(jīng)濟時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)指出，我國房?jì)r(jià)居高不下與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用銀行貸款抬價(jià)圈地、囤積房源等炒作行為密切相關(guān)。金融資源過(guò)度支持房地產(chǎn)行業(yè)“扭曲經(jīng)濟的形態(tài)”必然是宏觀(guān)調控政策重點(diǎn)要解決的問(wèn)題。

　　在各家銀行對按揭貸款和開(kāi)發(fā)貸款兩大輸血管道同時(shí)收緊的前后，地產(chǎn)商們踏上了另尋融資的荊棘之途。在地產(chǎn)圈內，討論融資多元化被緊迫地提上議事日程——這意味著(zhù)討論地產(chǎn)商的存活率問(wèn)題已經(jīng)開(kāi)始。

　　洗牌中房?jì)r(jià)向理性回歸

　　“2008年，國內5萬(wàn)多個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)將有三分之一被擠出市場(chǎng)�！瘪T科判斷，國內房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率在75%左右，明顯偏高的資產(chǎn)負債率將使一些企業(yè)不能及時(shí)應對國家收縮銀根的調控政策。

　　馮科說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)自去年“9·２7”房貸新政之后，會(huì )有一個(gè)持續15個(gè)月的調整期。調整的短期結果是擠出大量的中小開(kāi)發(fā)商。部分小開(kāi)發(fā)商土地開(kāi)發(fā)完沒(méi)有財力拿土地，或者負債率高，在銀行資金緊縮時(shí)就會(huì )“崩盤(pán)”。

　　全球四大會(huì )計師事務(wù)所之一的普華永道公布的《中國企業(yè)并購歲末回顧與前瞻》顯示，去年前11個(gè)月，中國房地產(chǎn)業(yè)共有171起并購事件，在12個(gè)主要行業(yè)中排名第二，房地產(chǎn)業(yè)并購金額已經(jīng)達到103億美元，較2006年全年的49億美元翻了一番。中國房地產(chǎn)行業(yè)并購數目和金額大幅上升意味著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的洗牌已經(jīng)悄然開(kāi)始。

　　在洗牌中，規模實(shí)力強大、品牌具有優(yōu)勢的龍頭房地產(chǎn)企業(yè)，在市場(chǎng)不確定性加大的環(huán)境下，其發(fā)展更為明確可期。

　　萬(wàn)科在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，近期部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的趨勢有所遏制，可以視為前期價(jià)格偏離實(shí)際的合理調整，隨著(zhù)市場(chǎng)機制的自發(fā)作用，以及調控的合理引導，住房市場(chǎng)開(kāi)始逐漸回歸理性。當市場(chǎng)回歸理性后，公司將可獲得更為有利的發(fā)展機會(huì )。

　　購房者的觀(guān)望源于對房?jì)r(jià)下降的預期�！奥詭�剛性的需求特征使房?jì)r(jià)不太可能出現大幅下跌�！敝袊�社科院數量經(jīng)濟與技術(shù)經(jīng)濟研究所研究員李金華接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，經(jīng)濟持續快速增長(cháng)是支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)最基本、最主要的因素，城市化進(jìn)程加快、“人口紅利”等這些房地產(chǎn)市場(chǎng)持續發(fā)展的支撐因素并沒(méi)有改變。

　　“政府的歸政府，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，中等收入或者中等偏下收入群體住房問(wèn)題的解決是我們所著(zhù)重考慮的�！苯ㄔO部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司一位不愿意透露姓名的官員在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，在土地供應上，中低價(jià)位、中小套型的普通商品房建設用地必須達到70%以上，可以解決輿論擔心的中等收入人群住房問(wèn)題。隨著(zhù)保障型住房的入市，可以分流部分住房剛性需求。調控政策在2008年的進(jìn)一步實(shí)施，會(huì )促進(jìn)房?jì)r(jià)向理性回歸。

　　“如果北京的房?jì)r(jià)上漲趨勢不改，可能引發(fā)新的調控�！瘪T科說(shuō)，明年調控政策偏緊，在貨幣政策方面，提高準備金率、限制房地產(chǎn)信貸、加息均有可能出臺；在財政政策方面，則有可能加強對地產(chǎn)商的稅收征管力度，加強土地閑置費用的征收，加強對二手房交易的稅收征管，征收高額的固定資產(chǎn)投資調節稅，試點(diǎn)征收物業(yè)稅等等。

　　馮科認為，房?jì)r(jià)大幅度下跌的可能性不大。原因有四：一是大幅度下跌可能導致銀行壞賬；二是如果個(gè)貸出現負資產(chǎn)，會(huì )帶來(lái)不安定因素；三是無(wú)論中央政府還是地方政府，都希望不要漲得太快，也不要大幅度下跌，希望房?jì)r(jià)穩中略降；四是地價(jià)上漲令房?jì)r(jià)下跌難有實(shí)際空間。

　　“房?jì)r(jià)‘軟著(zhù)陸’了，我可能還回到這一行�！壁w東說(shuō)，政府調控引導房?jì)r(jià)逐步回落到合理的價(jià)格區間內，買(mǎi)房子的人也變得理性了，房地產(chǎn)中介的日子也應該好過(guò)了。(孫東輝)