政策風(fēng)頻吹，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入秋季后顯得“反�！�，調整跡象開(kāi)始逐漸顯現。
近日，珠三角樓市首當其沖，變局初顯。上海證券報記者調查發(fā)現，在兩大一線(xiàn)城市中，廣州堅挺的房?jì)r(jià)出現松動(dòng)，打折促銷(xiāo)風(fēng)漸起；深圳交投量則急劇萎縮，甚至有人判斷房?jì)r(jià)將跌去40%。這股調整風(fēng)會(huì )否繼續蔓延？樓市是否迎來(lái)了真正的拐點(diǎn)？不少業(yè)內人士預測，新的房地產(chǎn)調控政策有望出臺，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨又一次的深度調整。
廣州：“打折風(fēng)”越吹越烈
“廣州樓市買(mǎi)賣(mài)雙方出現新動(dòng)向”、“廣州開(kāi)發(fā)商公開(kāi)降價(jià)了”、“廣州多個(gè)區域頻現新盤(pán)降價(jià)”……近期，廣州樓市的“大動(dòng)靜”引起了全國性的關(guān)注。中國房地產(chǎn)指數系統辦公室的分析師向記者介紹，自從上月底廣州兩大開(kāi)發(fā)商——恒大地產(chǎn)和富力地產(chǎn)旗下的樓盤(pán)推出“買(mǎi)樓送一成首期”的9折促銷(xiāo)后，廣州樓盤(pán)的“打折風(fēng)”便開(kāi)始吹起。
據悉，本月廣州多個(gè)當地知名開(kāi)發(fā)商紛紛打出“促銷(xiāo)牌”，如雅居樂(lè )地產(chǎn)借著(zhù)集團15周年慶推出回饋活動(dòng)，活動(dòng)期間業(yè)主再買(mǎi)房、介紹買(mǎi)房等可獲額外9.8折；又如“惠民購房大行動(dòng)”、“現樓購房節，最高優(yōu)惠13萬(wàn)元/套”等名目繁多的活動(dòng)。同時(shí)，在那些大開(kāi)發(fā)商帶頭打折的推波助瀾下，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商似乎頂不住壓力，也加入促銷(xiāo)行列，“打折風(fēng)”越吹越烈。
在國家發(fā)改委上周剛發(fā)布的10月70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)指數中，廣州上月的新建商品住宅價(jià)格指數同比漲幅為7.8%，環(huán)比漲幅則為0.8%，比三季度有所放緩�！皣鴳c長(cháng)假過(guò)后，廣州不少地區的新房報價(jià)顯得理性了不少�！狈治鰩熣J為，雖然上月廣州一手房成交均價(jià)繼續向上，并突破了12000元每平方米的新關(guān)口，但之前房?jì)r(jià)漲得太急，加上房貸新政出臺，導致廣州樓市觀(guān)望情緒濃厚，樓市成交量大減，新開(kāi)樓盤(pán)于是不敢再漫天叫價(jià)。
有關(guān)統計數據顯示，廣州271個(gè)在售樓盤(pán)截至本周一竟有約85%零成交，交投萎縮所引起的價(jià)格“呆滯”也使廣州樓市里的不少人如坐針氈。不過(guò)也有分析稱(chēng)，由于上半年以來(lái)樓市銷(xiāo)售暢旺，不少開(kāi)發(fā)商都追加了銷(xiāo)售任務(wù)，而至今不少大公司都還沒(méi)完成年度任務(wù)，上市公司則更要沖年底業(yè)績(jì)，這樣的壓力迫使許多開(kāi)發(fā)商不得不采取促銷(xiāo)手段。
深圳：急漲房?jì)r(jià)“喘口氣”
雖說(shuō)在國家發(fā)改委新發(fā)布的10月70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)指數中，深圳上月的新建商品住宅價(jià)格指數同比漲幅和環(huán)比漲幅仍分別高達16.8%和2.4%，依然處于全國前列，但從深圳樓市的近況來(lái)看，高位盤(pán)整成為眾多深圳業(yè)內人士的一致評價(jià)。
