【背景】
據不完全統計顯示，截至6月27日，上海6月份共有11天新盤(pán)成交量超過(guò)千套大關(guān)，比5月份的7天千套行情有過(guò)之而無(wú)不及。6月1日至27日，日均成交量約973套，比5月份的日均成交量886套多87套。分析人士認為，考慮到6月份開(kāi)盤(pán)量相比5月銳減的情況，以上成交數據更顯出市場(chǎng)的反常態(tài)。
從4月底開(kāi)始，上海樓市就陸續出現一些許久不見(jiàn)的景象：排隊購房、樓盤(pán)價(jià)日新月異。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)最新公布的數據顯示，上海上半年商品房平均成交價(jià)格也突破萬(wàn)元關(guān)口。從去年同期的9813元/平方米，上躥到今年上半年的10028元/平方米，漲幅達2.19%。
上海樓市6月為何會(huì )出現反季節性熱銷(xiāo)狂潮？如此反季節熱銷(xiāo)是否預示著(zhù)上海樓市已經(jīng)重新回到上升通道？或是重陷瘋狂？本報聯(lián)合焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)邀請到上海漢宇房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理范偉國、嘉凱行銷(xiāo)運營(yíng)總監林戈、《都市住宅》主編羅淵一起就這一話(huà)題展開(kāi)深入探討。
市場(chǎng)規律使然還是調控尚未到位 行政調控為何不見(jiàn)效
正方
如果大家都不買(mǎi)，房?jì)r(jià)自然會(huì )下跌，這就是市場(chǎng)的規律
范偉國：市場(chǎng)一定會(huì )有規律，為什么我們說(shuō)有傳統意義上的淡季和旺季，這實(shí)際上和上海的氣候有關(guān)系。上海的四季變化非常明顯，大家會(huì )因為天氣的原因不愛(ài)出門(mén)，另外太冷太熱都不利于裝修，所以這樣的情況下，會(huì )造成淡季不適合銷(xiāo)售。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品的量一定會(huì )下降，我覺(jué)得這是很正常的。既然供應量在這一段時(shí)間不多，也就更容易造成銷(xiāo)售很火爆的場(chǎng)面，但是成交的量并不是很多。當然，從同比的角度來(lái)說(shuō)，當然是比去年的火爆得多，就是所謂的淡季不淡。
等到今年9、10月份的時(shí)候，交易會(huì )達到一個(gè)完美的結點(diǎn)，預計會(huì )有2400萬(wàn)平方米的商品房供應量同時(shí)上市，我覺(jué)得是足夠的。因為去年上海消化的量才是2200萬(wàn)平方米，所以從供應量的角度來(lái)說(shuō)，還是滿(mǎn)足需求標準的。但是現在的問(wèn)題是有效供應量不足，也就是說(shuō)某些區域的需求供應不足，而無(wú)效的供應則擴大——那就是在外環(huán)的供應量擴大，這是我們目前存在的大問(wèn)題。
總的來(lái)說(shuō)，今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)由于政策面的促進(jìn)，我覺(jué)得反彈也是勢在必行的。因為大部分的利空政策基本上出盡了，現在已經(jīng)是兩年調控下來(lái)，已經(jīng)沒(méi)有什么新的政策可以出臺了。
反方
政策動(dòng)機可能是好的，但是實(shí)際效果卻不一樣
林戈：我覺(jué)得現在出來(lái)的所有政策都是加成本的，這只會(huì )阻礙交易，阻礙投機，從降房?jì)r(jià)來(lái)說(shuō)，基本上沒(méi)有太大的作用。
政策動(dòng)機可能是好的，但是實(shí)際的效果不一樣，因為政策無(wú)法控制開(kāi)發(fā)商的價(jià)格。從經(jīng)濟學(xué)的角度來(lái)說(shuō)，只要成本提高了，銷(xiāo)售價(jià)格必然提高。所以，我覺(jué)得這解決不了房?jì)r(jià)的平抑問(wèn)題。
我想，9、10月推出的樓盤(pán)一定很多。因為從70/90政策后，很多開(kāi)發(fā)商都在調整方案。上有政策，下有對策。
