編輯同志：
最近，美國第十大抵押貸款公司——美國住宅抵押貸款投資公司正式向法院提交破產(chǎn)申請，這是美國次級抵押貸款市場(chǎng)危機發(fā)生以來(lái)倒下的又一家抵押貸款公司。能給我們講講這是怎么一回事？對中國房地產(chǎn)業(yè)有什么啟示？
讀者 潛龍在田
近期，受美國次級抵押債的影響，全球資本市場(chǎng)出現了一定程度的動(dòng)蕩。自今年3月以來(lái)，美國次級抵押貸款信用危機愈演愈烈，已有數十家抵押貸款公司遭遇清盤(pán)，使得美國信貸市場(chǎng)遭遇幾十年以來(lái)罕見(jiàn)的亂局。業(yè)內人士預測，如果這種不景氣持續下去，還可能導致100家次級抵押貸款公司關(guān)閉，危機損失可能達5000億美元。
所謂次級按揭，是指在美國向信用分數較低、收入證明缺失、負債較重的人提供住房貸款。有了次級抵押貸款市場(chǎng)，一些原本難以申請到貸款的低收入者能夠貸款買(mǎi)房，還有一些消費者可以輕松申請到多筆次級抵押貸款用于“倒房”賺錢(qián)。然而，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，這些次級抵押貸款客戶(hù)不得不承擔沉重的貸款利率，淪為“房奴”。據美國抵押貸款銀行家協(xié)會(huì )的報告顯示，2006年獲得次級抵押貸款的美國人中有30%可能無(wú)法及時(shí)還貸，即美國全國有大約220萬(wàn)人可能因為無(wú)力還貸而失去住房。
盡管美國次級按揭本意是好的，它使得窮人也能買(mǎi)得起房，但它最終還是走過(guò)了頭。統計顯示，2001年全美25%次級抵押貸款發(fā)放給了那些收入證明缺失的借款人，到2006年這個(gè)比例已升至45%。更令人驚愕的是，一些貸款機構甚至推出了“零首付”、“零文件”的貸款方式，貸款人可以在沒(méi)有資金的情況下購房，僅需聲明其收入情況，無(wú)需提供任何有關(guān)償還能力的證明。鑒于美國次級按揭客戶(hù)的償付保障不是建立在客戶(hù)本身的還款能力基礎上，而是建立在房?jì)r(jià)不斷上漲的假設之上。一旦房?jì)r(jià)下跌加上貸款利率逐步上升，客戶(hù)們的負擔就逐步加重。最終當這種負擔到了極限時(shí)，大量違約客戶(hù)隨即出現，危機隨之產(chǎn)生。
這場(chǎng)鬧得沸沸揚揚的次級債危機，使得去年進(jìn)入房市的美國投資者基本都被套牢，即使是2005年及以前進(jìn)入房市的投資者，考慮到美國現有5%以上的利率水平，資金成本在提高，加上美國房市量?jì)r(jià)齊跌，房地產(chǎn)價(jià)值仍處于不斷“縮水”的過(guò)程中。其實(shí)，對于這樣的情景，國內房地產(chǎn)投資者應該也不陌生。就在2005年上海房地產(chǎn)價(jià)格狂漲兩年后，不少投資者仍然迷信“只漲不跌”盲目入市，結果這年的6月上海房?jì)r(jià)在國內率先大跌，有的樓盤(pán)跌幅甚至超過(guò)20%~30%。一時(shí)讓許多炒房者將首付款都跌沒(méi)了。
目前我國房?jì)r(jià)在房貸資金支撐下仍然一路看漲，看不出下跌的跡象。據國家發(fā)改委和國家統計局日前發(fā)布的調查顯示，今年二季度，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格比去年同季度上漲6.3%。央行發(fā)布的二季度中國貨幣政策執行報告中同時(shí)提醒：今年以來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格又出現了加快上漲勢頭。本來(lái)夏季是房市交易的傳統淡季，但全國房市行情的熱度堪與炎夏試比高。一系列統計數據和市場(chǎng)動(dòng)向均顯示，房?jì)r(jià)未見(jiàn)低頭卻又抬頭，并且，漲幅比以前明顯加快。問(wèn)題是隨著(zhù)中國房地產(chǎn)價(jià)格出人意料地上漲，住房抵押貸款的風(fēng)險已經(jīng)越來(lái)越大了；隨著(zhù)央行屢次提高存貸款的利率，借款人的償付壓力增大了，他們也越來(lái)越難以預測未來(lái)償付現金支出的變化。一旦中國房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險暴露，又會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟造成嚴重的沖擊。
