【策劃人語(yǔ)】
時(shí)入年中，房地產(chǎn)調控仍然呈現膠著(zhù)狀態(tài)，國家發(fā)改委、社科院連發(fā)報告，直陳房?jì)r(jià)上漲壓力及供應結構僵局，市場(chǎng)從中國經(jīng)濟發(fā)展、金融投資的宏觀(guān)面出發(fā)，對今年控制房?jì)r(jià)漲幅在5%以下的信心明顯不足。另一方面，可喜的是，執政方的主觀(guān)能動(dòng)性方面的調控日趨成熟。典型現象是，建設部房地產(chǎn)司司長(cháng)沈建中日前指出，今年重點(diǎn)查處的11類(lèi)涉房地產(chǎn)案中，除傳統的土地、規劃、拆遷等傳統監管內容外，多個(gè)新的監管重點(diǎn)浮出水面，北京等地關(guān)于官員買(mǎi)房的監管也被市場(chǎng)認作切實(shí)反腐的主動(dòng)出擊點(diǎn)。
公積金監管、房產(chǎn)估價(jià)規范、預售款監管、集資建房規范、官商勾結下的官員低價(jià)買(mǎi)房的查處等五個(gè)新重點(diǎn)，正成為樓市調控“暗戰”白熱化的導火索。
公積金監管：堵截另類(lèi)投資源
沈建中的十一類(lèi)重點(diǎn)查處的涉房地產(chǎn)案包括：土地、規劃、拆遷、開(kāi)發(fā)建設、房地產(chǎn)金融、住房公積、估價(jià)、交易資金監管、預售款監管、集資建房以及房地產(chǎn)企業(yè)轉制等環(huán)節的官商勾結行為。
盡管上海易居研究院房地產(chǎn)研究所所長(cháng)李戰軍等專(zhuān)家并不認同建設部可以獨擔眾多監管責任，但面對政府部門(mén)不斷擴展的監管意識，業(yè)界仍覺(jué)喜人。
“其中住房公積金使用情況大檢查雖然早在去年年中就已經(jīng)展開(kāi)一輪，但從官方表態(tài)來(lái)看，公積金日常監管可能加大力度�！狈治鋈耸恐赋�。
去年8月，華東某城市公積金管理中心相關(guān)人士確認，國家審計署主導的公積金審查組低調進(jìn)駐，對其財務(wù)運營(yíng)和業(yè)務(wù)合規進(jìn)行全面檢查。隨著(zhù)上海廣州等地社�；饐�(wèn)題的暴露，相關(guān)公共資金管理機構的資金使用開(kāi)始進(jìn)入審計視野。
“作為民眾的保命錢(qián)，保障類(lèi)基金一旦出現違規投資，等于觸到了最敏感的法律高壓線(xiàn)�！鄙虾Ｊ幸晃唤鹑趯�(zhuān)家介紹。據了解，一些公共資金管理機構的資金除涉嫌參與高速公路投資外，還為大量的房地產(chǎn)等行業(yè)企業(yè)提供委托貸款。這些高風(fēng)險投資從未在政策中圈入“合規”范圍。
規范估價(jià)：防范隱性黑手
沈建中提到的又一個(gè)新的監管重點(diǎn)是估價(jià)環(huán)節�！斑@也可以說(shuō)是觸及了又一個(gè)房地產(chǎn)金融泡沫的根源�！鄙虾５腊钔顿Y公司總經(jīng)理林榮時(shí)介紹，“如果估價(jià)環(huán)節失守，金融機構的房地產(chǎn)壞賬就難以避免�！�
估價(jià)環(huán)節之所以重要，原因在于它是房地產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款的重要依據。此前，記者以房東身份向上海某大型中介機構的一位分店經(jīng)理咨詢(xún)，是否可以將房產(chǎn)抵押進(jìn)行加按揭貸款，將資金轉入股市投資。該經(jīng)理稱(chēng)，不僅可以加按揭貸款，而且可以貸出比房產(chǎn)真實(shí)價(jià)格高出很多的信貸額，“只要在評估環(huán)節增加估價(jià)值就可以了�！痹摻�(jīng)理語(yǔ)氣頗為輕松。
比如，一套只有100萬(wàn)元的房產(chǎn)，最高貸款額為七成，即70萬(wàn)元，但如在估價(jià)環(huán)節估到120萬(wàn)，七成貸款即為84萬(wàn)元，與真實(shí)的房產(chǎn)價(jià)格相比，首付18萬(wàn)元的成本就比原來(lái)大大降低。
與此類(lèi)似，一個(gè)大型商業(yè)物業(yè)項目也可能通過(guò)做高估價(jià)的方式套取更多貸款�！耙粋�(gè)在建項目，成本只有20億元，按照在建項目貸款額最高五至六成的規定，這個(gè)項目的貸款額只有10億元左右，但是卻貸出了超過(guò)25億的款項，明顯是有問(wèn)題的�！鄙虾Ｒ晃婚_(kāi)發(fā)商在介紹一個(gè)商業(yè)項目時(shí)稱(chēng)。
盡管此后央行等部門(mén)明確提出將對加按揭貸款等套現入股市的行為進(jìn)行嚴格監管，但市場(chǎng)人士介紹，在估價(jià)環(huán)節做些“手腳”，以便套取貸款，是最有效的融資方式之一。而李戰軍表示，要想切實(shí)加大估價(jià)環(huán)節的監管力度，需要央行、建設部等多個(gè)政府部門(mén)的協(xié)同聯(lián)動(dòng)。