深圳世聯(lián)地產(chǎn)給出的研究報告顯示，10月深圳一手房市場(chǎng)日均成交量不足60套，較9月下降51.2%；二手房日均成交量不足110套，各區交易量的下降幅度在30%-70%之間�！岸址砍山涣康奈s帶動(dòng)了一手房成交量出現下降�！狈治鋈耸勘硎�，9月中旬深圳各家銀行先后都停止了二手房房貸，深圳二手房成交由此出現了快速下滑，甚至出現個(gè)別炒房者降價(jià)拋盤(pán)現象。但是在量縮的同時(shí)，深圳的一、二手房?jì)r(jià)格并沒(méi)有出現明顯的變化。
“近兩個(gè)月來(lái)，深圳樓市的基本面就是‘量縮價(jià)平’�！敝袊康禺a(chǎn)指數系統辦公室的有關(guān)人士介紹，“近期新盤(pán)紛紛遭受冷遇，使得開(kāi)發(fā)商的動(dòng)作更加謹慎。如上周，深圳樓市內新開(kāi)盤(pán)項目?jì)H2 個(gè)，共171 套、2.8 萬(wàn)平方米，供應量較之前幾周又有明顯的下跌。而成交方面各區域情況有差異，整體成交均價(jià)為14063元/平方米，較前一周微漲0.49%�！�
有分析指出，今年以來(lái)深圳樓市可分為三個(gè)發(fā)展階段。第一階段是1-4月的交易活躍期，交易量走勢顯示市場(chǎng)需求逐步增加，置業(yè)者對房?jì)r(jià)心理預期大幅度提高，該時(shí)期新盤(pán)均價(jià)在1.2萬(wàn)元/平方米左右浮動(dòng)；第二階段是5-7月的觀(guān)望調整期，房?jì)r(jià)高企、土地供應加速、加息等政策陸續出臺，持幣觀(guān)望比重加大導致交易量下滑，該時(shí)期新盤(pán)均價(jià)在1.4萬(wàn)-1.5萬(wàn)元/平方米；第三階段是8-10月的成交低迷期，新的政策調控帶來(lái)利空影響，銀行緊縮房貸使得購房者房貸壓力放大、投資門(mén)檻提高，較大程度地抑制了購房需求，只是受個(gè)盤(pán)因素影響，新房?jì)r(jià)格繼續走高，在該時(shí)期達到1.6萬(wàn)元/平方米以上。
“倒牛步”還是大崩盤(pán)
一些人認為，廣州等城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的趨勢已得到抑制，伴隨著(zhù)成交進(jìn)一步萎縮，樓市終將“背過(guò)身去”，一路下滑。一些人認為，說(shuō)“崩盤(pán)”還為時(shí)尚早，要知道樓盤(pán)紛紛打折促銷(xiāo)存在新政調控、年底趕業(yè)績(jì)等多種原因，并不意味著(zhù)房?jì)r(jià)就已進(jìn)入下降通道，未來(lái)走勢還要看調控政策的落實(shí)情況。
“一個(gè)城市的房?jì)r(jià)會(huì )否產(chǎn)生下降，我認為應該是由供求關(guān)系來(lái)衡量�！币拙臃康禺a(chǎn)研究院上海區副總經(jīng)理于丹丹一直持此觀(guān)點(diǎn)。她認為，如果廣州的樓盤(pán)價(jià)格排出來(lái)之后，能夠得到市場(chǎng)認可，那就意味著(zhù)需求仍然存在，價(jià)格下降的可能性就不大了。此外，廣州和中國香港地區比較接近，因此受到輻射影響程度也大，在這種基礎上，說(shuō)房?jì)r(jià)一定會(huì )降下來(lái)未免過(guò)于片面了。而如果廣州在下個(gè)月再出現上漲也不用太擔心，只是土地供應一旦實(shí)現了，房?jì)r(jià)仍會(huì )回調，這都是很正常的市場(chǎng)周期反應。
深圳樓市的資深人士半求則把目前的現象比作“倒牛步”。他所謂的樓市“倒牛步”，就是樓市中長(cháng)期依然看好，但是短期存在結構性調整(而非全局調整)的風(fēng)險，目前的一線(xiàn)城市居民就應該做好此準備，房?jì)r(jià)整體需要盤(pán)整以等待價(jià)格體系的重新合理化。(記者 李和裕)
