在《物業(yè)管理條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)即將實(shí)施四周年之際，今天傍晚，中國政府網(wǎng)全文公布了《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》以及新《條例》全文�！稐l例》將從今年10月1日起和《物權法》同時(shí)實(shí)施。
此次修改總共有四項。第一項將物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府增加為成立業(yè)主大會(huì )的指導部門(mén)�！斑@項修改是把現實(shí)中的做法固定化�！北本┦新蓭焻f(xié)會(huì )物業(yè)管理法律事務(wù)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )主任秦兵表示，“現實(shí)中，大多數小區成立業(yè)主大會(huì )，一般都是向小區所在地的街道辦事處提出要求，然后在小區所在地的區、縣建委小區辦進(jìn)行備案�！�
為了和《物權法》中有關(guān)業(yè)主在業(yè)主大會(huì )上的投票權的規定保持一致，此次修改刪去了原來(lái)的《條例》中“業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權，根據業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定”的規定。
“原來(lái)的《條例》賦予省一級政府有關(guān)部門(mén)有確定業(yè)主首次投票權的權力，目前《物權法》對于業(yè)主在業(yè)主大會(huì )上的投票權的規定，就是面積加上人數，沒(méi)有第二種確定方法�！鼻乇Q(chēng)。
《物權法》第七十六條以列舉的形式，規定了七種由業(yè)主共同決定的事項，為了和《物權法》一致，此次修改的第二項將舊《條例》中由業(yè)主共同決定的六種事項改成了和《物權法》一樣的七種事項。
此外，《物權法》第七十六條還規定了決定籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施這兩種事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。決定其他事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。
此次修改中的第二項和第三項都保持了和《物權法》第七十六條完全一致，比如將舊《條例》的有關(guān)規定修改為“業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但是，應當有物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主參加”；增加了“業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷(xiāo)”的規定。
此外，根據《物權法》的有關(guān)規定，新《條例》將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規約”，將“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規約”。
在肯定新《條例》保持和上位法《物權法》高度一致的同時(shí)，秦兵對新《條例》延續了“面積加人數”這種決定方式提出了自己的看法�！叭绻粋�(gè)小區的公攤面積，即《物權法》中規定的共有部分比較大，就會(huì )出現占業(yè)主總數三分之二以上的業(yè)主占有的專(zhuān)有部分，不到建筑物總面積的三分之二，這就不符合法律規定的面積加人數的決定方式，就會(huì )出現小區大多數業(yè)主都同意的事兒，但按照法律法規，卻無(wú)法決定的尷尬情況�！鼻乇f(shuō)。
另外，第四項修改賦予了物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府對于業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主的權力。
對此，秦兵表示了自己的擔憂(yōu)，“第一項和第四項修改都增加了物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府對于業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的指導和監督管理的權力，但問(wèn)題也會(huì )出現。同時(shí)有包括街道辦事處、鄉鎮人民政府、建委小區辦在內的三個(gè)部門(mén)有這些權力，這種多頭管理有很多隱患。比如對于某個(gè)小區業(yè)主大會(huì )的決定，有兩個(gè)部門(mén)同意、一個(gè)部門(mén)不同意，或者一個(gè)部門(mén)同意、另外兩個(gè)部門(mén)不同意怎么辦？對于這些問(wèn)題，期待有關(guān)部門(mén)拿出操作性更強的實(shí)施辦法或細則�！� (王亦君 ）
