【策劃人語(yǔ)】
從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)、住房保障體系、樓市金融格局，再到今天的土地市場(chǎng)摸底調查。我們《上證·地產(chǎn)投資》的“樓市揭黑錄”系列也走到了尾聲。這一期，我們著(zhù)重剖析和試圖擊碎的，是那些長(cháng)久以來(lái)籠罩在房地產(chǎn)市場(chǎng)的源頭——土地市場(chǎng)的陰霾和黑洞，那些糾葛和纏繞在土地儲備和出讓領(lǐng)域的不良現象。正是因為這些暗箱的存在，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展遭遇到了根本的阻力。
頑疾不除，房地產(chǎn)調控依舊難免“空調”的風(fēng)險；黑洞不滅，百姓安居的源頭哪有活水來(lái)？
權力尋租 儲備階段“國資流失”
“如今真正的土地黑幕多存在于儲備環(huán)節�！蓖恋貙�(zhuān)家章林曉開(kāi)門(mén)見(jiàn)山。盡管公開(kāi)招拍掛制度實(shí)施后，經(jīng)營(yíng)性用地的出讓表面上已經(jīng)實(shí)現透明化，但眾多前后環(huán)節仍留有“協(xié)議”性質(zhì)。此間，有地方的農民可能因土地流失而更加貧困，有購房者可能因土地升值而透支購房支出，有開(kāi)發(fā)商可能因土地倒手而一夜暴富，有部分掌權人可能因土地交易而中飽私囊……
2006年9月5日，國務(wù)院正式下發(fā)《關(guān)于加強土地調控有關(guān)問(wèn)題的通知》，概括當前主要土地問(wèn)題為建設用地總量增長(cháng)過(guò)快，低成本工業(yè)用地過(guò)度擴張，違法違規用地、濫占耕地現象等。
章林曉分析，由上述提法可知，目前加強土地調控的側重點(diǎn)并不是房地產(chǎn)一個(gè)方面，而是著(zhù)力于整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟的土地資源保護，并打擊各類(lèi)以地生財的土地違法行為�！巴恋貎洵h(huán)節、規劃調整和土地審批是滋生腐敗的主要方面�！闭铝謺苑Q(chēng)。
了解土地儲備流程，需要以2004年的經(jīng)營(yíng)性用地全部實(shí)現公開(kāi)招拍掛出讓的“8.31大限”為節點(diǎn)�！巴恋貎洵h(huán)節的不透明一直是土地市場(chǎng)最大的黑洞，但是形式在‘8.31大限’前后各有不同�！睂�(zhuān)家表示。
北京一家開(kāi)發(fā)商就介紹，在實(shí)行全部招拍掛以前，土地的來(lái)源主要是工廠(chǎng)、舊城改造、集體土地征用為國有土地，或從其他開(kāi)發(fā)商手里買(mǎi)的二手地。由于土地市場(chǎng)信息的不透明與不對稱(chēng)，能夠掌握這些資源的人會(huì )搶先控制大家想要的地皮，而且拿地的成本也比較低�！案鞣N關(guān)系在土地市場(chǎng)起到了決定性的作用�！边@位開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，“一塊地皮沒(méi)關(guān)系的人拿5億元，有關(guān)系的人拿3億元甚至2億元�！�
正因為土地市場(chǎng)并未完全透明公開(kāi)，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常通過(guò)各種關(guān)系進(jìn)行土地的囤積、炒賣(mài)，以牟取暴利，最終導致土地價(jià)格的隱密性和爆炸式的增值�！按舜螄抑攸c(diǎn)提出工業(yè)用地也要實(shí)現招拍掛，就是因為此前工業(yè)用地在協(xié)議出讓的階段，存在類(lèi)似上述權錢(qián)交易的黑幕�！睂�(zhuān)家表示。
更有開(kāi)發(fā)商向記者表示，盡管不少重要城市已經(jīng)實(shí)現大部分土地的公開(kāi)招拍掛出讓?zhuān)杂写罅恐行〕鞘械耐恋爻鲎尨嬖谟傻胤秸耙庀颉逼髽I(yè)拿地的現象。南京一家開(kāi)發(fā)商就稱(chēng)，通過(guò)各種關(guān)系將工業(yè)用地轉為其他建設用地，或以“租用農村集體性質(zhì)土地”的名義占耕地為建設用地的做法屢見(jiàn)不鮮。
公開(kāi)出讓 “透明”后也有“黑手”
為了各自的利益，開(kāi)發(fā)商與一些政府部門(mén)的土地“聯(lián)誼”還存在于招拍掛的公開(kāi)出讓環(huán)節。
