在今年五一期間，北京住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售同比出現大幅下降。根據北京市建設委員會(huì )官方網(wǎng)站公布的數據作一簡(jiǎn)單測算，截止到5月6日，期房網(wǎng)上住宅簽約面積為95974平方米，共889套。而去年五一前6天期房住宅簽約面積為144879平方米，共1170套，同比下降61.26%。此前，國家發(fā)改委公布的數據顯示：今年一季度北京樓市新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9.7%，持續高于全國的平均幅度。那么，這種市況的出現究竟是北京的房子賣(mài)不動(dòng)還是老百姓買(mǎi)不起？
高房?jì)r(jià)成了一道坎
“說(shuō)起來(lái)‘賣(mài)不動(dòng)和買(mǎi)不起’似乎應該是同一概念，但細一琢磨好象還有些差別，”北京一業(yè)界人士分析，“就北京大多數普通工薪家庭而言，在四環(huán)以?xún)鹊男路績(jì)r(jià)格絕對是‘踮起腳’也不一定買(mǎi)得起。因為北京高端市場(chǎng)的購買(mǎi)主力從來(lái)就不是普通工薪階層。即使房?jì)r(jià)再降一些，這些家庭還是買(mǎi)不起。所謂房子‘賣(mài)不動(dòng)’，其實(shí)有多種原因，房?jì)r(jià)高只是原因之一，地產(chǎn)商惜售、高端購買(mǎi)力的投資轉向、部分購房者對未來(lái)樓市走勢預期不明……都可影響市場(chǎng)的交易量。因此，我覺(jué)得‘賣(mài)不動(dòng)’的原因不一定是普通老百姓買(mǎi)不起所致，否則就無(wú)法解釋為何北京房?jì)r(jià)還在繼續攀升�！�
記者在政府官方網(wǎng)站上看到，截止到5月8日北京可售住宅套數有79705套，面積11566510平方米，現房住宅可售套數19244套，面積3174270平方米。而5月8日當天，網(wǎng)上住宅期房銷(xiāo)售簽約為256套，簽約面積31552平方米，現房住宅簽約36套，6463平方米。如果以5月8日這天的成交量作為基數來(lái)看的話(huà)，那么北京樓市的“工業(yè)庫存”仍十分可觀(guān)，應該說(shuō)市場(chǎng)的供應量是充足的。
二十一世紀不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究部主任孟奇告訴記者，“價(jià)格高的確擋住了一部分人，位置好一點(diǎn)的房子非常貴。真正位置好而性?xún)r(jià)比又適中的項目仍銷(xiāo)售得非常好。目前，樓市交易量萎縮的一個(gè)原因是不少購房者處于觀(guān)望狀態(tài)，有些人認為房地產(chǎn)調控還會(huì )有進(jìn)一步舉措，還有些人是在等‘三限房’的推出。所謂‘三限’就是限價(jià)、限面積、限比例(小戶(hù)型占比)的住宅。很多人問(wèn)我房?jì)r(jià)走勢會(huì )怎樣走，我覺(jué)得這要看具體項目，位置好、價(jià)格適中的房子是不愁賣(mài)不動(dòng)的”。
記者在北京東四環(huán)某住宅項目售樓處，現場(chǎng)采訪(fǎng)了幾個(gè)看房人。一對看上去像是夫妻的年輕人對記者說(shuō)，“現在的房子真是貴，買(mǎi)得起的房大多在偏遠郊區，這對我們來(lái)說(shuō)極不現實(shí)。因為即使不考慮生活便利的原因，交通問(wèn)題也會(huì )難倒無(wú)數上班族。你站在我們的角度想想，如果住在五環(huán)以外，每天光上班來(lái)回就得三、四個(gè)小時(shí)，這放在誰(shuí)身上誰(shuí)都受不了�？煽瓷系姆孔佑痔F，即便是我們雙方父母都贊助一些首付款，將來(lái)沉重的還房貸壓力也讓人喘不過(guò)氣來(lái)。你看這套房的確不錯，可總價(jià)近100萬(wàn)，將來(lái)還款把我們倆的收入都加上也還不夠呢”。
另一個(gè)中年男子告訴記者，他也不是特別著(zhù)急買(mǎi)房，只是五一長(cháng)假到各售樓處轉轉，看看有沒(méi)有合適的房�！捌鋵�(shí)像我這樣的家庭買(mǎi)房屬于改善生活型，所以沒(méi)遇到特別看中的房是不會(huì )出手的。今年政府要推出限價(jià)房，另外購買(mǎi)經(jīng)濟適用房的條件也放寬了，我覺(jué)得這也許會(huì )對降低房?jì)r(jià)起到一定作用。因此，打算先等等看吧�！�
房子“賣(mài)不動(dòng)”的原因
