昨天，國土資源部正式發(fā)布最新版本《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(39號令)，明確規定工業(yè)用地必須通過(guò)招拍掛公開(kāi)方式出讓?zhuān)送�，建設用地使用權證書(shū)必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進(jìn)行按比例分期發(fā)放。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商將不能進(jìn)行土地“分期付款”。對于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這將使動(dòng)輒成交總價(jià)數十億的地王或許將因此大大減少。
出讓金須一次付清
此次規定第二十三條中指出：“受讓人依照國有建設用地使用權出讓合同的約定付清全部國有建設用地使用權出讓金后，應當依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有建設用地使用權證書(shū)。未按合同約定繳清全部出讓金的，不得發(fā)放建設用地使用權證書(shū)，也不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設用地使用權證書(shū)�！�
此前的11號令第二十三條明確規定，受讓人依照出讓合同約定繳清全部出讓金后，依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用權證書(shū)，取得土地使用權。但是在實(shí)際操作過(guò)程中，一些地方存在受讓人未繳清全部出讓金但分期取得建設用地使用權證書(shū)的情況。早報記者之前采訪(fǎng)土地出讓單位時(shí)發(fā)現，開(kāi)發(fā)商在高價(jià)拿下土地之后拖欠土地出讓金，甚至有開(kāi)發(fā)商與政府部門(mén)私下協(xié)議付款進(jìn)度等情況并不少見(jiàn)。
防范金融風(fēng)險
開(kāi)發(fā)商獲得部分土地使用權之后進(jìn)行銀行融資并開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，而銷(xiāo)售回款被用于后期循環(huán)開(kāi)發(fā)，如此一來(lái)，有限的資金就可以撬動(dòng)多個(gè)項目。
“等于說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在這一過(guò)程中承擔了最少的資金壓力，而政府和銀行成為大船的兩根船槳�！睒I(yè)內人士對此評價(jià)。這樣一來(lái)，很大一部分的風(fēng)險實(shí)際上被轉移到了金融機構，如果某個(gè)運作環(huán)節出現問(wèn)題，就可能會(huì )造成一系列的風(fēng)險爆發(fā)。比如說(shuō)，當年大規模圈地的順馳集團用不多的流動(dòng)資金一口氣拿下全國眾多高價(jià)土地，而幾乎所有的地塊被傳出拖欠地款的情況。而隨著(zhù)2005年宏觀(guān)調控帶來(lái)的市場(chǎng)短暫回調，被稱(chēng)為“7個(gè)蓋子蓋10個(gè)鍋”的資金鏈完全無(wú)法支撐公司大規模運作，最終公司不得不以低價(jià)出讓全部股權。
“地王”或將難現
過(guò)去一年多來(lái)，全國范圍內產(chǎn)生了越來(lái)越多的“地王”，土地出讓成交價(jià)格動(dòng)輒就有數十億之巨，開(kāi)發(fā)商們的大手筆也讓人開(kāi)始懷疑其現金支付能力。
實(shí)際上，長(cháng)沙92億地王產(chǎn)生后，行業(yè)間關(guān)于其土地付款問(wèn)題也因之產(chǎn)生。早報記者采訪(fǎng)時(shí)獲悉，對于任何一家地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，一次性付清如此巨額土地款幾乎是不可能的，且不說(shuō)是否具備如此巨量的流動(dòng)資金，就算有，也不太可能會(huì )一次性投入同一個(gè)項目。
分析人士表示，類(lèi)似政策實(shí)際上提高了開(kāi)發(fā)商進(jìn)入土地市場(chǎng)的門(mén)檻，必須具備全部的付款能力才能參與土地競買(mǎi)的情況下，對于開(kāi)發(fā)商資本規模的要求顯得更高。另一方面，如果土地款必須一次性全部付清的話(huà)，類(lèi)似長(cháng)沙總價(jià)近百億的地王將很難再出現。(劉秀浩)
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