廣州 10月份十區成交均價(jià)繼續上升，成交面積比上月少12萬(wàn)平方米�！ �
東莞 與4、5、6三個(gè)月相比，10、11月份的銷(xiāo)售量下滑了一半左右�！ �
惠州 10月份惠城區全月新房成交量不足前9個(gè)月平均成交量的一半�！ �
深圳 黃金周7天，全市一手樓成交量?jì)H82套�！ �
珠�！ �10月份一手房成交面積27萬(wàn)平方米，比上月下降3萬(wàn)平方米�！ �
中山 10月份新上市的樓盤(pán)銷(xiāo)售率僅為15.2%，一手樓單價(jià)繼續上升�！ �
佛山 與前三月相比，10月份的成交量下降近20%。
珠三角樓市調查
冷！就像遭遇一股寒流，珠三角樓市打了個(gè)寒戰。
銀根趨緊，樓市購買(mǎi)力正遭遇前所未有的重創(chuàng )，以“9·27”房貸新政為主的系列房地產(chǎn)調控組合拳，將珠三角一度價(jià)格快速飆升的樓市送入了成交量的冰凍期。
11月14日，國家發(fā)改委與國家統計局發(fā)布數據顯示，雖然廣州、深圳今年10月的房?jì)r(jià)與去年同期相比依舊保持較大的漲幅，但二手房的環(huán)比(即與比上月相比)數據則出現了小幅下降，分別為0.1和0.3百分點(diǎn)。珠三角的其他幾個(gè)城市也不同程度地顯現了樓市成交量急凍癥。
盡管由此判斷珠三角樓市已現拐點(diǎn)未免有點(diǎn)操之過(guò)急，但樓市產(chǎn)業(yè)鏈的七寸——資金供應——已被緊縮政策扼住已是不爭的事實(shí)。
樓價(jià)已經(jīng)有了些許松動(dòng)，這松動(dòng)，是猶疑觀(guān)望，還是上漲前的虛晃一槍?zhuān)?/p>
資金鏈緊繃之下，如今的市場(chǎng)還會(huì )再次重復調控-觀(guān)望-上漲-再調控-再觀(guān)望-再上漲的“調控習慣病”么？
本報近期派出記者，分別對廣州、深圳、惠州、東莞、珠海、中山、佛山等珠三角城市的樓市進(jìn)行了調查�！ �
預測
珠三角幾大城市出現樓市成交量急凍癥后，很多業(yè)內人士都把目光瞄準在了明年初�！爱吘狗康禺a(chǎn)按揭資產(chǎn)仍然是銀行最優(yōu)良的資產(chǎn)，所以，明年初銀行如果打開(kāi)信貸閘門(mén)，會(huì )有后續資金進(jìn)入市場(chǎng)�！庇械禺a(chǎn)人士猜測，明年的春季，樓市沒(méi)準還會(huì )掀起新一輪的價(jià)格飆升勢頭。
“也許，那也將是所有投資者高位逃頂的最好時(shí)機�！鄙钲诔鞘信u家賀承軍博士判斷�！ �
11月14日晚上九時(shí)，深圳中發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司百花分行內仍然燈火通明，幾名業(yè)務(wù)員坐在各自的辦公桌前，期待著(zhù)門(mén)口能有一位客戶(hù)出現。這間分行已經(jīng)連續兩個(gè)月沒(méi)有做過(guò)“買(mǎi)單”了，業(yè)務(wù)員們只能零星地租單提成，以每月1000元的底薪生活。
23歲的郭兆剛剛在半年前由按揭員轉做業(yè)務(wù)員，上個(gè)月，他只成交了兩個(gè)租單�？吹接浾咦叩椒中虚T(mén)前，他立即熱情地迎了出來(lái)。
閑聊中，小郭感慨自己沒(méi)有趕上好市道�！安贿^(guò)，剛剛做熟了，想轉行也難，再加上年底前跳槽并不容易，所以還得熬下去�！�
當天，媒體上披露了深圳大型地產(chǎn)中介機構——中天置業(yè)的老板蔣飛卷巨款失蹤的消息；在消息公布的第二天，深圳地產(chǎn)股集體下跌，萬(wàn)科跌幅達3.35%，華僑城跌幅8.94%，盤(pán)中甚至一度跌停。
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資金鏈斷裂，中介應聲倒下
對于小郭來(lái)說(shuō)，中天置業(yè)的倒閉不是什么新鮮事，不久前，另一家深圳中介機構長(cháng)河地產(chǎn)便發(fā)生過(guò)大量員工集體討薪的事。有業(yè)內人士當時(shí)便驚呼：深圳地產(chǎn)中介機構在這輪重新洗牌中將有20%倒閉。也許，中天置業(yè)老板的失蹤只是一個(gè)開(kāi)端。
