據國家發(fā)展和改革委員會(huì )、國家統計局發(fā)布的最新調查顯示,今年10月份,全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9.5%,全國有5個(gè)城市漲幅超過(guò)10%。人們不禁會(huì )問(wèn):中國房?jì)r(jià)持續猛漲為哪般?近日,記者就此問(wèn)題采訪(fǎng)了一些房地產(chǎn)研究領(lǐng)域的專(zhuān)家。
解釋中國城市房屋價(jià)格持續上升,有多種說(shuō)法,其中,“供求說(shuō)”占主流。他們認為,由于土地供應不足、戶(hù)型結構不合理等原因,導致房屋不能滿(mǎn)足城市化和經(jīng)濟發(fā)展等帶來(lái)的住房需求,從而推動(dòng)房屋價(jià)格上升。
國家發(fā)改委投資研究所房地產(chǎn)研究中心副主任劉琳博士即持這一觀(guān)點(diǎn)。她認為,房?jì)r(jià)上漲的最大推手應該是供求關(guān)系。劉琳稱(chēng),研究中心對房?jì)r(jià)進(jìn)行了長(cháng)期的跟蹤調查發(fā)現,從2002年至今的5年時(shí)間內,需求量在不斷放大,然而供給卻沒(méi)有太大的增長(cháng)。
主因 供應不足
劉琳博士認為,供應不足是導致房?jì)r(jià)上漲的一個(gè)因素。她說(shuō),2003年起國家對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控措施逐漸出臺,尤其是土地閘門(mén)和信貸閘門(mén)的關(guān)緊,對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了重大的影響,從2004年起,土地交易便連續下降,2005年至2006年呈現負增長(cháng),直到今年3月,隨著(zhù)全國土地供應量增大,房地產(chǎn)商購置土地的力度才開(kāi)始重新增大。而開(kāi)發(fā)信貸的緊縮則直接制約了商品住宅的供應量。
國家統計局新聞發(fā)言人李曉超,在分析今年以來(lái)住房銷(xiāo)售價(jià)格持續上漲原因時(shí)認為:住宅的供應相對偏緊,還存在著(zhù)結構不盡合理,特別是針對中低價(jià)位的中小戶(hù)型住房所占比例還偏低。
人民銀行發(fā)布的第三季度貨幣政策報告也顯示,前三季度全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額1.68萬(wàn)億元,同比增長(cháng)30.3%,但經(jīng)濟適用房投資的比重僅僅為4.4%。此外,90平方米以下住房投資占商品住房投資的15.2%,與監管部門(mén)所要求的“70%以上戶(hù)型在90平方米以下”的要求相差甚遠。
次因 需求旺盛
劉琳認為,需求旺盛也是支撐房?jì)r(jià)上漲的原因之一?罩寐适呛饬啃枨笤鲩L(cháng)的重要指標之一,從2002年開(kāi)始全國的空置率就呈下降趨勢,2004年降幅最大,這說(shuō)明需求很強勁。她進(jìn)一步指出,長(cháng)期來(lái)看,25歲-45歲是住房消費的主要群體,其中25歲-35歲正處于婚戀期,他們對住房需求呈現剛性,“我國的人口結構決定了未來(lái)15年,住房需求都會(huì )相當旺盛!倍鴱亩唐诳,流動(dòng)性過(guò)剩、實(shí)際利率偏低,加上由漲價(jià)預期引起的投機行為,也帶來(lái)了相當數量的需求。
李曉超也認為,需求增長(cháng)很快,特別是隨著(zhù)經(jīng)濟的快速發(fā)展,居民收入的不斷增加,城市化進(jìn)程的加快,其中還存在著(zhù)居民多套住房的需求。據民建中央企業(yè)委員會(huì )房地產(chǎn)組組長(cháng)曾鈁預測,到2020年我國城市化水平將達到50%-60%,城鎮居民將增長(cháng)到8億-8.5億人。其間有3億-3.5億的新增城鎮人口需解決住房,住房需求急劇增大。建設部原副部長(cháng)、中房協(xié)名譽(yù)會(huì )長(cháng)楊慎則認為,中國每年有1600萬(wàn)人進(jìn)城,這些人都需要房子。但是城市里無(wú)法提供這么多的房子,造成房?jì)r(jià)上漲。
國家發(fā)改委的調查顯示,今年前三季度,全國商品住宅竣工面積同比增長(cháng)11%,而銷(xiāo)售面積同比卻增長(cháng)了33.9%,其中,現房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)14.7%,期房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)42.9%。銷(xiāo)售面積是竣工面積2.15倍,可見(jiàn)市場(chǎng)需求的旺盛。
