在南京市物價(jià)局核價(jià)之后，新政策規定已報過(guò)核價(jià)的樓盤(pán)售價(jià)“只許降不許漲”。但是，南京房?jì)r(jià)上揚的態(tài)勢并未因此剎車(chē)�，F實(shí)的情況是：核價(jià)時(shí)，就把價(jià)格報到最高，甚至很多樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)價(jià)格往往還低于在物價(jià)局審核的基準價(jià)格。
如果“核價(jià)新政”無(wú)法助力房?jì)r(jià)降溫，而僅是為開(kāi)發(fā)商獲取銷(xiāo)售許可證多了一道程序，那么南京的“一房一價(jià)”政策將失去全部意義。
“基準房?jì)r(jià)”背后的貓膩
南京市物價(jià)局強行推廣“一房一價(jià)”之后，公開(kāi)賣(mài)房成為一種市場(chǎng)常態(tài)。在復雜的“代數”計算背后，售樓的“怪現象”也開(kāi)始陸續出現。
繼樓盤(pán)“左鄰右里”創(chuàng )造兩小時(shí)瘋漲1200元/平方米的紀錄之后，地處同一區域的東渡國際青年城也為自己保留了足夠大的價(jià)格上漲空間。
《第一財經(jīng)日報》了解到，該樓盤(pán)的土地約在1996年獲取，當時(shí)地價(jià)大約在9萬(wàn)到25萬(wàn)元/畝(約135元/平方米到375元/平方米)。按照該小區2.90的容積率，樓面地價(jià)應當不足1000元/平方米。如果算上建安成本、設計費用以及營(yíng)銷(xiāo)成本等費用，國際青年城的成本在3000元/平方米左右。
按照南京物價(jià)部門(mén)“政府指導價(jià)”的相關(guān)規定，商品房作價(jià)辦法的基準價(jià)格(元/平方米)＝成本＋利潤＋稅金。其中，對于利潤的要求是“經(jīng)濟適用住房的利潤按照不超過(guò)基數的3%計算；普通住宅商品房的利潤按不超過(guò)基數的8%計算”。同時(shí)，普通住宅商品房?jì)r(jià)格的上浮幅度最高不得超過(guò)5%，經(jīng)濟適用住房?jì)r(jià)格的上浮幅度最高不超過(guò)3%。
但是，5月18日，江寧區物價(jià)局審核通過(guò)《關(guān)于“東渡國際青年城”普通住宅商品房銷(xiāo)售價(jià)格的批復》，明確該樓盤(pán)的基準價(jià)格為4800元/平方米，浮動(dòng)幅度為4.8%。
記者昨日通過(guò)該樓盤(pán)售樓處了解到：在6月初開(kāi)盤(pán)一批之后，該樓盤(pán)的銷(xiāo)售單價(jià)卻在4500元/平方米左右。
“目前剩下的高層套型價(jià)格大約在4600元/平方米，這個(gè)價(jià)格還沒(méi)有到達基準價(jià)格�，F在估計，接下來(lái)一批最早在月底開(kāi)盤(pán)，依然還有一定的上漲空間，可能比現在所�！卜俊姆�?jì)r(jià)高�！笔蹣侨藛T對記者稱(chēng)。
類(lèi)似的“低開(kāi)高走”已經(jīng)成為一種對抗新政策的“潛規則”�！霸鞠胭u(mài)6000元/平方米，但是對政府報價(jià)就要按照6500元/平方米或者7000元/平方米。這樣算上后期5%的合理價(jià)格上浮幅度，還可以上漲到6825元/平方米到7350元/平方米。而這種價(jià)格上漲，和最初的6000元/平方米的售價(jià)還有1000元/平方米左右的差價(jià)。更為重要的是，這種‘官方許可’的價(jià)格上漲幅度，也給購房者一定的心理壓力，就是在可上漲的幅度之內，開(kāi)發(fā)商隨時(shí)可以提價(jià)�！币晃划數亻_(kāi)發(fā)商向記者解釋了其中的“游戲規則”。
然而，這還不是最終的房?jì)r(jià)上漲空間。