與新樓房市場(chǎng)的“冷”相比，二手房市場(chǎng)顯然要熱得多。北京大型房產(chǎn)中介“我愛(ài)我家”公司副總經(jīng)理胡景暉向記者介紹，“在今年五一長(cháng)假期間來(lái)‘我愛(ài)我家’各門(mén)店看房的共有30000多人次，二手房的交易情況也相當不錯”。在分析為何近期新房市場(chǎng)交易清淡這一市況時(shí)，胡景暉認為，“這主要是因為在京城區位較好的新房?jì)r(jià)格比較貴，城市核心區的項目，房?jì)r(jià)大多單價(jià)在15000/平米以上，不是一般的老百姓能夠購買(mǎi)得起的。而郊區的房子，除了交通不便之外，很多項目因是期房，生活設施不完備與不成熟，使得在銷(xiāo)售上不盡如人意。再有，開(kāi)發(fā)商惜售現象也是房子人為的‘賣(mài)不動(dòng)’原因之一。比方說(shuō)，一個(gè)10萬(wàn)平米的項目，如果控盤(pán)3個(gè)月，每平米漲1000元，就意味著(zhù)1個(gè)億的利潤。有些開(kāi)發(fā)商自有資金充足，即便有一些是通過(guò)貸款，但房?jì)r(jià)短期上漲的利潤肯定會(huì )可以覆蓋資金成本，因而控制銷(xiāo)售節奏就成了一些開(kāi)發(fā)商必做的功課了。說(shuō)是惜售也好，說(shuō)這是捂盤(pán)也罷，總之開(kāi)發(fā)商之所以能這樣做，就是基于一個(gè)基本判斷，今后房?jì)r(jià)還得漲！”
胡還舉例說(shuō)，“在東四環(huán)外，有一些項目，從開(kāi)盤(pán)一期到三期確實(shí)價(jià)格漲得快，但如果控制銷(xiāo)售速度就意味著(zhù)利潤增加，那么即使算上資金成本和時(shí)間成本，這個(gè)利潤還是非�？捎^(guān)的�！�
對于胡的這一觀(guān)點(diǎn)，在某種程度上從開(kāi)發(fā)商的角度可以得到印證。京城著(zhù)名的地產(chǎn)項目“明天第一城”的副總賈玉鵬告訴記者，“目前，北京市場(chǎng)的房?jì)r(jià)確實(shí)偏高，區域新樓盤(pán)入市時(shí)，需要考慮利潤與速度的平衡。新盤(pán)入市初期有快速回款的需求，開(kāi)盤(pán)價(jià)可能會(huì )定得低一點(diǎn)。但從開(kāi)發(fā)商的心理來(lái)說(shuō)，低價(jià)入市心有所不甘，肯定會(huì )把價(jià)格漲到與這一項目的區域價(jià)格持平，這樣就放慢了入市的節奏”。
針對今年五一“黃金周”的房地產(chǎn)市況不如往昔，賈玉鵬認為還有其他因素在起作用，“首先，不少市民五一看房的觀(guān)念改變了，從去年開(kāi)始就已經(jīng)出現這種情況。人們購房的季節觀(guān)念變了，每個(gè)月都可能有熱點(diǎn)項目。集中購房的‘戰線(xiàn)’被拉長(cháng)了，不再會(huì )在黃金周集中爆發(fā)。其次，一些投資購買(mǎi)力的轉向也很重要。例如，當前股市的火爆吸引了相當一部分原來(lái)投資房產(chǎn)的資金。再有，投資住宅的回報率比較低，有相當一部分資金轉向商業(yè)地產(chǎn)。例如，國美地產(chǎn)旗下的商鋪都賣(mài)得相當不錯。國美第一商街成交了5000萬(wàn)元，明天商業(yè)中心成交了3000多萬(wàn)元。投資空間的擴大，商鋪、股票都分流了以前涌進(jìn)住宅領(lǐng)域的投資�！�
客觀(guān)地說(shuō)，對于普通百姓家庭而言，北京的高房?jì)r(jià)絕對是買(mǎi)不起的，要想圓一個(gè)住房夢(mèng)，最值得期待的還應在于政府社會(huì )保障性住房政策的制定與實(shí)施。而對于樓市賣(mài)不動(dòng)的市況，關(guān)鍵看是否會(huì )成為市場(chǎng)趨勢，這取決于多種因素：一是中央政府對房地產(chǎn)調控政策的走向，如金融政策、稅收政策、土地政策、外匯政策等。
如果房地產(chǎn)信貸(開(kāi)發(fā)貸款和購房貸款)繼續收緊以及持續加息，勢必會(huì )對市場(chǎng)產(chǎn)生影響，開(kāi)發(fā)商迫于資金壓力就會(huì )有降價(jià)銷(xiāo)售、加速回款的舉動(dòng)。
如果物業(yè)稅出臺以及地方政府加大對保障性住房建設的土地供應也會(huì )極大地影響市場(chǎng)需求與供給。
如果國家外匯管理對外資購房結匯予以限制，這也將大大壓縮高價(jià)房的市場(chǎng)空間。多種因素的疊加或有可能打破“賣(mài)不動(dòng)”的短暫市場(chǎng)僵局；
二是樓市賣(mài)不動(dòng)的市況會(huì )否持續在某種程度上還要看資本市場(chǎng)的臉色，假如股市財富效應繼續擴大，其對樓市投資購買(mǎi)力的資金“虹吸”效應亦會(huì )越加顯現。并且，這也會(huì )使自用型買(mǎi)家的置業(yè)升級有滯后消費的可能。當釜底之“薪”越抽越多時(shí)，將對開(kāi)發(fā)商的“捂盤(pán)”信心是個(gè)考驗。（記者 孟堅 董文勝）
