價(jià)蓋上海、貴甲中國的豪宅“湯臣一品”，可謂是當下“問(wèn)題樓”的典型標本 。它的被查，耐人尋味。囤地、捂盤(pán)、假售、抬價(jià)……當這些“怪狀”司空見(jiàn)慣之時(shí)，樓市確乎到了“強硬”糾偏之時(shí)：交易秩序整治務(wù)須強行入軌，普通住房的有效供給和廉租屋等住房保障需要強力推進(jìn)，價(jià)格市場(chǎng)化與社會(huì )公義之間的平衡亦應強勁引導。
房?jì)r(jià)狂飆大背景下的“檢查風(fēng)暴”
6月5日，上海市房屋土地資源管理局的一則通知，在上海乃至全國的房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起了一波巨浪：7日下午，對天價(jià)豪宅“湯臣一品”的開(kāi)發(fā)建設及銷(xiāo)售情況進(jìn)行專(zhuān)項檢查。
公開(kāi)資料顯示，位于浦東陸家嘴地區的“湯臣一品”于2005年10月開(kāi)盤(pán)，掛牌均價(jià)每平方米11萬(wàn)元至12萬(wàn)元。開(kāi)盤(pán)至今，網(wǎng)上顯示簽約3套、簽訂定金合同3套；同時(shí)，網(wǎng)上撤銷(xiāo)3套定金合同，撤銷(xiāo)率列全上海所有在售樓盤(pán)前列。尚余可售房源178套長(cháng)期空置。
上海市房地局認為，該樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)以來(lái)，社會(huì )反映強烈，價(jià)格虛高，有捂盤(pán)惜售之嫌，簽約銷(xiāo)售環(huán)節有虛擬交易、自我炒作之嫌。
包括“湯臣一品”在內的三個(gè)樓盤(pán)和一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀公司一同被點(diǎn)名調查，它們分別代表了四種不同情況：價(jià)格虛高、內部虛擬預訂、合同撤銷(xiāo)率過(guò)高、中介私自加價(jià)。值得關(guān)注的是，“掛牌價(jià)格畸高”首次被視為存在涉嫌捂盤(pán)的可能，進(jìn)而被納入檢查范疇。
通知甫一發(fā)出，“湯臣一品”項目的母公司湯臣集團隨即在香港聯(lián)交所發(fā)布“澄清”公告，稱(chēng)“該發(fā)展項目之開(kāi)發(fā)建設及銷(xiāo)售方面未有不遵守適用法例及規例”。項目所有的銷(xiāo)售都名副其實(shí)。
湯臣集團主席徐楓7日在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，湯臣“不怕調查”，“湯臣一品”不會(huì )降價(jià)出售。
針?shù)h相對的背后，是一場(chǎng)業(yè)已刮起的樓市“檢查風(fēng)暴”�！皽家黄贰辈贿^(guò)是上海整治樓市的一個(gè)最新案例。在全國房?jì)r(jià)持續上漲的進(jìn)行曲中，曾經(jīng)回調的“調控樣本”——上海房?jì)r(jià)呈現出進(jìn)入新一輪上升通道的跡象。上海易居房地產(chǎn)研究院分析師楊紅旭指出，隨著(zhù)近期樓市的火爆，上海樓市可能正面臨著(zhù)調控以來(lái)的“兩年之癢”：改善型需求和少量投資型需求重燃入市的欲念。捂盤(pán)、排隊搶購重又抬頭。
今年3月，國家八部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序專(zhuān)項整治的通知》并召開(kāi)電視電話(huà)會(huì )議布置相關(guān)工作。眼下，全國都在調查是否存在“非正常、非市場(chǎng)”性的因素推動(dòng)房?jì)r(jià)快速上漲。
樓市問(wèn)題的典型標本
“湯臣一品”被查的意義在于它是當下“問(wèn)題樓”的典型標本。在“湯臣一品”開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售諸環(huán)節，留下了市場(chǎng)一再重復的典型“癥狀”：
一曰“囤地”。工商資料顯示，“湯臣一品”的地塊早在1995年就全部獲得，從拿地到項目銷(xiāo)售跨越12年之久，其間土地囤積閑置多年，卻沒(méi)能按照國家的相關(guān)規定被處理。
二曰高容積率。作為住宅樓盤(pán)，“湯臣一品”的容積率超過(guò)7。如此畸高的容積率在住宅市場(chǎng)無(wú)法想像，但湯臣做到了，并且是在上海浦東小陸家嘴黃金地段創(chuàng )下了這一容積率的高紀錄。
三曰“暴利”。業(yè)內人士算過(guò)一筆賬，“湯臣一品”
