| 劉明康:防銀行風(fēng)險 提高房貸首付比例更具針對性
界定“第二套住房”可能存在的四種情況
1、以個(gè)人為單位，還清以前貸款的享受“第一套房”待遇
2、以個(gè)人為單位，有房貸經(jīng)歷的，以后購房都不享受“第一套房”待遇
3、以家庭為單位，還清以前貸款的享受“第一套房”待遇
4、以家庭為單位，有房貸經(jīng)歷的，以后購房都不享受“第一套房”待遇
105萬(wàn)元，當銀行的住房貸款計算器中出現這一數字時(shí)，王開(kāi)遠買(mǎi)房的決心動(dòng)搖了。
2007年9月中旬，在北京望京地區，王開(kāi)遠選中了一套價(jià)格100萬(wàn)元的住宅，打算通過(guò)貸款購買(mǎi)作為他的第二套住房。按照首付50萬(wàn)元，其余貸款20年的方式，依當時(shí)利率，除首付外還需本金加利息共計90.6萬(wàn)元。
相比105萬(wàn)元，“無(wú)端”多出的14.4萬(wàn)元利息源于9月27日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )共同發(fā)布的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，通知對已利用貸款購買(mǎi)住房、又申請購買(mǎi)第二套(含)以上住房的借款人，明確要求貸款最低首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。
通知發(fā)布后，各商業(yè)銀行紛紛制定了各自的執行方案，大多銀行確定“第二套住房”首付為四成，但也有消息稱(chēng)，如果“第二套住房”的購買(mǎi)者按揭款高于其收入的一半，重慶部分銀行要求首付提高至五成；建行上海分行住房貸款部也表示，該行可能會(huì )將“第二套住房”首付提高到五成。
“第二套住房”主體不明
“結婚吧�！蓖蹰_(kāi)遠對女友說(shuō)，這是他想出“節省”14.4萬(wàn)元利息的唯一辦法———讓從未購房的妻子去銀行貸款。
雖然央行副行長(cháng)、上�？偛恐魅翁K寧10月8日表示，央行征信系統完全可以成功認定第二套住房�！拔覀儞碛懈采w全國的數據庫，只要貸款人曾經(jīng)買(mǎi)過(guò)第二套住房，將完全在這個(gè)系統中如實(shí)反映出來(lái)�！钡F實(shí)情況是，由于通知并未對“第二套(含)以上住房”的主體進(jìn)行嚴格界定：以家庭還是個(gè)人為單位，并且沒(méi)有區分是否還清貸款。各商業(yè)銀行對此也是理解不一。
工行、招行等銀行以個(gè)人為單位界定購房者的房產(chǎn)情況，配偶的房貸情況不影響本人。即夫妻兩人中有一人已貸款買(mǎi)房，另一人想貸款再買(mǎi)一套房，只要央行的征信系統里沒(méi)有此人的房貸記錄，也可以享受第一套房的首付和利率。建行等銀行則以家庭為單位界定購房者的房產(chǎn)情況，配偶中只要有一個(gè)已貸款買(mǎi)房，不管是婚前還是婚后財產(chǎn)，若再次購房就算是“第二套住房”。工行、興業(yè)等銀行規定只要在央行的征信系統里查不出貸款者有貸款余額，就可以按照“第一套房”的待遇發(fā)放貸款。而光大銀行則規定，只要是以前有過(guò)貸款買(mǎi)房記錄的借款人再次申請貸款，一律按“第二套住房”處理。
因此，對通知中“第二套住房”的界定，據分析，可能存在四種不同的情況：
1、以個(gè)人為單位，還清以前貸款的享受“第一套房”待遇。
2、以個(gè)人為單位，有房貸經(jīng)歷的，以后購房都不享受“第一套房”待遇。
3、以家庭為單位，還清以前貸款的享受“第一套房”待遇。
4、以家庭為單位，有房貸經(jīng)歷的，以后購房都不享受“第一套房”待遇。
目前已出臺房貸細則的各商業(yè)銀行，都以上述前三種情況作為“第二套住房”的界定。有分析人士解釋說(shuō)：“各商業(yè)銀行的做法，給一般家庭的購房者都留有余地；住房貸款業(yè)務(wù)作為銀行最優(yōu)良的資產(chǎn)，即便目前存在一定的隱患，各銀行也不可能輕易加以限制�！�
有無(wú)“療效”仍然未知
在今年8月召開(kāi)的全國城市住房工作會(huì )議上，國務(wù)院相關(guān)領(lǐng)導就加大房地產(chǎn)政策調控力度，引導住房需求，進(jìn)一步完善有區別的信貸調控政策做了進(jìn)一步部署。通知在重申原有房地產(chǎn)信貸調控政策的同時(shí)，重點(diǎn)調整和細化了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和住房消費貸款管理政策。
中國社會(huì )科學(xué)院經(jīng)濟研究所研究員汪利娜認為，通知重在體現政府的態(tài)度和指引作用：對不同的借款人，實(shí)行不同的政策；對投資性的二次置業(yè)，要有所限制，扶持老百姓能買(mǎi)得起自住房�！暗珜ν顿Y的人到底有多大的約束力，目前還是未知數，因為有很大一部分投資者根本不需要通過(guò)銀行借款買(mǎi)房�！�
中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任、教授郭田勇認為，通知主要是打擊投資性、投機性購房的行為�！澳壳�，投資性購房人群的比例相當大，在沒(méi)有更好的辦法區分其與自住性購房者的情況下，采取對‘第二套住房’提高首付和利率的辦法，盡可能地剔除投資性購房，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求缺口�！�
在“第二套住房”主體界定方面，郭田勇傾向于以家庭為單位來(lái)核定，使得打擊力度更大一些，成效更明顯一些�！暗壳把胄械恼餍畔到y未必能反映出家庭情況，如果以家庭為單位，操作的成本就會(huì )比較高�！�
在目前對“第二套住房”界定比較“混亂”的情況下，已有消息人士透露：“由于各銀行標準不一，監管部門(mén)可能會(huì )在近期再出臺一道‘細則’，標準可能趨嚴�！�
(記者 周斌)
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