“中天置業(yè)前期擴張得太厲害，市內外的地鋪有180家，一旦沒(méi)生意可做，所需要的運轉成本自然就大，虧損也大�！毙」J為，自己所在的中發(fā)地產(chǎn)只是小型機構，在深圳地鋪不過(guò)二三十家，所以相對反而安全�！拔抑荒苓x擇相信我的老板�！�
“市場(chǎng)沒(méi)有成交量支撐，前期過(guò)快擴張的中天置業(yè)資金鏈必然緊張，再加上政府監管不到位，挪用客用資金自然難以避免�！币晃坏禺a(chǎn)人士評價(jià)。截止到上周公安機關(guān)接到的報案統計，蔣飛卷走的款項中，客戶(hù)的購房款已經(jīng)達到了2600余萬(wàn)元。而了解內情者則透露，實(shí)際數字將遠遠超過(guò)公安機關(guān)公布的數額。
市場(chǎng)沒(méi)有成交量，地產(chǎn)中介的盈利來(lái)源自然也就成了無(wú)源之水，這是個(gè)非常淺顯的道理。而事實(shí)上，深圳此輪市場(chǎng)成交量的急劇萎縮，早在今年7、8月份便已開(kāi)始。而到了國慶黃金周時(shí)，適逢提高第二套住房首付的房貸新政剛剛出臺，市場(chǎng)成交情況更是讓人瞠目結舌：據深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站統計，國慶黃金周7天中，盡管深圳還在同步舉行著(zhù)秋季房地產(chǎn)交易會(huì )，但全市的一手房成交量?jì)H僅只有82套。
盤(pán)點(diǎn)整個(gè)10月份，深圳大型地產(chǎn)中介機構中原地產(chǎn)統計顯示，受?chē)液暧^(guān)調控政策的影響，深圳全市商品房和二手房成交量均大幅降低，全市商品房成交只有1762套，日均成交約57套，與9月份成交的3507套相比，環(huán)比下降49.76%；二手房成交總套數為3343套，日均成交約108套，與9月份成交的6322套相比，環(huán)比下降47.12%。
中天置業(yè)的倒閉不但在深圳引發(fā)了購房者對中介機構的不信任，更有可能讓深圳樓市雪上加霜，也同樣引起了珠三角其他城市業(yè)界的廣泛關(guān)注。
廣州滿(mǎn)堂紅市場(chǎng)研究部總監龍斌在震驚之余分析，這一事件對深圳的中介行業(yè)聲譽(yù)是一記沉重打擊，也促使各地行業(yè)機構和監管部門(mén)反思二手房交易資金的監管如何落實(shí)到位�！吧钲诜�?jì)r(jià)經(jīng)歷了上半年的持續暴漲，率先進(jìn)入大幅度調整階段，所以發(fā)生這件事也許是個(gè)特例。至于珠三角其他城市，由于二手市場(chǎng)仍然處于上升期，交易資金的安全性倒問(wèn)題不大�！辈贿^(guò)，他也擔心，目前除了個(gè)別城市外，二手房交易資金的監管問(wèn)題各地大都沒(méi)有通過(guò)制度來(lái)規范，僅僅靠中介公司自身對資金進(jìn)行監管，這里存在著(zhù)巨大的道德風(fēng)險。
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銀根緊縮，樓市上演生死時(shí)速
樓市成交量雖然急速下滑，但成交價(jià)格似乎并無(wú)太大松動(dòng)。雖然中原地產(chǎn)發(fā)布數據稱(chēng)10月份深圳二手房均價(jià)下降10%，但郭兆并不認為據此就可以判斷，深圳二手樓市已經(jīng)由此走入了漫漫熊市�！艾F在我們這里的投資客放盤(pán)確實(shí)增加了許多，已經(jīng)達到了全部掛牌量的三成�！�
“最近‘筍盤(pán)’的確是增加了很多，不過(guò)還是很少有人問(wèn)津�！敝钢�(zhù)地鋪門(mén)面上貼著(zhù)的二手房掛牌出售信息，小郭說(shuō)。
筍盤(pán)，指的是售價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)幅度較大，往往是投資客急于脫手的放盤(pán)，相對來(lái)說(shuō)性?xún)r(jià)比較高。拿小郭所處這間地鋪所在的南天一花園來(lái)說(shuō)，同樣一套過(guò)百萬(wàn)的房子，筍盤(pán)的價(jià)格往往要比正常掛牌價(jià)格低上20萬(wàn)元左右。
