“這是目前為止影響最大、對市場(chǎng)沖擊最有力、最為有效的調控政策！”中原地產(chǎn)深港研究中心總監張偉一連用了三個(gè)“最”字來(lái)表達他的特殊感受。能讓見(jiàn)過(guò)不少大場(chǎng)面的他如此激動(dòng)的，正是近日市場(chǎng)盛傳深圳官方有意推行的二手房“準限價(jià)”政策。
知情人士透露稱(chēng)，這一政策將規定，深圳全市范圍內的二手房交易辦理銀行按揭時(shí)，評估價(jià)不得超過(guò)已給出的所在區域同類(lèi)物業(yè)的某一最高限價(jià)�！罢m然不干涉具體物業(yè)的交易價(jià)格，但無(wú)形中卻加大了購房者，特別是投資者的成本�！鄙钲谙愕氐禺a(chǎn)咨詢(xún)公司總經(jīng)理半求分析說(shuō)。
深圳房管局一位負責人接受記者查詢(xún)時(shí)表示，二手房限價(jià)政策正在籌劃當中，一切以最終公布文件為準，具體內容尚不能透露。而有業(yè)內人士表示，雖然房管局并沒(méi)有下發(fā)相關(guān)文件，實(shí)際上早在4月初，此政策已在市場(chǎng)上逐步推行，并已造成相當影響。
張偉認為，4月份深圳中原地產(chǎn)二手豪宅成交量大幅下滑，應該“歸功于”此項政策。該公司歷來(lái)為深圳二手物業(yè)代理市場(chǎng)老大。以華僑城二手豪宅交易市場(chǎng)為例，物業(yè)實(shí)際成交價(jià)為每平方米30000～40000元左右，而政府規定的按揭最高價(jià)只有每平方米15000元。簡(jiǎn)單算來(lái)，原本能買(mǎi)兩套房子的首期款，現在只能買(mǎi)一套房子了。
他表示，經(jīng)中原地產(chǎn)研究部門(mén)推算，政府定下的按揭最高價(jià)大約是房產(chǎn)原值上浮20%左右，從政府角度看，這一幅度或許還算合理，但近兩年深圳樓價(jià)飛漲，不少樓盤(pán)都翻了一倍多，卻也是眾所周知的事實(shí)。
“該政策直指房?jì)r(jià)‘七寸’，起到了立竿見(jiàn)影的作用，”張偉說(shuō)，“市場(chǎng)上流動(dòng)性過(guò)剩，是房?jì)r(jià)失控上漲的根本原因，以此來(lái)控制貨幣流動(dòng)性的效果，甚至遠比加息來(lái)得直接�！�
而一般認為，政府這樣做的目的，正是為了切斷深圳樓市二級(一手商品房)與三級(二手房)市場(chǎng)之間的價(jià)格傳遞紐帶，以便抑制上漲過(guò)快的豪宅房?jì)r(jià)。
“近年深圳樓價(jià)上漲已超出理性范圍，往往是一個(gè)地區推出新樓盤(pán)起售價(jià)就比周邊高出很多，同區二手房馬上以此為標準，以至于二手豪宅標價(jià)幾天一漲，甚至一天幾漲的情況屢見(jiàn)不鮮�！笔廊A地產(chǎn)營(yíng)業(yè)部副總經(jīng)理陳立波稱(chēng)。去年該公司二手代理業(yè)務(wù)市場(chǎng)占有率位列深圳三甲。
陳指出，過(guò)去兩三年深圳投資型買(mǎi)家大增，不少就是利用銀行杠桿投資多套樓宇，二手房“準限價(jià)”政策一出，意味著(zhù)短期物業(yè)投資成本大增，而市場(chǎng)價(jià)格受限，也意味著(zhù)投資者轉手套利難度增加，繼而導致新樓盤(pán)的預期升值空間大幅削弱。
不過(guò)他相信，該政策短期內無(wú)疑會(huì )對市場(chǎng)造成影響，但長(cháng)期來(lái)看利大于弊，因為這有助于穩定樓價(jià)，抑制過(guò)度投資，使市場(chǎng)更為理性平穩。
“事實(shí)上，針對投資型購房者的政策措施還會(huì )陸續出臺�！币晃徽畠炔恐槿耸肯蛴浾咄嘎�。其中之一，是深圳將會(huì )在五六月間實(shí)行以物業(yè)評估價(jià)強制征收二手房交易個(gè)人所得稅，這是專(zhuān)門(mén)為對付二手買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)中普遍存在的“陰陽(yáng)合同”而設置的。
所謂“陰陽(yáng)合同”，是指二手房交易中，向稅務(wù)部門(mén)提交的成交報價(jià)，往往遠低于雙方實(shí)際成交價(jià)，賣(mài)房者以此來(lái)減少繳納個(gè)稅。深圳稅收部門(mén)曾表示，當地因此而少繳的稅款，每年在5億元以上。
一路高歌猛進(jìn)的深圳房?jì)r(jià)，是否會(huì )因此迎來(lái)“拐點(diǎn)”？也許今后幾個(gè)月里，局面會(huì )變得較為明朗。(龍飛)
