房?jì)r(jià)，這個(gè)讓無(wú)數老百姓為之興嘆的詞匯，在2007年的秋天又演繹出令人琢磨不透的別樣“風(fēng)景”。一面是不斷走高的價(jià)格，一面是成交量的慘淡，北京、上海、深圳等地方的樓市開(kāi)始陷入“有價(jià)無(wú)市”的僵局。
根據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據，11月以來(lái)，北京市住宅期房的每周成交量呈現出連續下滑的趨勢。11月5日至11月11日，北京市期房住宅日均簽約量比前一周每天少了近100套。而上海樓市盡管供應量有一定幅度增加，但住宅類(lèi)房源僅成交4332套，比前一周的5457套跌了20.6%。曾經(jīng)以半年上漲四五成的數據演繹著(zhù)“特區速度”的深圳房?jì)r(jià)近來(lái)也開(kāi)始松動(dòng)。10月份深圳新房市場(chǎng)日均成交住宅不足60套，較9月份下降一半以上，而11月上旬，深圳新房日均成交僅在30套左右。
然而，與最近房屋成交量的連續下降相悖的是，房?jì)r(jià)卻持續呈現較大的漲勢。據國家發(fā)改委、國家統計局發(fā)布的最新調查顯示，10月份全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9.5%，再創(chuàng )2006年以來(lái)的新高。二手房市場(chǎng)10月份70個(gè)大中城市住房銷(xiāo)售價(jià)格也同比上漲8.7%。深圳與北京這樣一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲最快。
業(yè)內專(zhuān)家表示，成交量的低迷預示著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現調整，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)到達一個(gè)臨界關(guān)口，各方都在博弈中密切關(guān)注走勢。
房?jì)r(jià)逆勢上漲，何為？
自上月底央行、銀監會(huì )聯(lián)合發(fā)布房貸新政后，兩年內出臺的政策已經(jīng)收緊了房地產(chǎn)信貸和土地市場(chǎng)，然而不少城市的房?jì)r(jià)并未出現明顯的下降，有些城市甚至出現量減價(jià)升的“空漲“現象，對此，中國社科院工經(jīng)所一位專(zhuān)家接受采訪(fǎng)時(shí)認為，出現上述現象有多種原因。
“其一，需求增長(cháng)快，住宅供應相對偏緊，但還存在結構不合理的問(wèn)題。同時(shí)，土地開(kāi)發(fā)建設成本提高，建筑材料價(jià)格、機械使用費等上漲都形成對房?jì)r(jià)的推動(dòng)。其二，地方財政收入結構的制約和中國經(jīng)濟的持續快速增長(cháng)�！彼J為，在中央嚴控地根而地方稅收剛性增長(cháng)情況下，地方政府財稅壓力需要通過(guò)“賣(mài)地”來(lái)緩解。而地價(jià)上漲直接導致建工成本增加，因此不斷加速的固定資產(chǎn)投資導致房?jì)r(jià)一路飆升。同時(shí)，中國經(jīng)濟的持續快速增長(cháng)也增強了買(mǎi)房者對房?jì)r(jià)上漲的預期。
在房?jì)r(jià)持續上漲的問(wèn)題上，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生認為，房地產(chǎn)熱并非單一的房地產(chǎn)原因，長(cháng)期的貨幣流動(dòng)性過(guò)剩、進(jìn)出口順差、銀行存貸差、人民幣升值等宏觀(guān)因素共同造成了房地產(chǎn)投資熱。也有房地產(chǎn)業(yè)內人士分析，在前一年的購買(mǎi)力積累下，開(kāi)發(fā)商看到房源供應下降的“利好”，借機炒作烘熱市場(chǎng)，而股市賺錢(qián)后轉入樓市的購買(mǎi)力也支撐了房?jì)r(jià)的上漲。
樓市拐點(diǎn)已到？
