發(fā)表評論 活動(dòng)策劃：柯鵬 李和裕
主持/整理：唐文祺
嘉賓：陳基強 基強聯(lián)行投資管理(中國)有限公司董事總經(jīng)理
近日，發(fā)改委價(jià)格司發(fā)布了《一季度住房市場(chǎng)價(jià)格形勢分析》，報告從四個(gè)方面闡述了全國房?jì)r(jià)整體仍將繼續上漲的壓力來(lái)源：一是從當前宏觀(guān)經(jīng)濟情況看，流動(dòng)性過(guò)剩、人民幣升值對包括房地產(chǎn)在內的資產(chǎn)價(jià)格有一定拉動(dòng)；二是鋼材、人工成本的快速上升，也會(huì )推動(dòng)住房?jì)r(jià)格的上升；三是近期股市深幅調整，大量資金逃離股市，同時(shí)隨著(zhù)我國經(jīng)濟增長(cháng)的放緩，部分生產(chǎn)流通環(huán)節也會(huì )退出部分資金，在投資渠道狹窄和通貨膨脹率居高不下的情況下，這些資金很可能選擇再次進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而不是存入銀行，從而拉動(dòng)房?jì)r(jià)繼續走高；四是居民在等待觀(guān)望后也會(huì )逐步選擇進(jìn)入住房市場(chǎng)。市場(chǎng)對于房?jì)r(jià)上漲壓力的看法不一，本周我們就邀請業(yè)內人士與大家交流。
7大要素決定房?jì)r(jià)趨勢
主持人：您如何看待上述房?jì)r(jià)上漲壓力因素？
陳基強：最近3個(gè)月，我也做了相關(guān)的研究報告，有一些方面與有關(guān)部門(mén)的判斷不謀而合。我認為現在決定我國房?jì)r(jià)變動(dòng)趨勢的有7大要素：“十一五”計劃和政策是對經(jīng)濟發(fā)展的一種保證；中國經(jīng)濟未來(lái)5年預計保持GDP年增長(cháng)7.5%是房地產(chǎn)價(jià)格的支撐；年均4%的城市人口增長(cháng)率是房地產(chǎn)發(fā)展的剛性需求；房地產(chǎn)供不應求也促使價(jià)格持續上升；房地產(chǎn)是中國有限的投資渠道之一；人民幣升值與通貨膨脹體現了房地產(chǎn)增值保值的功能；宏觀(guān)調控將為房地產(chǎn)投資帶來(lái)挑戰和機遇。
房地產(chǎn)并非一個(gè)“獨立”的市場(chǎng)。從對歐美國家過(guò)去12年的數據分析，GDP與房?jì)r(jià)的關(guān)系是正相關(guān)的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現可視作經(jīng)濟情況的一種“滯后反映”(一般晚2至3個(gè)季度表現出來(lái))，而目前中國的形勢也是一樣的。再加上土地供應增長(cháng)下降(去年土地開(kāi)發(fā)面積僅同比增長(cháng)0.7%)，銷(xiāo)售面積超過(guò)竣工面積(已經(jīng)連續3年)，購房者沒(méi)有“選擇權”(供求比最好在1.15，這樣購房者可以選擇適合自己的房子)。
至于房?jì)r(jià)，從去年四季度到今年一季度的情況來(lái)看，調控的效果算是不錯了。但是，從嚴格意義上來(lái)講，房?jì)r(jià)并沒(méi)有下跌，哪怕現在珠三角一些城市的房?jì)r(jià)回落到了去年同期的水平，可你會(huì )發(fā)現現在的價(jià)位和去年的價(jià)格支撐點(diǎn)還是連得上的，調控只是把虛漲的部分擠掉。房?jì)r(jià)僅在一年時(shí)間里的“波段”并不顯得十分重要，我們做投資的要看到樓市的長(cháng)期持續性。
二三線(xiàn)城市風(fēng)險須防備
主持人：您如何看待各大城市的房地產(chǎn)發(fā)展？
陳基強：房地產(chǎn)的區域化特征明顯。一線(xiàn)城市多經(jīng)過(guò)調控洗禮，市場(chǎng)容量大，國家對其樓市的監控也更嚴。二、三線(xiàn)城市則有經(jīng)濟發(fā)展潛力，房?jì)r(jià)基數也低，據我們統計，去年以來(lái)，各大開(kāi)發(fā)商在二、三線(xiàn)城市土地儲備總投資金額約1200億元人民幣。
但需要指出的是，二、三線(xiàn)城市的市場(chǎng)容量有限，消費力也是要“養”的，“規矩”也不一樣，所以，盡管不少進(jìn)軍二、三線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)商已累積了不少開(kāi)發(fā)經(jīng)驗，但城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也不能“照抄”�？匆粋�(gè)城市是否成熟，主要看經(jīng)濟增長(cháng)趨勢，及其是否會(huì )有大量“移民”進(jìn)入，這都是與房?jì)r(jià)正相關(guān)的因素。
此外，雖然豐富的土地資源和寬松的政策環(huán)境帶給轉戰二、三線(xiàn)城市的開(kāi)發(fā)商很多信心，但這種信心將在未來(lái)隨著(zhù)大家的爭相進(jìn)入而改變。如開(kāi)發(fā)商的涌入可能導致二、三線(xiàn)城市競爭逐漸放大，地價(jià)上漲的速度也會(huì )加快，導致成本增加，房?jì)r(jià)上漲，而二、三線(xiàn)城市的居民消費能力相對偏低，過(guò)高的房?jì)r(jià)將會(huì )導致居民購買(mǎi)力減弱，房地產(chǎn)出現過(guò)剩、難以消化的局面。
投機時(shí)代已一去不復返
主持人：您對樓市投資又有哪些建議？
陳基強：調控環(huán)境下，投資成本和風(fēng)險壓力驟然增加，把房產(chǎn)當作投機工具的時(shí)代已經(jīng)一去不復返。前面我也說(shuō)過(guò)，不要看房?jì)r(jià)在短時(shí)間如一年里的波動(dòng)，如果做投資就要看3至5年的升值潛力。
對于個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得他們不應該貿然去二、三線(xiàn)城市買(mǎi)房，雖然那里的房?jì)r(jià)可能很便宜，但是只看到那些城市房?jì)r(jià)低是錯誤的，因為二、三線(xiàn)城市的二手房市場(chǎng)還不活躍，而對一項投資來(lái)說(shuō)，“變現”能力很重要。
另外，還要考慮到租賃價(jià)值。如在上海，對普通投資者來(lái)說(shuō)，住宅價(jià)格已經(jīng)貴了，倒是有不少沿街商鋪價(jià)值被低估，可能成為未來(lái)樓市內的“黑馬”；具備實(shí)力的話(huà)，則可以選擇市中心豪宅，250平方米以上、平層的那種，要按照豪宅標準設計的，在調控影響下此類(lèi)產(chǎn)品的供應量越來(lái)越小，價(jià)值則越來(lái)越高。
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