城市管理面臨挑戰——
僅僅依靠市場(chǎng)不可能解決住房問(wèn)題，必須要有公共住房政策作為補充
記者：非本地居民資金的投入使國內一些大城市的房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，甚至導致本地居民購房支付能力下降，這對城市管理帶來(lái)怎樣的挑戰？
劉洪玉：在許多位于沿�；騾^域經(jīng)濟中心的明星城市住房市場(chǎng)上，非本地居民購房占有重要的比重，成為推動(dòng)城市房?jì)r(jià)上漲的重要原因。這使這些城市的管理者面臨著(zhù)艱難的政策選擇：人為降低房?jì)r(jià)有可能會(huì )使更多的人口流入城市，導致城市公共財政負擔加重、公共服務(wù)質(zhì)量下降；讓房?jì)r(jià)按照市場(chǎng)規律發(fā)展，可以使其成為勞動(dòng)力和資本向城市流動(dòng)的門(mén)檻，但又會(huì )導致當地居民購房支付能力相對下降，越來(lái)越難以獲得可支付的住房。
在選擇將房?jì)r(jià)作為進(jìn)入城市的門(mén)檻時(shí)，政府必須建立起完善的、多層次和多渠道的公共住房供應體系，通過(guò)廉租房制度為當地低收入家庭提供住房保障，通過(guò)經(jīng)濟適用房制度為中低收入家庭提供必要的住房扶助，使他們獲得與當地社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展水平相適應的住房服務(wù)。公共住房政策的作用，就是讓當地中低收入居民沒(méi)有后顧之憂(yōu)，最終實(shí)現人人有房住的目標，為社會(huì )穩定和經(jīng)濟發(fā)展提供基礎。
人人需要住房，僅僅依靠住房市場(chǎng)不可能解決住房問(wèn)題，必須要有住房政策的干預和公共住房政策作為補充。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，住房市場(chǎng)和公共住房政策，是相互依存和互為補充的關(guān)系，以住房保障和住房扶助為主要內容的公共住房政策，是住房市場(chǎng)長(cháng)期穩定發(fā)展的基礎，住房市場(chǎng)發(fā)展又為公共住房政策的實(shí)施提供了必要的物質(zhì)條件。解決好當前面臨的住房問(wèn)題和矛盾，必須建立起住房市場(chǎng)與公共住房政策相互促進(jìn)、協(xié)調發(fā)展的關(guān)系。
調控思路需要放寬——
在當前“錢(qián)松地緊”的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控要疏堵結合
記者：在房地產(chǎn)調控中，政府應該承擔哪些責任？目前的調控思路還有哪些地方可以改善？
顧云昌：我們對房地產(chǎn)的調控不能僅局限于房地產(chǎn)市場(chǎng)內部來(lái)思考，這會(huì )局限我們的思路。房地產(chǎn)調控應該站在我國經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的大局來(lái)思考。在當前房地產(chǎn)市場(chǎng)“錢(qián)松地緊”的環(huán)境下，要統籌兼顧供求兩方面，調控房?jì)r(jià)要疏堵結合，才能促使房地產(chǎn)業(yè)持續健康地發(fā)展。
第一，既要“控需”，控制市場(chǎng)的投資性需求；更要“增供”，增加商品住宅的供應總量，特別是中小套型的比例。在“控需”方面，宜加快出臺物業(yè)稅，也宜在房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市，對購買(mǎi)第二套以上住房的個(gè)人抵押貸款，大幅度提高首付款比例。
第二，既要“堵阻”，更要“疏導”。在樓市供不應求下，“堵阻”過(guò)旺的投資性需求是必要的，我們已經(jīng)采取了相當嚴厲的舉措。但光堵不疏是遠不夠的，在資金流動(dòng)性過(guò)剩下，往往會(huì )堵不勝堵。疏就是設法減少和轉移流動(dòng)性。一方面，在樓市以外，有賴(lài)于財政和信貸政策，減少全社會(huì )的資金流動(dòng)性；另一方面，要在樓市中做文章�？梢钥紤]以債券、基金等形式，使開(kāi)發(fā)商在居民中直接融資，讓富裕的人投資在房子開(kāi)發(fā)上，而不是投資在房子的需求上。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，土地供應是地方調節器，金融稅收杠桿是中央遙控器，社會(huì )保障是社會(huì )穩定器，三者的協(xié)調作用才能達到調控的最佳結果。
樓市的明天，冷熱在金融稅收。政府應該細化貸款政策，宜對初次置業(yè)者與再次置業(yè)者區別對待，鼓勵并幫助首次置業(yè)者購房；還宜降低對房屋流通的稅收，提高對保有房屋的稅收，從而盤(pán)活閑置住房，也降低了購房者的成本。樓市的興旺最終能提高政府的稅收，為保障性住房的資本來(lái)源和批量建設奠定了基礎。
供求調控、疏堵結合的財政、金融稅收政策對應多層次的住房體系，才能讓更多的人住上房子，住上好房子。
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