發(fā)表評論 伴隨著(zhù)冬天的腳步，國內房市也漸襲寒意。
最早的寒氣出現在南方城市深圳和廣州。據統計，2007年10月，深圳新房均價(jià)回落至14797元/平方米，較9月份下跌一成。與此同時(shí)，二手房交易量銳減，2007年10月份交易量下降36%。10月份廣州商品房成交量面積僅為55萬(wàn)平方米，比9月份下跌18%。
上海房市也寒意漸濃。2007年10月份，上海新房成交量下降兩成多，11月份再降兩成。11月市商品房成交均價(jià)由10月份每平方米11500多元下降到10700多元，跌幅達7個(gè)百分點(diǎn)。2007年年底，房產(chǎn)成交量依舊慘淡。
寒流也影響到北京。北京市建委發(fā)布的信息顯示，2007年11月份新開(kāi)樓盤(pán)45個(gè)，均價(jià)14966元/平方米，比10月份新樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)均價(jià)15324元/平方米下降358元，一路瘋漲的房?jì)r(jià)半年來(lái)首次回落；2007年11月的銷(xiāo)售量劇減，僅為13073套，為半年來(lái)銷(xiāo)售量最少的一個(gè)月。與此同時(shí)，高檔住宅銷(xiāo)售也開(kāi)始放緩，尤其是售價(jià)超過(guò)18000元/平方米以上的住宅，月銷(xiāo)售量不到10套，個(gè)別區域新上市的項目售價(jià)甚至低于區域均價(jià)。原本紅火的二手房市場(chǎng)供求關(guān)系也出現了微妙的變化:以往為1∶4甚至1∶10的供需比降到1∶3以下。2007年年底，成交量的持續萎縮使得房源突然充足起來(lái)，從“有價(jià)無(wú)市”進(jìn)而演變成“有房無(wú)市”。
仔細觀(guān)察不難發(fā)現，房?jì)r(jià)動(dòng)搖是從2007年國慶節開(kāi)始的。2007年“十一”黃金周前夕，在多次加息和提高人民幣存款準備金率后，央行宣布提高購買(mǎi)第二套房首付和利率。這記重拳使得一向房產(chǎn)銷(xiāo)售火熱的黃金周冷清不少。而此后，房?jì)r(jià)一路跌勢，讓開(kāi)發(fā)商亂了陣腳。為促進(jìn)銷(xiāo)售，個(gè)別樓盤(pán)推出多種優(yōu)惠活動(dòng)，采取送精裝修、免物業(yè)費、送車(chē)位等辦法變相打折。
房產(chǎn)市場(chǎng)打個(gè)噴涕，地產(chǎn)中介就得感冒。成交量的銳減使得房產(chǎn)中介叫苦不迭，不得不面對“無(wú)米下鍋”的窘境，許多地產(chǎn)中介開(kāi)始裁員自保。前幾天，記者致電一位在深圳地產(chǎn)中介公司工作多年的朋友，她竟然已經(jīng)在一家化妝品公司工作快一個(gè)月了。問(wèn)其原因，回答是無(wú)奈的自嘲:“樓盤(pán)賣(mài)不出去,只好我出去了�！�
種種跡象顯示,2007年前三季度一路狂飆突進(jìn)的房?jì)r(jià)已經(jīng)剎住了腳步。于是，人們開(kāi)始追問(wèn)，房?jì)r(jià)是否面臨拐點(diǎn)?