“央行急收流動(dòng)性正促樓市上演生死時(shí)速”，深圳獨立房地產(chǎn)評論人士王方近日在他的博客上寫(xiě)道�！把胄袑Ψ康禺a(chǎn)業(yè)的態(tài)度已十分明確：總體看，目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題，一是住房供應結構性矛盾突出；二是部分地區房?jì)r(jià)上漲較快，存在明顯的非理性因素；三是住房抵押消費貸款增長(cháng)很快，違約風(fēng)險已有抬頭趨勢，一旦房?jì)r(jià)大幅波動(dòng)，容易引發(fā)商業(yè)銀行不良貸款的激增�！�
今年以來(lái)，央行已連續9次提高存款準備金率、5次加息，雖然并非直接針對樓市，但必然也將對樓市資金供給構成重大影響。缺乏后續資金推動(dòng)，樓市必然難以為繼�！胺康禺a(chǎn)在流動(dòng)性逐漸變差的情況下，生存和死亡？真的成了一道必須解答的問(wèn)題�！蓖醴秸f(shuō)。
�。郜F象］
買(mǎi)樓還是等待，購房者在觀(guān)望
深圳樓市的起伏同樣也在廣州上演著(zhù)。
“現在買(mǎi)樓，還是繼續等待？真是個(gè)問(wèn)題，心里老不踏實(shí)�！睖蕚湓趶V州越秀區購房的何女士，最近一段時(shí)間也頗感猶豫。然而此前曾去看過(guò)的東風(fēng)東路一樓盤(pán)售樓員的電話(huà)，卻接二連三地打過(guò)來(lái)，顯得異常的勤快和熱情。
其實(shí)這一變化在國慶黃金周前后對比非常明顯。何女士9月底第一次去該樓盤(pán)看房，當時(shí)尚未出價(jià)格，看樓的人相當多。等國慶期間樣板房開(kāi)放后，去的時(shí)候售樓部擠滿(mǎn)了人，看樣板房還要預約分批登記。等到10月中旬第三次去的時(shí)候，售樓部明顯冷清了很多，銷(xiāo)售人員也相當熱情，還送礦泉水、小禮品等，讓人真正有了“購房者是上帝”的感覺(jué)。何女士相中的一套89平方米的單位，原來(lái)“吹風(fēng)”的價(jià)格是234萬(wàn)元，現在定價(jià)為222萬(wàn)元，盡管比預期便宜了不少，但何女士已不再著(zhù)急，反倒是售樓員已經(jīng)打來(lái)不少于8次電話(huà)。
與何女士抱有同樣想法的廣州購房者并不在少數。根據本報黃金樓市和焦點(diǎn)網(wǎng)的一項聯(lián)合調查顯示，截至11月16日晚八點(diǎn)，對于“你會(huì )選擇在現階段(12月前)買(mǎi)房自住嗎？”問(wèn)題的回答中，有74%的人選擇“不會(huì )購買(mǎi)”，14%的選擇了“觀(guān)望看情況”，兩者占據了88%比例。
今年以來(lái)，廣州的房?jì)r(jià)與深圳一樣，始終在高位運行。廣州市房管局陽(yáng)光家緣網(wǎng)站的統計數據顯示，廣州十區一手住宅的成交均價(jià)從1月份的7542元／平方米開(kāi)始起步，連續越過(guò)8000元／平方米、9000元／平方米、11000元／平方米的大關(guān)，在10月達到11971元／平方米，比1月份上漲了4429元／平方米，漲幅達到58.7%。廣州市中心六區10月份均價(jià)更是達到14487元／平方米，該價(jià)格與北京四環(huán)以?xún)?4744元／平方米(9月)、深圳全市14100元／平方米(9月)相比，也毫不遜色。
與房?jì)r(jià)高位運行相伴的，是成交量開(kāi)始萎縮。每逢10月到年底，歷來(lái)被看做是商品住房傳統的銷(xiāo)售旺季。然而今年的10月卻行情慘淡。根據“陽(yáng)光家緣”網(wǎng)站實(shí)時(shí)簽約數據，廣州十區10月份商品住宅成交量為55萬(wàn)平方米，比9月份下降了18%；與2006年10月的69.68萬(wàn)平方米相比，則下降了26.7%，不過(guò)當時(shí)的住宅均價(jià)只有7028元／平方米。
11月至今，廣州樓市狀況并沒(méi)有多少改觀(guān)，不少售樓部都冷冷清清。記者即使在珠江新城一些豪宅樓盤(pán)踩盤(pán)，也明顯感覺(jué)到售樓員少了一份往日的冷面冰霜。另一方面，發(fā)展商也開(kāi)始祭出一些買(mǎi)方市場(chǎng)時(shí)期慣用的手法，如8.7折、9折大優(yōu)惠，一口價(jià)減90萬(wàn)元，送70年管理費等，以期吸引更多的看樓客進(jìn)場(chǎng)。
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