主持人 本報記者 陸婭楠
嘉 賓 顧云昌：中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)、建設部住房政策專(zhuān)家委員會(huì )副主任
劉洪玉：清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)
住房具有雙重屬性——
住房問(wèn)題不僅僅是經(jīng)濟問(wèn)題，還是社會(huì )問(wèn)題
記者：當前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)中的核心問(wèn)題是什么？應該如何正確看待群眾十分關(guān)心的房?jì)r(jià)問(wèn)題？
顧云昌：房?jì)r(jià)問(wèn)題是住房問(wèn)題的一部分，但不是住房問(wèn)題的全部，這兩者更不可以混為一談。房?jì)r(jià)問(wèn)題實(shí)際上是市場(chǎng)問(wèn)題，和肉價(jià)、車(chē)價(jià)一樣，主要由市場(chǎng)供求關(guān)系決定。住房問(wèn)題則不僅僅是經(jīng)濟問(wèn)題，還是社會(huì )問(wèn)題，甚至會(huì )成為政治問(wèn)題。
房?jì)r(jià)可以通過(guò)市場(chǎng)調控而達到平穩，而住房則要通過(guò)全社會(huì )的努力來(lái)解決，需要兩條腿走路，一條腿是市場(chǎng)化，另一條腿是保障性。
房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強的區域特性，它的供應彈性系數很小，而需求彈性系數很大。舉個(gè)例子，外地的房子不可能移到北京來(lái)，但是京外的人卻可以隨時(shí)來(lái)北京買(mǎi)房，因此大城市容易出現房子供不應求的局面。當一種商品供不應求的時(shí)候，價(jià)格怎么會(huì )不上升呢？許多人的思維停留在計劃經(jīng)濟時(shí)代。那個(gè)時(shí)候，房子是政府與單位統建統分，房?jì)r(jià)由成本決定。如果現在仍然只用成本計算房?jì)r(jià)，并認為房子價(jià)格遠超了成本，不合理，那就成問(wèn)題了�，F在是市場(chǎng)經(jīng)濟，供求決定價(jià)格，特別在供不應求的狀態(tài)下，就不完全由成本決定房?jì)r(jià)，更不可能用政府指令規定商品房房?jì)r(jià)。
劉洪玉：不錯，住房的社會(huì )屬性決定它是必需品；住房的經(jīng)濟屬性又使它成為一種投資品，是家庭財富的重要組成部分，也是家庭資產(chǎn)保值增值的重要手段，住房的這種雙重屬性使得住房問(wèn)題極為特殊。
當前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)中的核心問(wèn)題，是住房?jì)r(jià)格上漲過(guò)快。這既有房地產(chǎn)市場(chǎng)內部的原因，如供應結構不合理、供給者行為不規范等導致的有效供給不足，投機和投資性購房比例較大、住房超前消費行為導致的住房需求過(guò)旺，二手房市場(chǎng)不發(fā)達使住房供應嚴重依賴(lài)新建商品住宅市場(chǎng)。也有房地產(chǎn)市場(chǎng)外部的原因，如經(jīng)濟持續高速增長(cháng)、加速城市化、勞動(dòng)力和資本向大城市單向流動(dòng)、流動(dòng)性過(guò)剩、公共住房制度不完善等。
市場(chǎng)供求矛盾突出——
買(mǎi)房置業(yè)需求是膨脹性的，但房屋供應不可能是無(wú)限制的
記者：怎樣看待目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上呈現出的供求矛盾？是什么原因造成了這種“供不應求”的局面？
顧云昌：從需求方面來(lái)看，買(mǎi)房置業(yè)需求是膨脹性的。對房子的需求有兩方面，一方面是持續旺盛的自住性置業(yè)需求，另一方面是勢不可擋的投資性置業(yè)需求。流動(dòng)性過(guò)剩導致大量資金投到樓市。銀行存款利率太低，而目前普通百姓的投資渠道又太有限，因此大量資金涌向了樓市和股市。
再看供給，房屋供應不可能是無(wú)限制的。這主要源于土地供應量的收緊和商品住宅土地開(kāi)發(fā)增速的放慢，以及其它多種因素造成的住宅竣工速度放慢。
收緊銀根、增加稅收，在遏制炒樓的同時(shí)，也在一定程度上減少了二手房等存量房的流通，加劇了樓市的供不應求。同時(shí)，所增提的稅收還可能被轉嫁到買(mǎi)房者身上，造成中低收入者的買(mǎi)方成本再次提高。
穩定住房?jì)r(jià)格的關(guān)鍵在土地。應加大供應，盤(pán)活存量，還要提高容積率，認真探索城鄉建設用地統籌高效利用。全國農村人均建設用地達200平方米／人，而城市約為人均80—100平方米，相當于一個(gè)進(jìn)城農民工的閑置住宅用地可以解決兩個(gè)城市居民的住房用地，因此如何將農村大量閑置建設用地轉化為城市建設用地，多提高土地供應量，也是亟須深刻思考的改革問(wèn)題。
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