“你最近會(huì )考慮買(mǎi)房嗎？”記者在北京隨機采訪(fǎng)了10位30歲左右的青年人，其中九人表示不會(huì )考慮近期買(mǎi)房�！艾F在房?jì)r(jià)的泡沫太大了，現在買(mǎi)房很不劃算�！痹诒本┺r展館附近上班的外企白領(lǐng)小張認為，隨著(zhù)一系列調控政策的落實(shí)，房?jì)r(jià)很有可能會(huì )在近兩年回歸到理性的水平。
業(yè)內人士分析，今年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)調控措施的出臺十分密集，除了增加廉租房、經(jīng)濟適用房和小戶(hù)型產(chǎn)品供應以外，又提高了第二套住房抵押貸款的首付比例和利率。種種政策的出臺，顯示出政府調控房地產(chǎn)市場(chǎng)、扭轉市場(chǎng)主體失衡的決心很大。
“種種跡象表明，今后樓市會(huì )隨著(zhù)政策效應的逐步顯現，前段時(shí)間價(jià)格快速增長(cháng)的格局將會(huì )改變，一個(gè)相對平衡的、穩定的房地產(chǎn)市場(chǎng)即將到來(lái)�！蔽搴现菐旆康禺a(chǎn)分析師認為，央行采取的加息政策勢必使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商遭受高額財務(wù)支出成本，為此，開(kāi)發(fā)商將縮短建設周期，盡快實(shí)現銷(xiāo)售，同一時(shí)期的市場(chǎng)供應必然增多。同時(shí)，利率高企必然要求掌握土地儲備的開(kāi)發(fā)企業(yè)提高資金使用效率，也在一定程度上加快了土地供應。
但是，政策帶來(lái)的階段性觀(guān)望現象已經(jīng)在近幾年屢見(jiàn)不鮮，一旦政策平穩，在地方執行上如果出現“削弱”的情況，房?jì)r(jià)及成交量集中反彈都可能成為現實(shí)。有專(zhuān)家稱(chēng)，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現大幅調整，將導致城市建設資金不足，畢竟除了土地收益外，地方政府不可能快速找到城建資金的可替代來(lái)源。
北京某房地產(chǎn)企業(yè)人士對記者表示，有眾多因素支持房地產(chǎn)景氣度持續走高，重要的因素就是需求強勁。他認為，利率提高雖然會(huì )縮減消費者的購買(mǎi)意愿，但是我國投資渠道匱乏依然是中高收入者推高房地產(chǎn)投資需求的主要因素，加上巨大的城鎮化需求導致的剛性需求穩定增長(cháng)。
保障的歸保障，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)
其實(shí)，解決老百姓的住房問(wèn)題，國家已經(jīng)有了清晰明確的思路，那就是保障的歸保障，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)。溫家寶總理近日在新加坡國立大學(xué)的演講，就是對當前房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)清楚明確的表態(tài)。
溫總理表示，政府的職責最重要的是要搞好廉租房，讓那些買(mǎi)不起房或者進(jìn)城打工的農民工能夠租得起房、住得上房。經(jīng)濟適用房大多數是面向中產(chǎn)階級的，戶(hù)均面積90平方米是比較適當的。對于高檔住房，主要靠市場(chǎng)調節，但是也必須有國家的宏觀(guān)調控，防止利用房地產(chǎn)進(jìn)行炒作造成市場(chǎng)混亂。
近日，北京、上海、廣州等城市紛紛傳來(lái)增加廉租房建設的消息，建設部副部長(cháng)仇保興曾表示，廉租房、經(jīng)濟適用房等保障性住房將在今后逐步增加，國土資源部也表示將優(yōu)先安排對廉租房的土地供應。有專(zhuān)家表示，隨著(zhù)保障性住房供應量增加到一定程度，此前被擠入商品房市場(chǎng)中的低收入群體就會(huì )從市場(chǎng)分流出來(lái)，供求比會(huì )隨著(zhù)變化，商品房市場(chǎng)的價(jià)格也會(huì )趨于平穩。(張楠)
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