在今年的政府工作報告中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要任務(wù)是改變居民住房消費模式、調整房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結構、遏制部分地方過(guò)高的房?jì)r(jià)及建立有效的住房保障體系�？梢哉f(shuō)，就目前國內的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，哪一個(gè)方面都十分重要。但是，何為今年房地產(chǎn)宏觀(guān)調控切入點(diǎn)，應該是較為重要的事情了。
筆者發(fā)現，今年房地產(chǎn)宏觀(guān)調控與往年不同，往年更強調從面對房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合治理，而今年更多的是專(zhuān)項治理，以此來(lái)深化與細化對房地產(chǎn)宏觀(guān)調控。比如，即將出臺對住房預售款專(zhuān)戶(hù)管理之規則以及查處房地產(chǎn)領(lǐng)域內的商業(yè)賄賂這兩方面切入，表明了政府在今年落實(shí)房地產(chǎn)調控政策、強化調整效果方面的巨大決心。
專(zhuān)戶(hù)管理卡住企業(yè)命門(mén)
今年的住房預售制度改革，就是要讓住房預售款實(shí)行專(zhuān)戶(hù)管理。所謂預售款專(zhuān)戶(hù)管理，是指將開(kāi)發(fā)商在預售階段取得的住房預售款統一存入一個(gè)銀行賬戶(hù)，開(kāi)發(fā)商不得隨意支取、使用，只能在金融監管部門(mén)的審核后提取用于本項目工程建設等所需的費用支出，如建筑工程款的支付。這樣，不僅能夠有效維護單個(gè)項目工程款的按期發(fā)放，不出現農民工工資拖欠，防止個(gè)別開(kāi)發(fā)商挪用預售款等，而且也降低了住房預售中消費者及銀行的風(fēng)險。
住房預售制度不僅是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)得以發(fā)展的最根本的制度，也是國內房地產(chǎn)市場(chǎng)能否繁榮的最根本的制度。但是，在這種制度建立與實(shí)施過(guò)程中，由于有選擇地移植國際慣例，從而使得中國的住房預售制度成為一種單邊風(fēng)險承擔機制。即目前的住房預售制度更多的是有利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而不利住房消費者及銀行。這不僅不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)，也制造了許多潛在的市場(chǎng)風(fēng)險及銀行風(fēng)險。
我們可以看到，在發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)，對于預售款，沒(méi)有哪一個(gè)國家法律或制度會(huì )在預售時(shí)讓購買(mǎi)者一次付清并交給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的�；蚴琴徺I(mǎi)者預付10-20%保證金，其余的款項隨著(zhù)工程進(jìn)度分期支付；或是一次支付但第三者專(zhuān)門(mén)保管。也就是說(shuō)，無(wú)論任何形式的預付，其款項都不會(huì )直接交給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而是由律師或第三者存入銀行保證賬戶(hù)，款項按工程進(jìn)度經(jīng)工程測量師及律師同意后才能撥付。
但是，就目前中國房地產(chǎn)的情況來(lái)看，一方面是說(shuō)住房預售制度是國際先進(jìn)東西要引進(jìn)，但另一方面則引進(jìn)時(shí)僅引進(jìn)了有利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的那一部分。比如開(kāi)發(fā)商做了預售，要購買(mǎi)者一次支付購房款(包括按揭)，并且讓其款項全部進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的賬戶(hù)。這樣做給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“空手套白狼”創(chuàng )造了條件。比如，目前國內絕大多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不僅將住房預售款用于后期建設，而且還拿來(lái)購買(mǎi)新的土地和項目，達到快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。也正因為這點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費者及銀行金融風(fēng)險大大增加。
正是從這個(gè)意義上說(shuō)，住房預售款的專(zhuān)戶(hù)管理不僅對房地產(chǎn)企業(yè)將帶來(lái)巨大影響，因為部分對預售款依賴(lài)較大的開(kāi)發(fā)商將要重新調整開(kāi)發(fā)戰略，可以給一些資金實(shí)力不足的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)被清除出市場(chǎng)。
查處商業(yè)賄賂是治本之舉
年初有人說(shuō)，2007年國內房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)不會(huì )出臺什么政策，只不過(guò)是把原有的政策落實(shí)，但實(shí)際上從上述可以看到政府手上調控房地產(chǎn)市場(chǎng)工具及手段有的是。除了對于預售款的專(zhuān)戶(hù)管理之外，近日出臺的對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設以及交易環(huán)節中是否存在商業(yè)賄賂的清查，也是整治國內房地產(chǎn)市場(chǎng)亂相的治本之舉。
不過(guò)，在筆者看來(lái)，這次針對商業(yè)賄賂的專(zhuān)項整治最為重要的是對房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的有關(guān)部門(mén)及其工作人員在項目立項、規劃審批、施工許可、預售許可等環(huán)節的違規審批、濫用權力等行為，主要是要解決房地產(chǎn)領(lǐng)域官商勾結、權錢(qián)交易的問(wèn)題。
幾年來(lái)，為什么國內房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控與目標差距較遠？這其中既有房地產(chǎn)政策目標的模糊性、不確定性及針對性不足等方面的原因，也有各地房地產(chǎn)領(lǐng)域用官商勾結、錢(qián)權交易等方式來(lái)對抗中央政策的因素。前者可以通過(guò)政策的深化與細化來(lái)解決，后者則要通過(guò)嚴格專(zhuān)門(mén)治理來(lái)解決。如果不通過(guò)對房地產(chǎn)領(lǐng)域的官商勾結、錢(qián)權交易嚴格治理，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序是無(wú)法建立起來(lái)的。
但是，要解決房地產(chǎn)領(lǐng)域中的官商勾結、錢(qián)權交易的問(wèn)題并非僅是檢查可以解決問(wèn)題的，而是要從根本上入手，即必須對現行的有關(guān)房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行清理與完善，以制度源頭上來(lái)解決房地產(chǎn)領(lǐng)域中的官商勾結、錢(qián)權交易的問(wèn)題。因此，這次對房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序整頓，并非一場(chǎng)檢查、匯報及對不法行為的處理，而更為重要的是制度確立的過(guò)程。如果這次檢查真對房地產(chǎn)領(lǐng)域中的官商勾結、錢(qián)權交易動(dòng)真格，打真老虎，它對國內房地產(chǎn)市場(chǎng)將起到非同凡響的作用。
今年房地產(chǎn)宏觀(guān)調控可以與往年不同，往年強調對房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合治理，今年更多的是專(zhuān)項治理，以此來(lái)深化與細化對房地產(chǎn)宏觀(guān)調控。從目前實(shí)際情況來(lái)看，管理層將首先從預售款專(zhuān)戶(hù)管理與查處商業(yè)賄賂這兩方面切入，表明了政府在今年落實(shí)房地產(chǎn)調控政策、強化調整效果方面的巨大決心。
作者認為：住房預售款的專(zhuān)戶(hù)管理就是對目前廣為詬病的住房預示制度進(jìn)行重大的改革，雖然這種改革目前是在悄悄地進(jìn)行，但它將觸及國內住房預售制度核心。同時(shí)，對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設以及交易環(huán)節中是否存在商業(yè)賄賂的清查，也是整治國內房地產(chǎn)市場(chǎng)亂相的治本之舉。(易憲容)
