隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的普遍走高，豪宅再次成為各地市場(chǎng)價(jià)格的領(lǐng)漲者。調查顯示，在京滬粵三大一線(xiàn)地區中，三季度豪宅租金和售價(jià)均有快速上漲趨勢。
雖然三地豪宅市場(chǎng)均呈現出繁榮的局面，但各大顧問(wèn)機構對于后市所持態(tài)度卻有所保留。
北京：
受奧運利好影響
在今年第三季度，北京高檔住宅中三度出現Oakwood的身影。在9月首次于奢侈品展亮相的東長(cháng)安街擎峰項目，將成為Oakwood在中國的第一個(gè)旗艦店。此外，位于燕莎板塊的Oakwood北京服務(wù)公寓于6月18日開(kāi)始對外營(yíng)業(yè)；同樣位于燕莎板塊的原鴻藝豪苑酒店服務(wù)式公寓也正式由Oakwood接手管理，并更名為Oakwood Residence Beijing，于三季度入市。
據戴德梁行分析，三季度入市的兩個(gè)酒店服務(wù)式公寓擁有Oakwood這一知名品牌，相信會(huì )較快地得到市場(chǎng)的認可。另一方面，下季度大部分酒店服務(wù)式公寓將會(huì )確定明年對于長(cháng)期租客的租金報價(jià)，租金可能會(huì )有較大幅度的提升。因此預計四季度北京酒店服務(wù)式公寓的平均租金會(huì )繼續上升，空置率則小幅下降。
同時(shí)，受奧運利好因素的影響，三季度酒店服務(wù)式公寓的客戶(hù)明顯增加，除固定租客外，一些外企的重要客戶(hù)和高級管理人員的親朋也成為近期北京酒店服務(wù)式公寓的需求方。部分酒店服務(wù)式公寓為了更加靈活地保證奧運期間的租金收益，在四季度即對簽訂長(cháng)期租約的客戶(hù)上調了租金報價(jià)。四季度北京酒店服務(wù)式公寓的平均租金達到174元/月/平方米，上漲3.7%；空置率則降至19.2%，降幅為5.7%。
出租別墅相對于公寓項目更具有宜居性，更能體現居住者的身份，租客一般為家庭型外籍高級管理人員，需求面積大、租期長(cháng)是其共同的特點(diǎn)，因此別墅的租金價(jià)格比較穩定。四季度出租別墅的平均租金價(jià)格繼續維持在132.9元/月/平方米。另一方面，三季度入市的兩個(gè)項目憑借其優(yōu)越的品質(zhì)和環(huán)境，成功提升了入住率。第三季度出租別墅的空置率下降至15.5%，降幅為1.9%。
三季度高檔住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)表現活躍，銷(xiāo)售價(jià)格持續上漲。亞運村板塊、朝陽(yáng)公園板塊以及燕莎板塊的公寓項目更是憑借稀缺自然資源與交通優(yōu)勢形成領(lǐng)漲態(tài)勢。另一方面，隨著(zhù)入市樓盤(pán)的增加，高檔住宅的成交量也相應回升，尤其是區位優(yōu)勢明顯、稀缺性大、環(huán)境優(yōu)越的項目，如泛海國際居住區、世茂奧臨花園、國奧村等。
在房?jì)r(jià)上漲預期與人民幣升值的雙重利好下，北京高檔住宅市場(chǎng)的前景依然被外資看好。三季度，新加坡著(zhù)名的酒店服務(wù)式公寓管理公司Frasers宣布完成對北京兩棟酒店服務(wù)式公寓的收購，收購項目分別為遠洋光華中心與遠洋國際中心。由知名酒店管理公司或酒店服務(wù)式公寓管理公司收購并統一經(jīng)營(yíng)正逐步成為此類(lèi)市場(chǎng)的一種趨勢。
上海：
外資熱捧，機構看空
位于上海市中心新天地板塊的翠湖天地御苑在過(guò)去的8月表現搶眼，自月初被境外人士橫掃48套千萬(wàn)元級別公寓后的僅僅幾天之內，又有來(lái)自英國的地產(chǎn)公司高富諾一次“掃入”兩幢復式小高層，收購價(jià)高達5億元。在此之前，高富諾已在上海古北收購了維也納廣場(chǎng)，代價(jià)2億元。
幾乎在同一時(shí)間，愛(ài)爾蘭房地產(chǎn)投資公司CREO以超過(guò)50億元人民幣收購了上海城一期及上海中環(huán)廣場(chǎng)。世邦魏理仕的研究報告顯示，2007年首季度，外資收購上海物業(yè)總成交金額達38億元。
而根據高力國際發(fā)布的今年一季度上海房地產(chǎn)投資報告顯示，今年上半年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)成交了約10宗交易，其中一半集中在住宅物業(yè)，除了此前已在上海馳騁許久的摩根士丹利之外，還有一家荷蘭基金進(jìn)入大家的視野。
而進(jìn)入8月份以來(lái)，上海僅8月8日當天的兩宗外資收購案，成交金額已超過(guò)50億元。而在過(guò)去的兩年內，外資在上海用于收購整棟物業(yè)的資金均超過(guò)了香港地區。
