“我不知道該相信統計數據呢，還是相信我自己的詢(xún)價(jià)？”王維杰準備買(mǎi)房，對房?jì)r(jià)的關(guān)注已有大半年了，但他越是關(guān)注就越是狐疑，因為“數據房?jì)r(jià)”與“感覺(jué)房?jì)r(jià)”這“兩種房?jì)r(jià)差距很大”。
上海白領(lǐng)王維杰只是各地眾多數據房?jì)r(jià)“懷疑論”者之一。時(shí)下，街頭巷尾、網(wǎng)絡(luò )報章之上，對房?jì)r(jià)的質(zhì)疑聲浪，充盈耳鼓。
上海樓市在全國一向具有風(fēng)向標意義，其“數據房?jì)r(jià)”、“感覺(jué)房?jì)r(jià)”、“市場(chǎng)房?jì)r(jià)”究竟如何？出現差距的原因何在？呈現一幅上海樓市的真實(shí)圖景可能比十個(gè)回合的“論戰”更有意義。
業(yè)內人士認為，“真”或者“假”的定性往往使得問(wèn)題簡(jiǎn)單化。在房?jì)r(jià)問(wèn)題上，與其說(shuō)真相與假象的糾纏無(wú)時(shí)不在，還不如說(shuō)它所折射出的現實(shí)與預期的落差依然存在，并且還在拉大。
問(wèn)題的關(guān)鍵不是指責某個(gè)城市的房?jì)r(jià)是否“統計”有誤，而是應該警惕一種傾向：某些城市借助統計數據在有意無(wú)意地傳達這樣的信息——“樓市調控已經(jīng)到位”、不再需要出臺其他控制性政策、措施了，甚至主張終止執行已出臺的政策。在住房保障體系尚未完善、房?jì)r(jià)沒(méi)有調整到合理水平的現實(shí)背景下，這才是房?jì)r(jià)漲跌“迷霧”的負面影響之所在：不僅誤導百姓的心理預期，而且可能左右中央政府對房地產(chǎn)調控形勢的把握，讓樓市政策的制定者產(chǎn)生誤判。
“數據房?jì)r(jià)”：由升到降令人猝不及防
排隊購房的“盛況”再次出現在上海樓市。4月伊始，“上海灘花園”、“萬(wàn)科新里程”等多個(gè)樓盤(pán)售樓處排起了購房長(cháng)龍。人們記憶猶新，最近一次出現這一局面的時(shí)間是在2005年初。眼下，樓市“小陽(yáng)春”似乎回來(lái)了。
但在今年3月初，上海社科院推出一份報告說(shuō)，2006年上海住宅價(jià)格指數增長(cháng)了-0.5%，是上海房?jì)r(jià)自2000年持續上漲6年以來(lái)出現首次下跌。這只是去年以來(lái)出現的眾多顯示上海房?jì)r(jià)下降信息的數據中的一個(gè)。
上海社科院有關(guān)研究人員在2006年9月完成的另一份調研報告還顯示，上海樓市的供求關(guān)系已經(jīng)出現了逆轉，未來(lái)供應將遠遠大于需求。
短短數月，房?jì)r(jià)數據一變再變。2月份，國家發(fā)改委和國家統計局聯(lián)合發(fā)布的今年全國70個(gè)大中城市新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格指數顯示，上海的新房?jì)r(jià)格經(jīng)過(guò)此前持續10個(gè)月的同比下跌后首次止跌。3月份，中房上海指數辦公室發(fā)布的最新月度報告顯示，中房上海住宅價(jià)格指數為1310點(diǎn)，比2月份上升5點(diǎn)，漲0.4%。更關(guān)鍵的是，這一指數比去年同期漲3.6%。
房?jì)r(jià)上行的同時(shí)，交易量也在逐步放大。根據中房上海指數辦公室統計，3月份上海新房成交規模為187.9萬(wàn)平方米、15926套。整個(gè)一季度總成交量為461.7萬(wàn)平方米，比去年同期增長(cháng)11%。
不僅一手房在漲，上海二手房辦公室最新統計顯示，3月，上海二手房指數也較上月增加6點(diǎn)，達1658點(diǎn)，環(huán)比上升0.37%。
一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也在明顯提速。上海市統計局4月23日公布的數據顯示，一季度上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資301.01億元，比去年同期增長(cháng)19.8%，增幅同比高出13.6個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅投資202.97億元，增長(cháng)19.8%。而去年全年，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資月度增幅都在10%以下。