每平方米的土地成本不超過(guò)1萬(wàn)元，建安成本不超過(guò)1萬(wàn)元，前期加配套不會(huì )超過(guò)0.2萬(wàn)元，加上各項稅費，綜合成本應在每平方米3萬(wàn)元以?xún)�。大約5年前，一家商業(yè)銀行給“湯臣一品”發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款時(shí)，成本評估大約也是每平方米2萬(wàn)元。即便考慮到開(kāi)發(fā)周期長(cháng)、財務(wù)成本高，幾萬(wàn)元成本與11萬(wàn)元售價(jià)之間的差距仍令人咋舌。有人將“湯臣一品”與其周邊的金茂大廈、在建的環(huán)球金融中心進(jìn)行對比測算，按現價(jià)賣(mài)掉“湯臣一品”(總售價(jià)約156億元)，再造一幢金茂大廈(造價(jià)約43.2億元)和環(huán)球金融中心(造價(jià)約72.7億元)都綽綽有余。
四曰“惜售”�！皽家黄贰弊蚤_(kāi)盤(pán)至今已20個(gè)月，僅簽約售出3套房。按此速度，該天價(jià)樓盤(pán)要想清盤(pán)的話(huà)，至少還得花99年。
五曰“炒作”。湯臣集團有關(guān)人士在多個(gè)場(chǎng)合為“湯臣一品”銷(xiāo)售公開(kāi)造勢：位于上海市中心位置獨一無(wú)二，擁有頂級“明星身價(jià)”，甚至將其類(lèi)比于“古董”，具有絕對的“收藏價(jià)值”。更匪夷所思的是，湯臣還強調：維持高價(jià)是出于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康著(zhù)想，因為高價(jià)可以抑制投資。
說(shuō)辭難掩真相�！皽家黄贰遍_(kāi)盤(pán)至今，簽約3套、簽訂定金合同3套，同時(shí)網(wǎng)上又撤銷(xiāo)了3套定金合同。高撤銷(xiāo)率難免有“虛擬交易”之嫌。
房地產(chǎn)專(zhuān)家顧海波指出，上述種種“癥狀”在當前樓市很普遍。一些樓盤(pán)已達預售標準但就是不申請預售，即便已取得預售許可證也遲遲不開(kāi)盤(pán)；或者已開(kāi)盤(pán)，但拒絕對外銷(xiāo)售，以虛擬預訂、預售合同或掛牌價(jià)格畸高等方式捂盤(pán)。至于縱容銷(xiāo)售人員利用職業(yè)便利炒作房?jì)r(jià)，制造虛假銷(xiāo)控表、人為組織排隊等方式哄抬房?jì)r(jià)，更是屢見(jiàn)不鮮。
“檢查風(fēng)暴”的樓市警示
解剖標本的意義在于實(shí)現由個(gè)別到一般的警示�！皽家黄贰北徊榈谋澈笫钱斚聵鞘姓慰滩蝗菥彽默F實(shí)。
首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序亟待“強行入軌”，交易環(huán)節的公序良俗尤需培育。虛擬交易、炒賣(mài)樓花、囤積居奇、人為制造樓荒……凡此種種，最直觀(guān)的“反應場(chǎng)”就是交易環(huán)節。顧海波說(shuō)，幾乎所有房?jì)r(jià)狂飆的城市，或多或少都有非正常因素推波助瀾。他認為，整治樓市，再也不能“雷聲大，雨點(diǎn)小”，搞“過(guò)場(chǎng)秀”了。交易秩序一日不能“入軌”，房?jì)r(jià)的人為助推就一日不能消停。
其次，沖擊型的有效供給亟須“強力推進(jìn)”。交易秩序會(huì )加劇樓市“高溫”，而根本原因還在于供求整體性緊張和結構性失衡。在一些城市，開(kāi)發(fā)商之所以有“誰(shuí)捂到最后，誰(shuí)受益最多”的共同預期，就是因為他們瞅準了有效供給不足的“軟肋”。國家發(fā)展和改革委員會(huì )在總結今年前4個(gè)月的房地產(chǎn)市場(chǎng)運行情況時(shí)指出，新建商品住宅供需矛盾較大，需求旺盛，而90平方米以下普通商品住房投資僅占商品住宅投資的17.2%，結構調整任務(wù)仍十分艱巨。
故此，房地產(chǎn)專(zhuān)家蔡為民指出，當前降溫樓市，既要打擊捂盤(pán)，釋放潛在供應量；又要強力推進(jìn)中小戶(hù)型普通住房新增量的有效供給，同時(shí)輔以廉租房等住房保障的協(xié)同推進(jìn)。
再次，價(jià)格公平與社會(huì )公義之間的平衡需要“強勁引導”。樓市“高溫”與天價(jià)樓盤(pán)互為依存。市場(chǎng)化定價(jià)確實(shí)應是一般商品的價(jià)格通則，但同樣不能否認，樓盤(pán)的“比價(jià)效應”客觀(guān)存在，并且，這一效應還會(huì )梯度傳導，人們不可能在高檔房、普通房之間安上“防火墻”。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不可分割的系統，尤其是在保障體系尚未建成之時(shí)，價(jià)格的徹底市場(chǎng)化負效應很大。何況，眼下高房?jì)r(jià)成了捂盤(pán)的“變種”，房?jì)r(jià)定得過(guò)高，其結果就是銷(xiāo)售緩慢�？陀^(guān)上，這跟捂房不賣(mài)并無(wú)二致，都人為地減少了市場(chǎng)的有效供應。
日前，南京市出臺規定，商品住宅銷(xiāo)售須由物價(jià)部門(mén)核價(jià)，政府規定利潤上限，開(kāi)發(fā)商不得擅自上調已公示的銷(xiāo)售價(jià)格。而此前，各地樓盤(pán)定價(jià)并無(wú)約束。無(wú)疑，這是一個(gè)平衡市場(chǎng)價(jià)格與社會(huì )公義的信號。(徐壽松)