世邦魏理仕日前完成的一份上海高端乃至頂級物業(yè)市場(chǎng)專(zhuān)項研究結果表明，由于今年上半年上海豪宅供應量逐漸減少及成交量激增，使得當期新增供應量與高檔住宅消化量的比率達到1∶3。這意味著(zhù)今年上半年上海豪宅市場(chǎng)的消化量為供應量的3倍，即3個(gè)人搶1套房。
盡管上海豪宅市場(chǎng)中，外資投入的熱情非常踴躍，但機構在看待后市時(shí)，態(tài)度則非常謹慎。
高力國際日前公布的《2007年第三季度上海高端住宅市場(chǎng)報告》顯示，上海高端公寓市場(chǎng)三季度空置率比上季上升了3.2個(gè)百分點(diǎn)，至19.8%的水平。這主要受兩個(gè)因素的影響：一是租屋市場(chǎng)新增供應較為充分，業(yè)主在尋求租客方面競爭程度進(jìn)一步加強；二是一些早年進(jìn)入市場(chǎng)的項目受到來(lái)自服務(wù)式公寓，特別是新近入市的項目的競爭。
高端公寓市場(chǎng)供應增加令業(yè)主在租金定價(jià)方面感受到更多壓力。三季度市場(chǎng)租金為每月每平方米18美元，比上季下降1.4%，比去年同期下降1.9%。盧灣區因其物業(yè)品質(zhì)較高且具備完善的配套設施繼續保持最高租金水平，達到每月每平方米24.2美元。黃浦區高端公寓主要集中在人民廣場(chǎng)商務(wù)區之內，本季平均租金與去年同期相比增長(cháng)14.6%，顯示出該板塊的成長(cháng)潛力。
根據高力國際的租金收益率調查數據，三季度高端住宅市場(chǎng)平均毛租金收益率比上季下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，為6.2%。其中高端公寓毛租金收益率比上季下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，為5.3%；高端別墅比上季下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，為6.7%；服務(wù)式公寓比上季下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，為7.6%。由于今年年底高端公寓受供應充足影響，市場(chǎng)空置率將繼續小幅上升，租金則將小幅下調。
廣州、深圳：
豪宅價(jià)格漲幅較大
根據高力國際的最新豪宅發(fā)展趨勢分析，廣州豪宅市場(chǎng)由傳統的二沙島豪宅區逐漸向珠江新城和白云區推進(jìn)，多個(gè)豪宅項目集中在2008年投入市場(chǎng)。位于珠江新城的豪宅匯峰、譽(yù)峰已于本季度開(kāi)盤(pán)，該項目由合景泰富地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，平均售價(jià)達到每平方米28970元，創(chuàng )下廣州住宅售價(jià)的歷史新高。鑒于珠江新城是廣州未來(lái)的CBD，多棟高端的超甲級寫(xiě)字樓、國際酒店都集中在此，其豪宅市場(chǎng)具有一定的升值潛力，因此備受投資客戶(hù)的熱烈追捧。
高力國際分析數據顯示，三季度，廣州豪宅市場(chǎng)并無(wú)新增供應，市場(chǎng)對高檔住宅的需求仍然保持穩定的增長(cháng)趨勢，全市整體空置率為9.5%，較上季度略有下降。目前，廣州豪宅市場(chǎng)的平均售價(jià)在每平方米21830元，較上季度上漲15.6%。
租賃市場(chǎng)方面，廣州豪宅市場(chǎng)的租戶(hù)主要以外派的外籍高管人員、外籍人員、本地企業(yè)的高層人員為主。本季度，豪宅市場(chǎng)的平均租金在每月每平方米160元，較上季度上漲6%。
和廣州一樣，深圳豪宅市場(chǎng)亦呈現價(jià)格上揚趨勢。
2007年第三季度，深圳并無(wú)新增的豪宅項目供應，豪宅市場(chǎng)租賃需求保持穩定，蛇口和福田中心區的服務(wù)式公寓依然受到外籍人士的青睞。目前全市整體空置率為10%，與上季度變化不大。
高力國際指出，租賃市場(chǎng)方面，深圳豪宅市場(chǎng)的平均月租金在每月每平方米128元，較上季度上漲3%。
銷(xiāo)售方面，目前在售的豪宅項目蝴蝶谷名苑平均售價(jià)在每平方米33860元。深圳豪宅市場(chǎng)的平均售價(jià)已經(jīng)攀升到目前的每平方米24080元，較上季度上漲23%。高力國際預計未來(lái)深圳豪宅市場(chǎng)的售價(jià)仍會(huì )繼續上漲。(王芳潔)
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