記者了解到：上浮幅度的上限是一個(gè)“綜合平均價(jià)”，開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以根據每套房子的樓層、景觀(guān)和朝向來(lái)制定房子的“綜合差價(jià)”。綜合差價(jià)由開(kāi)發(fā)企業(yè)自己制定，不在物價(jià)部門(mén)的核價(jià)范圍之內，只要求整個(gè)小區的樓盤(pán)均價(jià)在幅度范圍之內就可以了。
同時(shí)，南京樓市還存在一種現象是部分樓盤(pán)的對外售價(jià)竟然不包括裝修費用�！霸究吹皆摌潜P(pán)最低不足7000元/平方米、最高9000元/平方米的售價(jià)，還覺(jué)得可以接受，但是后來(lái)發(fā)現，原來(lái)這個(gè)費用是不包括裝修費用的，也就是說(shuō)，每套房子在原定的核價(jià)單價(jià)范圍之外，還必須要再加上1000元/平方米的裝修費。如果所有費用都加到一起，這個(gè)樓盤(pán)的很多房型都超過(guò)了1萬(wàn)元/平方米的售價(jià)�！币晃毁彿空咴诤游鲓W體一樓盤(pán)看房之后感慨說(shuō)。
誰(shuí)來(lái)收住房?jì)r(jià)的“尾巴”
既然是“只準跌不準漲”，為何房?jì)r(jià)依然持續上揚？
公開(kāi)的統計數據顯示，5月江南八區(南京主城區)住宅成交平均單價(jià)已達7916元/平方米。之前，4月份南京普通商品住宅成交均價(jià)為4447元／平方米，同比漲幅11.5%，創(chuàng )下兩年來(lái)的新高。
新政之前的房?jì)r(jià)漲勢給買(mǎi)房者帶來(lái)了“買(mǎi)房趁早”的心理壓力，而新政之后，“換湯不換藥”的房?jì)r(jià)并沒(méi)有減緩這種心理壓力。
有開(kāi)發(fā)商坦言：“雖然實(shí)施了‘一房一價(jià)’，并且將物價(jià)部門(mén)的‘核價(jià)’作為‘防火墻’，但是很顯然，這并沒(méi)有改變之前的樓盤(pán)定價(jià)方式。如果說(shuō)充分執行成本核定機制，那么很多樓盤(pán)不可能報出與市場(chǎng)價(jià)持平的基準價(jià)，而且獲得批準。如果這樣演化下去，最后不可避免導致僅是在定價(jià)過(guò)程和預售手續上多了一道程序，價(jià)格上漲的趨勢依然很難抑制。當然，新政也有積極的作用，就是令‘兩小時(shí)瘋漲1200元/平方米’的傳奇難以再現了�！�
對于目前的市場(chǎng)現狀，南京市物價(jià)局副局長(cháng)張瑞忠在6月6日再次召集江南八區的部分開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格管理培訓時(shí)，對于南京房?jì)r(jià)的上漲總結了六點(diǎn)因素，其中最重要的就是供需比例的失衡。
“拉動(dòng)房?jì)r(jià)上漲首先是現階段市場(chǎng)的需求�，F在的供需比已經(jīng)失衡，1996~2000年的時(shí)候，南京還處于1.27：1的平穩期，到了今年則下降為0.87：1，呈現出供不應求的不穩定局面，價(jià)格上浮在意料之中�！睆埲鹬艺f(shuō)。他認為：“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌、看漲跟進(jìn)的心態(tài)，最終造成目前普遍出現的排隊買(mǎi)房，爭搶房源現象�！�
在培訓中，南京市房產(chǎn)處處長(cháng)徐長(cháng)杰解釋“一套一價(jià)”為：“對于立項時(shí)標明為商住樓、非住宅樓的項目實(shí)行市場(chǎng)指導價(jià)，即企業(yè)自行制定價(jià)格。而普通商品房(含政策)、經(jīng)濟適用房等項目則采取政府指導價(jià)，符合國家《價(jià)格法》相關(guān)規定�！�(郝倩)
