9月28日，國土資源部頒布了《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)39號令)。為貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見(jiàn)》(國發(fā)〔2007〕24號)，9月30日國土資源部專(zhuān)門(mén)下發(fā)了文件(以下簡(jiǎn)稱(chēng)236號文)，對于規范房地產(chǎn)企業(yè)的土地開(kāi)發(fā)行為，加快解決低收入家庭住房的困難產(chǎn)生了很大反響。近日，記者采訪(fǎng)了國土資源部有關(guān)負責人。有關(guān)負責人就土地供應調控的相關(guān)政策做進(jìn)一步解讀。
記者：國土資源部強調要“調整土地供應結構、保證并優(yōu)先安排用于解決城市低收入家庭住房困難的用地”，請問(wèn)有哪些具體要求和措施？
負責人：保障住房供應量，首先是重點(diǎn)保證住宅用地需求，特別是要優(yōu)先安排低收入家庭住房用地的供應。為此，236號文作出了以下具體規定：
一是安排一定比例的新增建設用地計劃指標，確保這一部分建設用地的需求。
二是明確城市低收入家庭住宅用地的供應規模、布局和供應時(shí)序，并落實(shí)到具體地塊等。每年1月15日底前，報國土資源部備案。
三是必須單獨列出城市建設用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設用地不得低于申報住宅用地的70%。不符合該要求的，不得批準用地。
四是要優(yōu)先安排、供應列入年度供地計劃的廉租住房用地和經(jīng)濟適用住房用地。對未完成供地計劃的，第四季度不得供應其他商品住宅用地。
記者：一些地方在國有土地使用權招標拍賣(mài)掛牌出讓活動(dòng)中，人為設置條件限制申請人參加競買(mǎi)活動(dòng)，對此，39號令有哪些新的舉措？
負責人：39號令特別增加了不得對競買(mǎi)申請人設定限制條件的條款，明確規定：我國境內外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規另有規定外，均可申請參加國有建設用地使用權招標拍賣(mài)掛牌出讓活動(dòng)。
記者：最近，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大量?jì)渫恋爻蔀槊襟w關(guān)注的熱點(diǎn)。為了防止部分開(kāi)發(fā)商“囤積”土地形成壟斷，有哪些具體措施？
負責人：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“囤積”土地，會(huì )進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供求緊張程度，人為哄抬地價(jià)，不利于市場(chǎng)的健康發(fā)展。為此236號文明確了以下幾條具體措施：
一是要求實(shí)行“凈地”出讓。對于擬出讓的土地，要在理順土地產(chǎn)權和經(jīng)濟關(guān)系的前提下，進(jìn)行統一規劃，按“凈地”分宗出讓。
二是合理控制單宗土地出讓規模�？紤]到大宗地出讓不利于市場(chǎng)競爭及市場(chǎng)調控，因此以增加土地供應的宗數，吸引更多的中小開(kāi)發(fā)商參與競爭，防止形成“壟斷”。
三是規定每宗土地的開(kāi)發(fā)建設時(shí)間。為縮短土地開(kāi)發(fā)周期，規定每宗地的開(kāi)發(fā)建設時(shí)間原則上不得超過(guò)3年，確保供應出去的土地能夠及時(shí)開(kāi)發(fā)建設。這一規定，也為各地確定具體的單宗土地的供應規模提供了依據。
四是加大閑置土地的處置力度。對于開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，要依法征收土地閑置費，滿(mǎn)兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，要堅決無(wú)償收回。對動(dòng)工開(kāi)發(fā)但開(kāi)發(fā)建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準中止開(kāi)發(fā)建設滿(mǎn)一年的，要嚴格按閑置土地依法進(jìn)行處理。
記者：據了解，近年來(lái)，一些開(kāi)發(fā)商只繳了部分出讓金就分割取得了土地使用權證，再用該土地使用權證申請土地抵押貸款，進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。這種做法，容易造成拖欠土地出讓金，引發(fā)金融風(fēng)險，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。對此，最近的政策又做了哪些規定？
負責人：39號令要求受讓人付清全部國有建設用地使用權出讓價(jià)款后，才能領(lǐng)取國有建設用地使用權證書(shū)。未繳清全部出讓價(jià)款的，不得發(fā)放國有建設用地使用權證書(shū)，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國有建設用地使用權證書(shū)。
也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商取得建設用地使用權可以按合同約定分期付款，但地方政府不得為開(kāi)發(fā)商分期辦理建設用地使用權證。一是有利于加強宏觀(guān)調控，促進(jìn)市場(chǎng)公平競爭，防止開(kāi)發(fā)商以少量資金囤積大量土地牟取不當利益；二是避免開(kāi)發(fā)商在未繳清全部土地出讓價(jià)款的情況下獲取建設用地使用權證，或者以少量資金獲得大塊宗地中的小幅地塊建設用地使用權證，并以此作抵押向銀行融資，增加銀行的金融風(fēng)險；三是有利于保障商品房購房者的合法權益，避免開(kāi)發(fā)商在未繳清土地價(jià)款而取得建設用地使用權的情況下出售房地產(chǎn)，影響產(chǎn)權人利益。
另外，根據土地管理相關(guān)法律，凡是土地出讓?zhuān)仨氁宰诘貫閱挝�，現行法律不允許在未繳清出讓價(jià)款前將整宗地再分割為若干宗地，分割發(fā)放若干個(gè)建設用地使用權證。
記者：在加強監管、確保政策落實(shí)上，有哪些具體措施？
負責人：一是在供地時(shí)要加強監管。二是要嚴格合同管理，對沒(méi)有按處理意見(jiàn)進(jìn)行整改的企業(yè)，要嚴格按照合同約定的條款進(jìn)行處罰，并要禁止其參加土地招拍掛活動(dòng)購置新的土地。三是要加強檢查，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地逐宗檢查，重點(diǎn)檢查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)履行土地使用合同的情況。四是要加大查處力度，對違反土地出讓合同和劃撥決定書(shū)的約定，擅自改變土地用途，突破套型、建筑面積等土地使用條件的，要嚴肅查處并按照有關(guān)規定進(jìn)行處罰。(賀民）
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