在許多潛在購房者的印象中，“數據房?jì)r(jià)”由跌到漲的轉換來(lái)得有些猝不及防。
“市場(chǎng)房?jì)r(jià)”：局部分化而非全局“回春”
“市場(chǎng)房?jì)r(jià)”究竟如何呢？與數據房?jì)r(jià)吻合還是背離？日前，本刊記者走訪(fǎng)了上海內環(huán)、中環(huán)、外環(huán)的代表區域：徐匯、靜安、黃浦、楊浦、虹口、閘北和閔行共7個(gè)區的新盤(pán)和二手房市場(chǎng)，獲得的情況也清楚地表明，眼下上海房?jì)r(jià)走勢呈區域性分化，外環(huán)線(xiàn)以?xún)壬蠞q勢頭明顯。
閔行區顧戴路新樓盤(pán)萬(wàn)源城靠近外環(huán)線(xiàn)，二期到2007年3月份才交房，但現在均價(jià)已升至每平方米1.1萬(wàn)元。在2005年3月樓市調控之前、上海房?jì)r(jià)達到峰值時(shí)，萬(wàn)源城斜對面的樓盤(pán)江南星城當時(shí)的最高房?jì)r(jià)也不過(guò)1萬(wàn)元。宏觀(guān)調控后，這一板塊的房?jì)r(jià)最低時(shí)曾跌至7500元/平方米左右，而現在，已漲至9000元以上，高的已超過(guò)萬(wàn)元。
位于徐匯區辛耕路的永新城是外銷(xiāo)樓盤(pán)，均價(jià)在25000元/平方米左右。目前銷(xiāo)售已進(jìn)入尾聲，但來(lái)看房的人依然較多。售樓現場(chǎng)一位自稱(chēng)是開(kāi)發(fā)公司員工的人說(shuō)，從一期開(kāi)盤(pán)到現在，每平方米大概漲了5000元。
靜安區的遠中風(fēng)華城寶屬于高檔樓盤(pán)，均價(jià)達37000元/平方米，以外銷(xiāo)為主。網(wǎng)上房地產(chǎn)的數據顯示，此樓盤(pán)住宅總套數292套，已售套數129套�！岸际沁@個(gè)價(jià)，只漲不跌�！笔蹣切〗阏f(shuō)。
與新房相比，近來(lái)上海二手房的漲勢更明顯。位于閔行區春申路、沁春路附近的三春匯秀苑，一期有2000多戶(hù)，目前入住率只有30%左右。投資客在春節后開(kāi)始放量拋房，但價(jià)格不降反漲。21世紀房產(chǎn)的物業(yè)經(jīng)理馮新華說(shuō)：“這里(閔行區)的房子從去年底到現在一直是處于上漲的走勢�！�
本刊記者發(fā)現，與以前不同，眼下上海房?jì)r(jià)趨漲有以下特點(diǎn)：其一，不是有價(jià)無(wú)市，而是量、價(jià)齊升。天天房展網(wǎng)研究中心的數據顯示，截至4月23日，網(wǎng)上可售房源由年初的2461.24萬(wàn)平方米下降到2196.64萬(wàn)平方米，可售住宅的套數由年前的10萬(wàn)套下降到6.8萬(wàn)套。價(jià)格方面，今年以來(lái)中環(huán)線(xiàn)以?xún)葲](méi)有單價(jià)低于8000元/平方米的成交記錄，內環(huán)線(xiàn)以?xún)葎t沒(méi)有10000元/平方米以下的成交記錄。其二，投資客較少，多以剛性需求為主。其三，區域分化明顯，熱銷(xiāo)樓盤(pán)多位于中環(huán)以?xún)鹊慕紖^，如3月份成交前十位的區域，除浦東新區以外，9個(gè)是郊區。其四，一個(gè)板塊內新開(kāi)的標桿樓盤(pán)對本區域的整體房?jì)r(jià)拉抬作用明顯。
歷史經(jīng)驗表明，第二季度往往是一年中樓市進(jìn)入銷(xiāo)售旺季之時(shí)。上海房地資源網(wǎng)上的統計數據顯示，4月份前半個(gè)月，上海一手房成交量在逐步放大。如果這一勢頭能延續到6月份，那就意味著(zhù)上海房?jì)r(jià)進(jìn)入新的上漲通道。
不過(guò)，知名房產(chǎn)專(zhuān)家蔡為民認為，現在說(shuō)上海樓市調控到位還為時(shí)過(guò)早。目前市場(chǎng)上的購房人絕大多數是自住客，他們具有精算、務(wù)實(shí)、購后退場(chǎng)的特性。這使得樓市買(mǎi)氣不容易產(chǎn)生擴散效果，無(wú)力牽動(dòng)市場(chǎng)的全局繁榮。此前“遍地開(kāi)花”萎縮到現在“板塊選擇”，乃至必須迎合市場(chǎng)才能勝出的“整體疲軟，局部突出”的樓盤(pán)表象，恰恰說(shuō)明了目前市場(chǎng)景氣正處于盤(pán)整向下的階段。房?jì)r(jià)需經(jīng)過(guò)一個(gè)擠泡沫的過(guò)程之后，市場(chǎng)才能重新走向堅挺。而這樣的時(shí)間點(diǎn)，可能出現在明年下半年。