高價(jià)背后的泡沫
面對房?jì)r(jià)的突然調頭，有人感到驚訝和不解。但是，在弄清楚房?jì)r(jià)下降的原因之前，還是先看看房?jì)r(jià)是如何漲上去的吧。
深圳是去年房?jì)r(jià)上漲的領(lǐng)頭羊。相比國內其他城市，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)交易機制比較便捷。一位房產(chǎn)中介介紹說(shuō)：“在其它城市需一兩周辦完的交易，在深圳只需兩三天就能完成�！痹S多投資者正是相中這種交易的便利，而從房?jì)r(jià)較高的長(cháng)三角地區，轉投當時(shí)房?jì)r(jià)相對較低的珠三角地區，使深圳等地成為熱錢(qián)聚集地，在很短的時(shí)間內房?jì)r(jià)就被推漲50%。
流動(dòng)性過(guò)剩的背景下，銀行資金大量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，也使得國內其他城市房?jì)r(jià)飚升。2007年第三季度，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲8.2%，新建商品房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9%。其中北京上漲13.5%，深圳上漲17.6%。而資產(chǎn)價(jià)格的上漲反過(guò)來(lái)又拉動(dòng)了房地產(chǎn)貸款的快速增長(cháng)，同時(shí)購房貸款增速加快。2007年9月末，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額4.62萬(wàn)億元，比年初增加9410億元，同比增長(cháng)29.6%，增速比上年同期快5.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額1.76萬(wàn)億元，比年初增加3491億元，同比增長(cháng)26.9%；居民購房貸款余額2.86萬(wàn)億元，比年初增加5924億元，同比增長(cháng)31.4%，增速比上年同期提高13.5個(gè)百分點(diǎn)。據了解，個(gè)人房貸的增量占到四大國有商業(yè)銀行新增貸款總量的61%以上。
與此同時(shí),違規房貸也在暗流涌動(dòng)。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及住房投資者采取“假按揭”、“假二手房”、“高估價(jià)”的方式套取銀行的信貸資金，以此來(lái)推高房?jì)r(jià)，埋下銀行風(fēng)險隱患。數據顯示,深圳高房?jì)r(jià)的背后,其中70%以上的買(mǎi)房者都是投資行為而非為了自用。
專(zhuān)家指出，從美國爆發(fā)的次級按揭貸款危機可以看到，如果不對國內銀行信貸進(jìn)行全面的控制，不擠出對房地產(chǎn)越吹越大的泡沫，那么國內商業(yè)銀行面臨的風(fēng)險將會(huì )越來(lái)越大，對我國金融業(yè)的發(fā)展與穩定是非常不利的。
市場(chǎng)在觀(guān)望
“現在房?jì)r(jià)還是太高,尤其是一些距市區較近的區域,我準備再等等看�！笨吹矫襟w發(fā)布的房?jì)r(jià)下降的消息,一直準備給兒子買(mǎi)套新房的北京西城區林大爺如是說(shuō)。事實(shí)上,他的觀(guān)點(diǎn)代表當前很多持幣觀(guān)望人的想法。調查顯示,69%的人認為現在價(jià)格尚未降到合理位置，目前還不是買(mǎi)房的最佳時(shí)機。
不只購房者,開(kāi)發(fā)商也在觀(guān)望。去年底，深圳推出的6宗居住用地掛牌出讓土地使用權，全部以“流拍”告終，這是開(kāi)發(fā)商對未來(lái)深圳樓市走向不明朗的一種直接反應。在北京，房?jì)r(jià)成為即將上市的樓盤(pán)諱莫如深的話(huà)題，絕大多數項目尚未將產(chǎn)品價(jià)格公布。開(kāi)發(fā)商坦言：目前市場(chǎng)走向不明，價(jià)格只能等到開(kāi)盤(pán)前再定。
但是，多數開(kāi)發(fā)商對房?jì)r(jià)預期樂(lè )觀(guān)：少數高檔住宅價(jià)格松動(dòng)只是個(gè)別現象，不代表房?jì)r(jià)整體普降。去年前三季度價(jià)格上漲太快，個(gè)別項目上漲出現非理性因素，目前只是房?jì)r(jià)理性回歸的表現。他們認為，只要市場(chǎng)供大于求的狀態(tài)沒(méi)有改變，房?jì)r(jià)就不會(huì )出現拐點(diǎn)。他們相信，政府宏觀(guān)調控的目標，只是“抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭”，而不是真正要讓房?jì)r(jià)降下來(lái)。今年房?jì)r(jià)還會(huì )在高位運行，但增幅會(huì )放緩。就在買(mǎi)賣(mài)雙方相互觀(guān)望時(shí)，決策部門(mén)已經(jīng)行動(dòng)起來(lái)。2007年11月以來(lái)，政府加強了對房產(chǎn)市場(chǎng)的調控手段。2007年11月21日,國務(wù)院下發(fā)通知,要求所有投資規模在5000萬(wàn)元以上的固定資產(chǎn)投資項目,必須上報國務(wù)院審批。12月,國務(wù)院派出12個(gè)督察組對各地房產(chǎn)政策執行情況進(jìn)行檢查；中央經(jīng)濟工作會(huì )議確定了2008年將實(shí)施從緊的貨幣政策，嚴格控制貨幣總量和投放節奏，嚴格控制新開(kāi)工項目。隨后,出臺《耕地占用稅暫行條例》,出臺《土地儲備管理辦法》,年內第10次提高存款準備金率至14.5%……
