近年來(lái),房地產(chǎn)投訴和糾紛持續上升,據有關(guān)部門(mén)統計,投訴量已居第一位。各式各樣的房地產(chǎn)糾紛風(fēng)起云涌,大小房產(chǎn)公司均無(wú)幸免。同時(shí),由二手房交易引發(fā)的糾紛也非常多。這些糾紛可以歸為以下幾類(lèi):
中介公司侵權或違約
中介公司侵權或違約主要有兩種形式:非法攫取差價(jià)和不實(shí)宣傳或承諾。
非法攫取差價(jià)。中介公司利用委托方的信息不對稱(chēng),在不轉移所有權的情形下,壓低賣(mài)方出售價(jià),提高買(mǎi)方購買(mǎi)價(jià),除收代理費外,又攫取差價(jià),甚至這種差價(jià)能達到10萬(wàn)元以上。筆者認為,中介公司此種行為違背了誠實(shí)信用原則,構成了不當得利,委托方依法可向法院或仲裁機構主張合法權利。
不實(shí)宣傳或承諾。中介公司為爭取業(yè)務(wù)作不實(shí)宣傳或承諾。中介公司為爭取業(yè)務(wù)往往不擇手段,例如,為銷(xiāo)售房子,隱瞞房子的隱蔽缺陷(例如樓下有水泵房、噪音超標),委托人可依法追究中介公司的違約責任或締約過(guò)失責任。
對于消費者而言,規避二手房交易風(fēng)險的最好途徑,筆者認為是找一家品牌中介公司。因為品牌本身就代表了誠信,代表了知名度和美譽(yù)度。
委托人“跳單”
在中介行業(yè),委托人“跳單”是常見(jiàn)的現象,所謂“跳單”就是委托人(包括賣(mài)方和買(mǎi)方)在一個(gè)中介公司接受了服務(wù),并達成了購買(mǎi)的意向,由于委托人想少付或不付中介服務(wù)費,從而轉到另一個(gè)中介公司完成交易!疤鴨巍笔俏腥瞬徽\信和嚴重違約的一種表現,當然究其原因是委托人受利益的驅動(dòng),以及一些中介公司違反《反不正當競爭法》壓價(jià)銷(xiāo)售造成的。這樣的案件雖然經(jīng)常發(fā)生,但由于缺乏相應的證據,中介公司往往束手無(wú)策,筆者高興地看到21世紀不動(dòng)產(chǎn)信宜加盟店憑借規范的操作、充足的證據打贏(yíng)了全國“跳單”第一案,弘揚和全面解釋了誠信,即中介公司要誠信,委托人(消費者)同樣要誠信。
房源獨家委托
以美國為例,房屋的交易對象主要是存量房(即二手房的交易)。美國的房源基本上都是獨家委托,擁有此房源的經(jīng)紀人會(huì )把此房源的詳細信息通過(guò)MLS(多重房源上市系統)上傳到網(wǎng)站上,不論此房屋最終在哪里完成交易,最早開(kāi)發(fā)此房源的經(jīng)紀人都能分到他應得的傭金。21世紀不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入中國后,就大力推行房源獨家委托,為委托人提供更優(yōu)質(zhì)更高效的服務(wù),F在推廣這種發(fā)達國家普遍采用的先進(jìn)委托方式的主要障礙是委托人不誠信,在獨家委托合同有效期內,又同時(shí)簽訂多份委托合同。
信息披露
房屋的買(mǎi)賣(mài)非常復雜,房屋交易中的信息不對稱(chēng)問(wèn)題非常嚴重。例如,房屋近期內是否會(huì )拆遷,房屋近期是否有人死亡等等,這些問(wèn)題對買(mǎi)方來(lái)說(shuō)是非常重要的。我國由于信息披露不全導致的糾紛非常多,筆者就曾辦理過(guò)一個(gè)案件,一房屋連續發(fā)生兩次交易,兩戶(hù)人入住后丈夫都非正常死亡了,此時(shí)的業(yè)主又想把房子賣(mài)掉,賣(mài)方(業(yè)主)隱瞞了此房屋內多次死人的實(shí)情,買(mǎi)方在不知情的情況下購買(mǎi)了此房屋,最后雙方發(fā)生了糾紛,買(mǎi)方認為這是“兇宅”,如果知道實(shí)情,根本就不會(huì )購買(mǎi),買(mǎi)方要求撤銷(xiāo)買(mǎi)賣(mài)合同。發(fā)生此糾紛的原因就是我國缺乏房屋買(mǎi)賣(mài)的強制性信息披露制度,筆者建議相關(guān)部門(mén)應借鑒美國買(mǎi)賣(mài)房屋強制性信息披露制度,降低不確定性,減少糾紛的發(fā)生,確保交易的安全。(葉宏偉 作者系浙江大學(xué)房地產(chǎn)投資研究所博士、浙江六和律師事務(wù)所律師)