政策之手當適時(shí)一推
樓市大調整的腳步，似乎真的近了。
廣州和深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)，正在經(jīng)歷一輪不小的波動(dòng)。盡管，成交價(jià)和成交量的下滑不能被誤讀為“暴跌”。但是至少，可以給我們一點(diǎn)啟示。
10月份，本應該是樓市的“金九銀十”，廣州商品住宅成交量逆勢下滑明顯，比9月下降了18%。隨后，廣州房?jì)r(jià)開(kāi)始漲幅放緩，10月的數據比9月下降了8%。到了11月，房?jì)r(jià)下滑趨勢更為明顯。中小開(kāi)發(fā)商熬不住，大型開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始放下身段，打折成風(fēng)，助推了這股“降價(jià)風(fēng)”。
而在深圳，10月份，新房日均成交量不足60套，到了11月份，又銳減到僅為40余套，相當于上半年日均200套成交的20%。成交量的大幅縮水，導致深圳樓市觀(guān)望氣氛愈加明顯，房?jì)r(jià)將下跌40%的論斷得到了不少的支持，或是內心的擁護，不少二手房業(yè)主已經(jīng)開(kāi)始“松口”，房?jì)r(jià)高漲乏力。
先是成交量步入低谷，隨后房?jì)r(jià)理性下調——南方的房地產(chǎn)市場(chǎng)“提前過(guò)冬”，南方又一直是樓市的“橋頭堡”。這樣的“慣性”市場(chǎng)反應會(huì )不會(huì )席卷全國？會(huì )不會(huì )預示著(zhù)新一輪調整？應該說(shuō)，這是有可能的。
今年以來(lái)，北京房?jì)r(jià)加速上漲，10月份的新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅達到17.8%，創(chuàng )歷史新高。與此相對應，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上，無(wú)論是一手房還是二手房，成交量已經(jīng)日益萎縮。而在上海，據上證房產(chǎn)指數辦公室的指數報告，10月份，上證新建住宅指數為2042點(diǎn)，比上月上漲2.00%。但是在房貸新政的影響下，新建住宅成交大幅減少，住宅價(jià)格仍然保持增長(cháng)趨勢。
政策利劍高懸，多空博弈白熱化的京滬等地房地產(chǎn)市場(chǎng)，觀(guān)望氛圍已經(jīng)形成，最直觀(guān)的表現就是成交量的大幅下滑。這個(gè)時(shí)候，房?jì)r(jià)怎么走，看得就是對應雙方的耐力和實(shí)力的比拼了。結果只有兩個(gè)，要么就是開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力強勁，熬過(guò)這段淡季，成交量隨后破冰，房?jì)r(jià)繼續上揚；要么就是購房者暫時(shí)壓抑急迫的購房需求，在明年年初時(shí)期，樓市迎來(lái)不小的調整，房?jì)r(jià)向理性值回歸。
除卻買(mǎi)賣(mài)雙方，還會(huì )對樓市產(chǎn)生重大影響的，就是可能的調控政策。建設部、發(fā)改委、國稅總局等相關(guān)部門(mén)，一旦出臺房地產(chǎn)行政、財稅方面的調控政策，結合目前“年關(guān)”將近的金融緊縮態(tài)勢，短期內，樓市就可能呈觀(guān)望加劇態(tài)勢，投資客的比例持續大幅下降，外資繼續收手，房?jì)r(jià)出現一定的波動(dòng)和下調。
臨界關(guān)口，樓市面臨新的突破，是政策之手適時(shí)一推的時(shí)候了。(記者 柯鵬)
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