專(zhuān)家表示,盡管房地產(chǎn)投資加快增長(cháng),但由于住房套型結構比與居民收入結構比剛好相反,不僅造成有效供給不足,而且導致房地產(chǎn)價(jià)格出現加快上漲勢頭,部分城市房?jì)r(jià)還漲幅較高。
其三 成本增加
李曉超稱(chēng),土地開(kāi)發(fā)建設成本過(guò)快增長(cháng)則是新一輪房?jì)r(jià)上漲的又一“推手”。
土地開(kāi)發(fā)建設成本提高。國家統計局的數據顯示,今年以來(lái)全國70個(gè)大中城市土地交易價(jià)格上漲較快。一至三季度累計平均上漲12.8%,一季度上漲9.8%,二季度上漲13.5%,三季度上漲15%。據了解,由于地價(jià)飛漲,全國各地“地王”頻現,多次出現樓面地價(jià)達到甚至超過(guò)周邊商品房?jì)r(jià)的現象。
中國社會(huì )科學(xué)院編撰的2007年房地產(chǎn)藍皮書(shū)顯示,地價(jià)綜合水平排在前列的城市是:紹興、廈門(mén)、南京、杭州、北京、上海、溫州、寧波、廣州。恰恰是這些城市,在國家發(fā)改委公布的全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)月報中,時(shí)常排名前列。
由此可見(jiàn),盡管房?jì)r(jià)取決于供求,但“羊毛出在羊身上”,土地成本最終會(huì )計入房?jì)r(jià),最后還是由購房者來(lái)承擔。
另外,建筑材料價(jià)格也在上漲,人工成本、機械使用費的上漲都形成了對房?jì)r(jià)上漲的推動(dòng)。
有人認為,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的巨額利潤也增加了住房成本。據2006年財政部發(fā)布的第十二號會(huì )計信息質(zhì)量檢查公告顯示:檢查的39家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),會(huì )計報表反映的平均銷(xiāo)售利潤率僅為12.22%,而實(shí)際利潤率高達26.79%,隱瞞利潤超過(guò)一半。有些購房者認為,房地產(chǎn)老總動(dòng)輒上百萬(wàn)甚至幾百萬(wàn)的年薪也是推高房?jì)r(jià)的原因之一。
除此之外,曾鈁認為,拆遷安置費增高也加大了開(kāi)發(fā)成本。目前我國正處于城市化的發(fā)展時(shí)期,許多城市建設和舊城改造的力度加大。隨著(zhù)國家對征地拆遷工作的規范,征地拆遷安置補償費標準的提高,加大了開(kāi)發(fā)時(shí)間成本和資金占用成本,開(kāi)發(fā)成本明顯上升。
其四 投機行為
李曉超認為,由于市場(chǎng)上對住房?jì)r(jià)格繼續上漲的預期明顯,投資購房需求膨脹,也形成了對價(jià)格的推動(dòng)。
根據央行最新數據顯示,10月,我國居民戶(hù)貸款增加682億元,同比多增470億元,其中,短期貸款增加27億元;中長(cháng)期貸款增加655億元。對此,央行的解釋是,“受部分地區住房?jì)r(jià)格明顯攀升、居民收入預期改善等因素影響,居民貸款需求有很大提高,主要是以住房貸款為主的中長(cháng)期消費性貸款增加較多!
中國企業(yè)家調查系統日前發(fā)布的調查報告顯示,超過(guò)九成的被調查者預期未來(lái)一年本地區房地產(chǎn)價(jià)格將上漲。而預期下降的被調查者只有1.5%。正是因為有如此強烈的上漲預期支持,不少買(mǎi)房人抱著(zhù)“晚買(mǎi)不如早買(mǎi)”的消費心理,盲目追高,進(jìn)一步推高了房?jì)r(jià)。
此外,股市上的財富效應也是導致房?jì)r(jià)上漲的重要推手。
中國社會(huì )科學(xué)院博士尹中立認為,股市的財富效應對房地產(chǎn)市場(chǎng)至少有兩個(gè)方面的作用,一是居民直接把在股市上獲得的財富投入到房市上,使得房地產(chǎn)購買(mǎi)力大大增加。第二個(gè)作用更加直接,在股價(jià)不斷上漲的時(shí)候,增加了房地產(chǎn)上市公司融資的能力,這些公司融來(lái)的資金大部分投入到土地收購的市場(chǎng)上,地價(jià)上漲從而帶動(dòng)房?jì)r(jià)上升。