暗含玄機：房?jì)r(jià)調控是否已到位？
有一個(gè)奇怪的現象：多次披露的統計數據顯示，上海樓市的調控正朝著(zhù)預期的目標發(fā)展，小幅調整而又穩健前行；但市民們的感覺(jué)卻與此迥然相反。準備購房的陳惠芳就是其中的一位。陳是上海市勞動(dòng)和社會(huì )保障學(xué)會(huì )港口工作委員會(huì )的秘書(shū)長(cháng)�！安恢浪麄兪窃趺从嬎銛底值�，反正我是沒(méi)感到(房?jì)r(jià))下降，”她說(shuō)，“不繼續漲就謝天謝地了�！�
更顯蹊蹺的是，即便用官方公開(kāi)的數據進(jìn)行測算，不同機構得出的結果亦迥然不同。上海房地產(chǎn)機構易居研究院將上海房地局網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”2006年每天公布的成交信息匯總，測算出全年的成交總金額，再除以成交面積，得出平均房?jì)r(jià)為9437元/平方米。而上海房地局通過(guò)抽樣、加權平均等“專(zhuān)業(yè)統計”，得出平均房?jì)r(jià)為7038元/平方米。
為什么主管部門(mén)公布的房?jì)r(jià)漲跌跟老百姓的切身感受不一致？為什么不同機構公布的同一城市的房?jì)r(jià)數據互相“打架”？
21世紀不動(dòng)產(chǎn)龍茗路加盟店的置業(yè)經(jīng)理馮新華分析，主要是郊區的板塊下降幅度大于市區上漲幅度，只要“精心”選擇樣本，“最后的結果自然就是下降了�！�
業(yè)內人士指出，“數字”房?jì)r(jià)與“感覺(jué)房?jì)r(jià)”不一致留下諸多啟示：
其一，平均數并不能代表大多數。統計數據給的是平均數，只要多放些遠郊的成交量進(jìn)入統計范圍，均價(jià)就拉低了。對于買(mǎi)房人而言，房屋均價(jià)已經(jīng)蛻變成一個(gè)缺乏實(shí)際針對性的指標，非但無(wú)益，反而可能誤導消費者。如實(shí)衡量一個(gè)城市的房?jì)r(jià)，應該分區、分圈層來(lái)統計，政府部門(mén)需及時(shí)公開(kāi)不同區域、不同板塊的新房、舊房的成交信息，而不是“餃子湯圓一鍋煮”，只給出一個(gè)整體也許真實(shí)、但局部失真的概念——均價(jià)。
其二，籠統、遲滯的數據其實(shí)沒(méi)有價(jià)值。廣州房地產(chǎn)研究者韓世同指出，正是因為政府有關(guān)部門(mén)對房地產(chǎn)市場(chǎng)的數據公布得不及時(shí)、不詳盡，才讓不良開(kāi)發(fā)商有機可乘。要解決樓市均價(jià)忽悠百姓的問(wèn)題，相關(guān)政府部門(mén)應該放棄分歧，攜起手來(lái)共同建立完整的房產(chǎn)信息體系，統一對外發(fā)布，及時(shí)披露市場(chǎng)信息�！皯撓窆墒幸粯用刻鞂⒚總�(gè)樓盤(pán)的成交均價(jià)、最低價(jià)和最高價(jià)公布，并在此基礎上按區、按類(lèi)統計成交均價(jià)和數量，才可以對樓盤(pán)和區域樓價(jià)漲跌作出準確判斷�！表n世同說(shuō)。
其三，不可輕言房地產(chǎn)調控已經(jīng)到位。此前，個(gè)別“專(zhuān)家”大談上海房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)調控到位，潛臺詞無(wú)非是不必再執行調控政策了。
上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心常務(wù)副秘書(shū)長(cháng)姚宏來(lái)指出，客觀(guān)來(lái)說(shuō)，上海在房地產(chǎn)上的宏觀(guān)調控執行得比其他不少城市要好。但2006年上海住房?jì)r(jià)格和居民收入比仍超過(guò)10，廉租房覆蓋面仍不過(guò)區區幾萬(wàn)戶(hù)。他認為，在住房保障體系尚未完善、房?jì)r(jià)沒(méi)有降到合理水平之前，還談不上調控到位。
他提醒，現在有些專(zhuān)家在一些房地產(chǎn)公司擔任要職(如董事)，其言論難以保持公正，并可能誤導市場(chǎng)，應該警惕。
眼下，對于大多數城市來(lái)說(shuō)，應該清楚：保障尚未到位，調控還需繼續。(徐壽松 彭勇)