長(cháng)期回升還是短期反彈 樓價(jià)還會(huì )漲多久
正方
還會(huì )出現局部地區過(guò)熱，比如排隊、加錢(qián)買(mǎi)號等，特別是古北等缺少供應量的地區
范偉國：到了一定的時(shí)間，供應量會(huì )達到一個(gè)狀態(tài)，有效的需求是會(huì )分化的。整體上來(lái)說(shuō)會(huì )出現供大于求，但是局部地區來(lái)說(shuō)，有的地方會(huì )供不應求，有的地方則會(huì )下降。我想總的來(lái)說(shuō)，是處在一個(gè)上升通道中，只不過(guò)是有的地方可能漲得慢一點(diǎn)，或者是不漲。
林戈：上升通道是一個(gè)進(jìn)行時(shí)，不應該是一個(gè)點(diǎn)，而是在一個(gè)很長(cháng)的時(shí)間段，在這個(gè)時(shí)間段中考慮基本面的一些要素以作出判斷。如果單從未來(lái)10年中國的整體預期、人口的增長(cháng)等因素來(lái)看，房?jì)r(jià)一定是在上升通道的開(kāi)始，這是毋庸置疑的，因為人越來(lái)越有錢(qián)了，城市化建設的速度越來(lái)越快了，土地越來(lái)越貴了，人也越來(lái)越多了，所有的基本面因素都是在上漲的。另外，城市的人口也是分化的，所以即使大的基本面是上漲的，而從微觀(guān)的因素來(lái)考量，可能短時(shí)間內比如說(shuō)某一個(gè)政策出來(lái)了，會(huì )導致房?jì)r(jià)平緩甚至是下跌。另外，房地產(chǎn)最大的特性是不可移動(dòng)性，因此還會(huì )出現局部地區過(guò)熱，比如排隊、加錢(qián)買(mǎi)號等，特別是古北，古北幾乎沒(méi)有什么供應量，所以加錢(qián)買(mǎi)號也是很正常的情況。
反方
買(mǎi)房者心態(tài)是很重要的問(wèn)題，能夠住什么樣的房子，就去買(mǎi)什么樣的房子，不要好高騖遠
羅淵：我估計到今年9、10月份的時(shí)候，房?jì)r(jià)可能會(huì )嚇一跳。但是從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)角度來(lái)說(shuō)，不可能再有像2002年、2003年那個(gè)時(shí)候靜安寺房?jì)r(jià)從5000元/平方米起步漲到2萬(wàn)多元/平方米這樣的情況出現了。
我覺(jué)得進(jìn)入上升通道以后，更多是會(huì )放大成交量，而對房?jì)r(jià)影響則不大。對整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，對促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)步都是很好的。如果房?jì)r(jià)進(jìn)入到平穩上升的過(guò)程當中，房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)成本、整合計劃、企業(yè)的抗風(fēng)險能力都會(huì )有一些提高。
現在說(shuō)如果買(mǎi)不起房怎么辦？我認為這是偽命題，因為開(kāi)發(fā)商賣(mài)房子是一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟的行為，如果不能讓目標消費者買(mǎi)得起的話(huà)，他賣(mài)給誰(shuí)呢？房?jì)r(jià)的變化是建立在消費力的基礎上的，如果周邊的人都買(mǎi)不起的話(huà)，那房?jì)r(jià)一定是會(huì )下跌的。從市場(chǎng)經(jīng)濟的角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一定是保證絕大多數人買(mǎi)得起房子的。但是買(mǎi)房者心態(tài)是很重要的問(wèn)題，能夠住什么樣的房子，就去買(mǎi)什么樣的房子，不要好高騖遠。你只能買(mǎi)得起九亭的房子，就不要天天想買(mǎi)盧灣區的房子。
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