主城外占地面積大于5萬(wàn)平方米以上的普通商品房住宅小區，原則上應配建10%左右的中低價(jià)商品房。這是南京市政府日前宣布執行的新政策。從此之后，南京將嚴格執行“分散建設”和“集中建設”相結合的中低價(jià)房建造原則。
南京市政府之前一直以“行政調控房?jì)r(jià)”著(zhù)名，2003年便通過(guò)南京市物價(jià)局執行“南京市商品房作價(jià)辦法”：“商品房作價(jià)辦法的基準價(jià)格(元/平方米)＝成本＋利潤＋稅金�！蓖瑫r(shí)，對于利潤的要求是“經(jīng)濟適用住房的利潤按照不超過(guò)基數的3%計算；普通住宅商品房的利潤按不超過(guò)基數的8%計算”。在最新的南京“核價(jià)新政”中再次提出要求：“普通住宅商品房?jì)r(jià)格的上浮幅度最高不得超過(guò)5%，經(jīng)濟適用住房?jì)r(jià)格的上浮幅度最高不超過(guò)3%。開(kāi)發(fā)商在物價(jià)局備案基準價(jià)格之后，所有銷(xiāo)售價(jià)格的上浮最高上限只能5%�！�
普通商品房分散“配建”政策房
2007年6月25日正式下發(fā)的南京《市政府批轉市建委關(guān)于中低價(jià)商品房建設與銷(xiāo)售管理實(shí)施意見(jiàn)的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)稱(chēng)：“建設單位在土地拍賣(mài)市場(chǎng)以競買(mǎi)方式取得中低價(jià)商品房用地后，按普通商品房開(kāi)發(fā)建設程序、設計規范和施工質(zhì)量等要求進(jìn)行建設并承擔有關(guān)責任，按政府規定的銷(xiāo)售價(jià)格供應給符合條件的被拆遷困難家庭�！�
針對目前中低價(jià)房的“土地出讓”環(huán)節，文件解釋為兩種：“分散建設”和“集中建設”。其中，“集中建設”就是指“在某個(gè)區域獨立建設成規模的中低價(jià)商品房小區”，這也是比較傳統的中低價(jià)房土地出讓方式。而“分散建設”的方式則相對較新，具體為“土地出讓面積較大的居住用地配建一定數量的中低價(jià)商品房”。
這種區域解釋可以具體為：在玄武區、白下區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區等“江南八區”范圍內(不含城墻以?xún)韧恋?，出讓面積大于5公頃(含5公頃)以上的經(jīng)營(yíng)性居住用地中，原則上應配建占建設量(總建筑面積)10%左右的中低價(jià)商品房。
至于中低價(jià)商品房的銷(xiāo)售價(jià)格，《通知》中確定：“由市物價(jià)局、市建委、市國土局按照‘一事一議’的原則，綜合參考中低價(jià)商品房指導價(jià)格和現時(shí)周邊商品房折扣價(jià)格，按6%的開(kāi)發(fā)利潤率測算，并在掛牌條件中明確�！�
今年3月份，南京市建委曾表示：中低價(jià)商品房定價(jià)仍執行政府指導價(jià)，不能高于當地平均商品住宅價(jià)格的80%，即每平方米不得超過(guò)3800元。而現在有說(shuō)法稱(chēng)：繞城公路以?xún)葏^域的中低價(jià)商品房?jì)r(jià)格，按照同區域、相鄰地段普通商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格的80%為定價(jià)原則。
中低價(jià)房集中建設易成貧民區？
事實(shí)上，雖然南京市政府的文件剛剛下發(fā)，但是南京市建委對于“配建”的內部探討從去年下半年就開(kāi)始了，并且已經(jīng)產(chǎn)生了第一個(gè)“配建”小區。而此探討產(chǎn)生的緣由，是因為集中建設的中低價(jià)房小區無(wú)法保證居民享受到應有的配套，所以引發(fā)矛盾。政府希望可以通過(guò)“集中”和“分散”相結合，更好地滿(mǎn)足中低價(jià)房的市場(chǎng)需求。
根據《通知》的精神，這種做法“既滿(mǎn)足本土地塊拆遷困難居民的購房需求，又做到區域內相對平衡”。
“中低價(jià)商品房規劃方案設計除面積標準外，其他各項指標均按普通商品房設計規范執行�！薄锻ㄖ繁硎�。
而知情人士則對《第一財經(jīng)日報》表示：這只是“原則上”配建，其中的一個(gè)主要的限制條件便是“普通商品房住宅小區”，而位于主城區外，又是“普通商品房”的項目中，大部分本身就不存在“高檔房”的說(shuō)法。就算是“配建”項目，也是要通過(guò)政府公示，普通商品房購房者在購房之前就有充分的知情權，也可以根據自己的喜好，選擇是否在有“配建”的小區購房�！芭浣ā毙^內，普通商品房和中低價(jià)房享受統一配套、統一規劃。
所有“配建”的項目也都有嚴格的要求。根據目前南京市的相關(guān)政策，中低價(jià)商品房的面積標準主要分為三類(lèi)，建筑面積從60平方米到90平方米，其中以75平方米為主要套型。
“這種面積限制本來(lái)就將中低價(jià)房項目與普通商品房項目有了一個(gè)大體的區隔�！敝槿耸繉Ρ緢笥浾弑硎�。而在“配建”的小區內，所有的建設規范都是統一制定，而且按照《通知》規定：“配建的中低價(jià)商品房必須在取得土地使用權后一年內開(kāi)工建設，且與同地塊商品房同時(shí)投放市場(chǎng)、交付使用�！�
在該政策出臺之前，南京市政府已經(jīng)選定一個(gè)項目，該項目既而成為“配建”的試驗田。這塊位于南京市幕府西路的“配建”項目前身是南京耐特機電集團用地和幾十戶(hù)居民區。后來(lái)，通過(guò)三聯(lián)動(dòng)改制后經(jīng)國土部門(mén)掛牌，于去年下半年被上海歐洲雅斯電器有限公司競得，該公司將與下關(guān)城鎮開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)合對地塊實(shí)施商品房開(kāi)發(fā)，預計住宅開(kāi)發(fā)規模為20萬(wàn)平方米左右，其中有2萬(wàn)平方米的住宅為中低價(jià)商品房，專(zhuān)供特殊群體，配建比例為10%，其余均為普通商品房。其中，中低價(jià)房的銷(xiāo)售價(jià)格大約比周邊便宜1000元/平方米左右。
“但是，目前還沒(méi)有哪個(gè)‘配建’項目正式交房，所以，還很難判斷市場(chǎng)的接受度�！敝槿耸繉Ρ緢笥浾弑硎�。(郝倩)