預售款監管：新政在弦
繼本報獨家報道建設部等部門(mén)醞釀對商品房預售款實(shí)現專(zhuān)戶(hù)監管后，近日有消息稱(chēng)，監管商品房預售款的文件正由北京市建委房屋市場(chǎng)管理處加緊制定。此文件正是在建設部的要求下制定的，最快將于五月中旬推出。再結合沈建忠關(guān)于預售款監管的提議，市場(chǎng)已經(jīng)初步形成共識，一個(gè)由央行、銀監會(huì )和建設部共同負責的商品房預售款專(zhuān)戶(hù)管理政策即將浮出水面。
消息人士透露，目前已經(jīng)確定的框架是，開(kāi)發(fā)商需要在銀行設立一個(gè)預售款“專(zhuān)用賬戶(hù)”，要劃撥該賬戶(hù)的資金，必須先遞交相關(guān)申請和證明文件，在不同預售樓盤(pán)之間調度預售資金的行為可能被禁止。這意味著(zhù)，每個(gè)預售項目都必須進(jìn)行封閉資金運作，即資金只能用于同一樓盤(pán)的建設款和其他費用支付�！斑@主要是為了防止建設工程款拖欠，以及防止樓盤(pán)資金挪用造成的爛尾風(fēng)險�！毕嚓P(guān)人士稱(chēng)。
眾多接受采訪(fǎng)的開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，預售款專(zhuān)戶(hù)管理可能對開(kāi)發(fā)商資金鏈產(chǎn)生重大影響，一直以來(lái)，將預售款挪用于其他項目甚至產(chǎn)業(yè)的做法已經(jīng)在業(yè)內非常普遍�！暗⒉慌懦鞯卦诒O管執行過(guò)程中的力度不一�！蹦暇┮患议_(kāi)發(fā)商老總表示。
嚴打官員違規：反腐深入
“反腐工作不應只集中在少數大案要案上，更應該向涉及資金額度較小，但大量存在于市場(chǎng)的腐敗行為傾斜。后者往往是導致社會(huì )深層問(wèn)題堆積不除的根本�！笔袌�(chǎng)相關(guān)人士評價(jià)。
根據最新的消息，今年北京市反腐工作將加強五個(gè)清理糾正重點(diǎn)，其中兩項涉及房地產(chǎn)，即：官員在商品房買(mǎi)賣(mài)置換中以明顯低于市場(chǎng)價(jià)格購置或以劣換優(yōu)謀取不正當利益；還有以借為名占用他人住房等。
北京市紀委有關(guān)負責人介紹，這些腐敗形式都與近年來(lái)迅速發(fā)展的經(jīng)濟形態(tài)密切相關(guān)，與之伴生的一些經(jīng)濟生活方式，正在成為某些腐敗分子借以斂財的新渠道。
此前，央視新聞?wù){查一期節目也將關(guān)注點(diǎn)集中在上海某樓盤(pán)的多種違規操作上。如某些利益集團操作項目虛增開(kāi)發(fā)成本，轉移國企收入，相關(guān)高層低價(jià)囤房等。
經(jīng)濟學(xué)者郎咸平表示，目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控的關(guān)鍵仍集中在政府反腐決心，腐敗本質(zhì)是房?jì)r(jià)、地價(jià)上漲的根源。
規范集資建房：排除困境
此輪集資建房的興起始于北京、溫州等地的個(gè)人行為，隨后又發(fā)展到廣州等地鼓勵單位集資建房的政策松口。
2005年開(kāi)始，北京、溫州等地相繼傳出個(gè)人集資建房的方案，但受制于資金監管、開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售流程管理、招拍掛成本等眾多因素，除溫州個(gè)案有所進(jìn)展外，多數集資建房案例流于前期論證和召集。到今年4月初，廣州廣鋼集團均價(jià)2050元/平方米的自建房曝光，使不少人把單位自建房當成是扭轉房?jì)r(jià)走勢的最后一根稻草。廣州市政府則高調表示，鼓勵單位自建房，來(lái)充實(shí)中低價(jià)房市場(chǎng)供給。
對此，廣州、上海等地眾多專(zhuān)家表達了明確的反對意見(jiàn)。上海復旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任華偉明確表示，因為以自有土地提供自建房的單位都是效益較好，職工待遇比較高的企業(yè)、機構，這種自建房不利于解決因最低收入者無(wú)法實(shí)現居住需求的社會(huì )矛盾。而這些沒(méi)有交納土地出讓金的住宅用地，反而享受日益發(fā)展的城市配套設施，是對全社會(huì )財富收入的不公平占有。而政府對單位自建房的鼓勵，更是政府推卸住房保障責任的體現。
“加強對集資建房監管，說(shuō)明最高執政層已經(jīng)意識到個(gè)人和單位集資建房可能帶來(lái)的諸多問(wèn)題。雖然在目前法規下沒(méi)有對這種行為的直接限制，但是集資建房一旦進(jìn)入到執行階段，其可能涉及的復雜問(wèn)題就會(huì )層出不窮�！睂�(zhuān)家表示。（柯鵬 于兵兵）