專(zhuān)家指出,消費者持幣觀(guān)望是因為當前房?jì)r(jià)存在泡沫成分。事實(shí)上,去年并沒(méi)有太多的促使房?jì)r(jià)快速上漲的因素，有的項目隨著(zhù)宏觀(guān)調控政策出臺持續漲價(jià),主要是開(kāi)發(fā)商對市場(chǎng)預期過(guò)于樂(lè )觀(guān)，房?jì)r(jià)基本是生拔上來(lái)的，而在目前集體銷(xiāo)售冷清的狀態(tài)下，虛高的價(jià)格不可避免地遭到市場(chǎng)冷遇。
房?jì)r(jià)回歸理性
專(zhuān)家認為，貨幣政策由“穩健”改為“從緊”，這對嚴重依賴(lài)銀行貸款的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，其影響是不言而喻的。不僅地產(chǎn)商從銀行獲得貸款難度加大，而且對去年瘋狂上演的買(mǎi)地拿地、捂盤(pán)惜售的做法也會(huì )是沉重打擊。開(kāi)發(fā)商不宜盲目樂(lè )觀(guān)，市場(chǎng)并非其想象得那樣好。尤其對于那些經(jīng)濟實(shí)力有限，過(guò)份依賴(lài)銀行間接融資的中、小地產(chǎn)商,可能還沒(méi)來(lái)得及享用高房?jì)r(jià)盛宴，就不得不迎接降價(jià)的凄風(fēng)冷雨。
與其他調控政策相比,銀根緊縮政策對房地產(chǎn)的影響是非常大的。據了解，去年底上海等城市由于收緊貨幣政策，出現了無(wú)法辦理按揭貸款的情況。同樣，北京多個(gè)項目也開(kāi)始要求購房者全款購買(mǎi)。而之后央行明確了以家庭為單位來(lái)認定房貸次數。這就意味著(zhù)房貸認定標準將幾乎沒(méi)有彈性，再次傳遞出決策層對炒樓及投資性需求強力擠壓的政策意圖。在這種資金壓力下，通過(guò)降低房?jì)r(jià)，迅速回流在建項目資金無(wú)疑是開(kāi)發(fā)商不得不倚仗的資金來(lái)源。
事實(shí)上，接二連三的政策變故已讓中小地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有所行動(dòng)。據鏈家地產(chǎn)一位資深房產(chǎn)中介透露，目前開(kāi)發(fā)商都瞄準了2008年一、二月份的信貸形勢。新一年的貸款指標開(kāi)始釋放，信貸緊張情況將有所緩解，如果政策相對寬松，則房?jì)r(jià)還可維持；如依舊緊縮，則不得不另謀出路了。據了解，一些手中有土地而缺少開(kāi)發(fā)資金的中小房地產(chǎn)企業(yè),正積極籌劃讓手中的土地進(jìn)入市場(chǎng)開(kāi)發(fā),以免被收回,或將現有項目轉讓套現。屆時(shí)，實(shí)力較大的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )不失時(shí)機地收購中小企業(yè)及優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目，從而實(shí)現規模的快速擴張。
雖然多數房產(chǎn)專(zhuān)家對房產(chǎn)泡沫有共識，但他們均表示，如果房?jì)r(jià)沒(méi)有出現長(cháng)時(shí)間的持續下跌，就不能因此確定房?jì)r(jià)拐點(diǎn)來(lái)臨。2008年房?jì)r(jià)走勢尚不明朗，有可能隨著(zhù)調控政策的落實(shí)出現全國范圍的走低，但也不排除經(jīng)過(guò)局部波動(dòng)、短暫休整后可能重拾升勢。畢竟，在我國的大中城市，尤其是北京、上海等大都市，房?jì)r(jià)上漲的根本動(dòng)力在于城市化進(jìn)程帶來(lái)大量人口涌入，從而推動(dòng)了內在的住房需求。也許，告別過(guò)快漲幅，經(jīng)過(guò)一輪卓有成效的調整后使房?jì)r(jià)回歸理性才是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的正途�？梢灶A見(jiàn)到的是，房貸新政的調整將帶來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的洗牌，并購重組的步伐將加快，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的結果必然是少數實(shí)力雄厚、運作規范的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在競爭中脫穎而出；而在這一過(guò)程中，房?jì)r(jià)也將告別瘋漲，逐漸回歸理性。
黨的十七大提出了“居者有其屋”的要求。2008年，包括建設、金融、國土資源等與房地產(chǎn)有關(guān)的各項政策無(wú)疑都要圍繞這一要求展開(kāi)。建設部政策研究中心副主任王玨林指出，2008年規范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要雙管齊下,一方面要清查房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是囤地、囤房、虛假廣告、缺斤少兩的行為；清查房產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節、中介環(huán)節違法、違規問(wèn)題。以此來(lái)維護廣大消費者的權益和利益。同時(shí)，要確保住房保障的政策配套和落實(shí)，建立好保障房屋的供應體系、分配體系和監管體系，使更多的城鄉居民能夠成為保障房屋的受益者，也能使更多的城鄉居民感到建立這種保障制度是符合我國實(shí)際和公平的。他認為,當前我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)還不成熟，正處于調整和規范期，通過(guò)法律的建立、政策的配套，未來(lái)市場(chǎng)會(huì )更加平穩、健康。(溫源)
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