房?jì)r(jià)又開(kāi)始快速上漲，這已是不爭的事實(shí)。唯一與往年不同的是，今年從豬肉價(jià)格到股市指數都在高漲，使得當下的房?jì)r(jià)快速上漲不似其往年“一枝獨秀”時(shí)那般引人注目。
他國經(jīng)驗已經(jīng)證明，在工業(yè)化和城市化快速發(fā)展過(guò)程中，房?jì)r(jià)上漲是必然趨勢。但是，同樣已被驗證的是，如果房?jì)r(jià)短期內上漲過(guò)快，就有可能超出經(jīng)濟系統的承受能力，從而影響經(jīng)濟的穩定。因此，能否牽住房?jì)r(jià)快速上漲的牛鼻子，仍是當下及今后我國房地產(chǎn)調控的首要問(wèn)題。
地價(jià)不斷創(chuàng )出新高是今后房?jì)r(jià)上漲的最主要推動(dòng)力。今年以來(lái)，各地的新“地王”不斷涌現�？梢哉f(shuō)，土地出讓價(jià)格“沒(méi)有最高，只有更高”。地價(jià)作為房?jì)r(jià)的重要組成部分，地價(jià)上漲必然推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲。有關(guān)資料顯示，目前歐美國家的地價(jià)一般占房屋銷(xiāo)售價(jià)格的60%左右，而在我國，盡管隨著(zhù)這幾年的發(fā)展，地價(jià)占房?jì)r(jià)的比例有所提升，但當前普遍在40%左右。也就是說(shuō)，如果我國經(jīng)濟在今后十年、二十年內仍保持快速增長(cháng)勢頭，地價(jià)和房?jì)r(jià)仍將有很大的上漲空間，因為經(jīng)濟發(fā)展帶來(lái)的土地產(chǎn)出率的提高會(huì )產(chǎn)生強勁的土地需求。
地價(jià)快速走高緣于土地供應偏緊，而且這種偏緊仍將在今后較長(cháng)時(shí)間內持續。從地理上看，我國雖然有960萬(wàn)平方公里的國土面積，但適于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的平地面積僅占國土面積的12%左右，而且90%的平地集中在沿海地帶。同時(shí)，從保證我國糧食安全的戰略高度出發(fā)，國家明確規定了對耕地總面積的嚴格保護，并出臺了相關(guān)法律法規，而且該戰略為長(cháng)期戰略。這兩方面決定了今后很長(cháng)一段時(shí)間內，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的土地供應都是趨緊的。這種趨緊的預期加快了地價(jià)的上漲。
在一個(gè)逐步開(kāi)放的市場(chǎng)中，房地產(chǎn)價(jià)格和一國幣值關(guān)系密切。從國際經(jīng)驗來(lái)看，貨幣升值對房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )產(chǎn)生巨大的影響與沖擊。如1985年《廣場(chǎng)協(xié)議》簽訂后，日元不斷升值，成為日本房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟形成的主要因素之一。今年以來(lái)人民幣升值速度的加快有可能會(huì )增強國際市場(chǎng)對人民幣將進(jìn)一步升值的預期。加之國內房地產(chǎn)市場(chǎng)漲勢依舊，國際上的熱錢(qián)對我國房地產(chǎn)市場(chǎng)有賺房?jì)r(jià)上漲和人民幣升值雙重收益的流入沖動(dòng)。今年以來(lái)相關(guān)外匯數據以及銀監會(huì )對外資銀行有關(guān)違規行為的查處都佐證了這一點(diǎn)。更為主要的是，人民幣升值的盡頭在什么地方？這個(gè)問(wèn)題一直懸而未決。無(wú)疑，這個(gè)問(wèn)題可能誰(shuí)也無(wú)法回答，但至少要給出一個(gè)相反的可能預期，而不是一邊倒的人民幣仍將繼續升值的判斷。
當然，需求的快速增長(cháng)也是推動(dòng)房?jì)r(jià)快速上漲的一個(gè)不容忽視的因素。美國數量統計學(xué)者錢(qián)納里在《工業(yè)化和經(jīng)濟增長(cháng)的比較研究》一書(shū)中指出，各國在工業(yè)化過(guò)程中隨著(zhù)人均收入水平的提高，消費結構的變化表現出相同的規律：先解決吃、穿問(wèn)題，后解決住、行問(wèn)題。因此，在解決溫飽問(wèn)題的今天，民眾追求更為舒服的居住空間實(shí)乃無(wú)可厚非，而且改善人們的生活本就是經(jīng)濟發(fā)展的終極目標。筆者認為，我國商品房的需求在未來(lái)10年內仍將極為旺盛。需要明確的是，這里所提及的需求不包括投資型的購房需求。
按照上面的分析，或許有人會(huì )說(shuō)，土地供應偏緊將導致房地產(chǎn)供給難以快速增長(cháng)，而住房需求的快速增長(cháng)又難以遏制，加之中國經(jīng)濟仍將繼續向好和人民幣升值的預期，房地產(chǎn)價(jià)格的繼續上漲將在所難免。對此，筆者認同房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續上漲，但不等于我們在遏制房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲中難有作為。
首先，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的土地使用效率。當前我國不少城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中對土地使用存在著(zhù)“鋪張浪費”的情況，如超寬的小區道路，大面積的花園、草坪等。國家是否可以出臺規定，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中容積率等問(wèn)題作出相關(guān)規定。在商品住房、工業(yè)廠(chǎng)房等不同類(lèi)型的土地使用指標的分配比例上是否可以適度向商品住房?jì)A斜。
其次，有些地方政府需要加快廉租房、中低價(jià)商品房等保障性住房的建設，同時(shí)適度擴大保障性住房受益人群的范圍。這幾年，隨著(zhù)商品房?jì)r(jià)格的快速上漲，人民群眾對廉租房、中低價(jià)商品房等保障性住房的呼聲越來(lái)越高，但一些地方保障性住房的建設速度遠遠落后于房?jì)r(jià)的上漲速度。對這個(gè)老生常談的問(wèn)題，地方政府需要更大的勇氣和新的辦法來(lái)加以解決。
再次，對進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金“疏堵”并舉。合理引導資金在“樓市、股市、匯市、債市”中的流向和分配。另外，加強對國外熱錢(qián)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的監控力度，有關(guān)部門(mén)是否可以制定外資投資房地產(chǎn)的詳細規定。
最后，政府管理部門(mén)需嚴厲打擊少數不法開(kāi)發(fā)商的囤積居奇、散布虛假信息等違規銷(xiāo)售行為。同時(shí)，加大房地產(chǎn)信息的公開(kāi)力度和準確程度。(陶樂(lè )陽(yáng))