值得注意的是，美國次級債危機爆發(fā)前也沒(méi)有明顯征兆，房地產(chǎn)銷(xiāo)售去年還是欣欣向榮，轉眼間就危機四伏。而這禍根緣于房地產(chǎn)的過(guò)度炒作�；剡^(guò)頭來(lái)看國內的房地產(chǎn)市場(chǎng)，即使在傳統的融資渠道下，中國包括房市在內的資產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)顯示出較之美國有過(guò)之而無(wú)不及的投機狂潮。除了中心城市的房?jì)r(jià)居高不下外，一些二、三線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)也出現飆升。如今年前6個(gè)月，在房?jì)r(jià)超過(guò)全國平均漲幅的“領(lǐng)漲”城市中，中西部地區所占比重均在四成以上，而去年同類(lèi)數據不足三成。這預示著(zhù)，房?jì)r(jià)上漲不再是東部沿海城市的局部現象，而是進(jìn)一步向中西部二線(xiàn)城市擴散。但房地產(chǎn)空置率卻在一些城市急劇攀升，盡管對于國內房地產(chǎn)市場(chǎng)“泡沫”，目前政府和學(xué)界仍然是語(yǔ)焉不詳，但房地產(chǎn)價(jià)格和其他商品一樣絕不會(huì )“只漲不跌”。
中國目前正在經(jīng)歷資產(chǎn)價(jià)格泡沫急劇膨脹時(shí)期，自1998年以來(lái)，國內商業(yè)銀行紛紛調整其信貸資產(chǎn)結構，住房抵押貸款以其低風(fēng)險特性，獲得商業(yè)銀行的特別垂青。而大量住房抵押貸款投放正是造成國內近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格飆升的重要原因，信貸的增長(cháng)無(wú)疑增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求。盡管?chē)鴥壬虡I(yè)銀行迫于監管壓力要求一定的首付比例，這似乎可以在一定程度上弱化借款者違約的損失。但以房?jì)r(jià)收入比來(lái)度量，中國的住房抵押貸款無(wú)疑也越來(lái)越具有美國式次級抵押貸款的特征。經(jīng)濟規律告訴人們，任何一次繁榮背后都可能隱藏著(zhù)衰退的陰影，假若資產(chǎn)價(jià)格一旦出現失意的波動(dòng)和利率出人意料地上升，借款者償債負擔超過(guò)了臨界點(diǎn)時(shí)，他們發(fā)生道德風(fēng)險的概率也就更大了。此時(shí)，抵押貸款危機就隨時(shí)可能產(chǎn)生。
從今年3月開(kāi)始短短半年時(shí)間央行已經(jīng)連續4次加息，市場(chǎng)利率水平明顯提高，尤其是隨著(zhù)CPI不斷提高，為了遏止通貨膨脹，央行還可能會(huì )進(jìn)一步采取包括加息在內的緊縮政策，而到了2008年初，銀行將開(kāi)始執行新的貸款利息，今年的歷次加息將一次性釋放，貸款購房者的負擔將明顯增加，這些無(wú)疑將給國內房市帶來(lái)新的變數。因此，有必要吸取美國次級債危機的教訓，未雨綢繆，努力消除引發(fā)房市投機的內生機制，并通過(guò)引入基于公眾意愿的政府住房計劃、打擊過(guò)度投機政策，防患于未然。惟有如此，才能應對和化解可能發(fā)生的任何房市風(fēng)險。(吳學(xué)安)