土地專(zhuān)家章林曉介紹，一宗土地在招拍掛前必定得做好規劃，也就是說(shuō)，這宗土地價(jià)值幾何是對應于一定規劃條件的，比如建筑密度、容積率、公建面積、綠化率等等，而當規劃條件發(fā)生變化，土地使用權的價(jià)格也會(huì )相應發(fā)生變化。于是，一些與政府部門(mén)達成“默契”的開(kāi)發(fā)商就可以上演規劃的“偷梁換柱”，即在土地招拍掛出讓時(shí)設定一個(gè)規劃條件，到實(shí)際建設時(shí)，卻成為另一個(gè)規劃條件。一些小區莫名其妙地綠地減少、樓層增加等，都是這種規劃變更的結果。
“當規劃失去了嚴肅性，可以不受限制地隨意變更，那么，在表面‘價(jià)高者得’的原則之下表現出的‘公正、公平、公開(kāi)’的‘招拍掛’出讓就沒(méi)有了意義�！笔袌�(chǎng)人士嚴肅地表示。
此外，土地招拍掛出讓中的另類(lèi)做假還體現在意向方的鎖定。即在土地招拍掛出讓時(shí)，先以苛刻的規劃條件“嚇跑”以正常途徑進(jìn)入的有意向的開(kāi)發(fā)商，而只留下那些“心中有底”的、與一些部門(mén)和官員達成“默契”的企業(yè)�；蛘哐堃恍┰敢狻坝亚榭痛钡拈_(kāi)發(fā)商，幫助炒高價(jià)格，將土地高額托付給“外來(lái)戶(hù)”。
華中某三線(xiàn)城市的一家開(kāi)發(fā)商就向記者反映，因為是作為外地企業(yè)首次進(jìn)入該市，在一次土地的公開(kāi)競拍中明顯感受到另一家小企業(yè)的緊跟叫價(jià)，“直到我們最后拿到了那幅土地的使用權，才發(fā)覺(jué)價(jià)格已經(jīng)高出太多了�！痹撻_(kāi)發(fā)商感慨，“說(shuō)不好是不是那家小企業(yè)有意來(lái)抬高價(jià)格，但土地交易中，‘托’是一直存在的�！�
地方政府 勿做不良企業(yè)“代理商”
在土地黑幕中，一些地方政府往往扮演著(zhù)重要角色，每一位參與其中的市場(chǎng)人士都感慨頗深。如本月，國土資源部發(fā)布了2006年全國土地違法案件查處情況通報。通報顯示：去年查處結案9萬(wàn)多件，被處理的相關(guān)責任人近3600人，90%以上土地違法案件與地方政府相關(guān)。
華東某小城市的開(kāi)發(fā)商向記者介紹，2000年，某區政府以招商引資名義將這家廣東企業(yè)引入該區，開(kāi)發(fā)建設以餐飲為主的大型商業(yè)項目。但隨著(zhù)土地價(jià)格的直線(xiàn)上漲，地方政府開(kāi)始考慮這塊位置極佳的土地可以發(fā)揮更大的升值功能，于是以“四證不全”為由收回土地，甚至不惜強行拆除已經(jīng)開(kāi)始經(jīng)營(yíng)的物業(yè)，并動(dòng)用稅務(wù)、公安等部門(mén)查處該開(kāi)發(fā)商，迫使其簽訂退出協(xié)議�！昂献鞒跗�，地方政府承諾先開(kāi)工再協(xié)助辦理‘四證’，現在‘四證不全’成了他們清除項目的理由�！遍_(kāi)發(fā)商無(wú)奈地表示。
的確，與違法違規并行的還有在“合法合規”面貌下的土地問(wèn)題。據統計，一些城市目前的地方財政50%以上來(lái)自土地收益。雖然宏觀(guān)調控下，有關(guān)部門(mén)已經(jīng)提出不再將GDP和招商引資作為地方政績(jì)考核的唯一依據，但是業(yè)內人士稱(chēng)，“以地生財”的現狀在短期內不會(huì )有很大改觀(guān)。
另外，宏觀(guān)調控過(guò)程中可能出現的新的土地黑幕也令市場(chǎng)人士擔憂(yōu)。例如根據去年“國六條”中提出的“限地價(jià)、限房?jì)r(jià)”的住房調控原則，原本唯價(jià)格論的單一土地出讓標準變得繁雜而軟性�！斑@就可能為開(kāi)發(fā)商和地方政府尋找新的尋租空間提供方便�！庇惺袌�(chǎng)人士表示。
土地專(zhuān)家章林曉評價(jià)，土地違法特別的一個(gè)誘因，在于一些政府依法行政狀況不佳。在公共財產(chǎn)的“委托代理”關(guān)系中，可能出現代理人即地方政府受利益驅動(dòng)將公權私化、通過(guò)設租而私分公益的可能，這種私化與私分不僅表現為極端的個(gè)人中飽私囊，而且更廣泛地表現為單位、部門(mén)、地方聯(lián)合謀求局部利益。另一方面，在目前我國行政法治化程度不高、地方政令時(shí)常有不暢的情況下，實(shí)現多部門(mén)的積極有效協(xié)調配合，并非易事。(柯鵬 于兵兵)
