發(fā)表評論 政府對中等收入者的住房責任，鎖定“幫助”后仍問(wèn)號多多
對于中等收入者是否也要納入政府的住房保障范圍，近年來(lái)各方意見(jiàn)不一。
支持者認為中等收入階層處于住房“夾心層”，特別是在一些房?jì)r(jià)飛漲的大城市，政府必須介入；反對者則認為政府的財力和行政能力不足以解決中等收入者住房問(wèn)題。按照通常的測算，我國的富裕階層占人口的20%，中等收入階層占人口的60%，低收入者占人口的20%，若保障性住房涵蓋中等收入者，則意味著(zhù)政府需要托起覆蓋全社會(huì )80%人口的住房問(wèn)題，在反對者看來(lái)，這大大超過(guò)政府的財力；況且，如果都納入住房保障，市場(chǎng)機制又如何體現？
建設部部長(cháng)汪光燾在年度工作會(huì )議上的最新講話(huà)，則將政府之于中等收入者的住房責任鎖定為“幫助”。
何謂“幫助”，這被視為“見(jiàn)仁見(jiàn)智”的說(shuō)法。
限價(jià)房“僧多粥少”
進(jìn)入建設部網(wǎng)站查閱可知，汪光燾對“幫助”的完整表述是：“在房?jì)r(jià)較高、漲幅較快的大中城市，要切實(shí)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應，加大限價(jià)商品房供應規模，規范限價(jià)商品房的定價(jià)管理、供應對象和上市交易。在著(zhù)力解決低收入群眾住房困難的同時(shí)，鼓勵各地區積極探索，發(fā)展政策性租賃住房，幫助中等收入家庭解決住房困難�！�
中小套性普通住房和限價(jià)房，似乎是具體的“幫助”措施，前者不用說(shuō)，當然是商品房；而對一直爭議較多的限價(jià)房，政府已明確將其界定為商品房。北京市國土資源局局長(cháng)安家盛解釋指出：限價(jià)房是政府在土地收益上進(jìn)行了讓利，因而會(huì )對其上市做出限價(jià)，但仍是商品房性質(zhì)。而廉租住房和經(jīng)濟適用住房的建設用地是以劃撥方式供應，政策明確規定是保障性住房。
如果說(shuō)需要限價(jià)房來(lái)解決相當一部分中等收入者的住房問(wèn)題的話(huà)，那這部分需要政府讓渡一部分土地收益并進(jìn)行限價(jià)的住房供應量應該多大呢？
“24號”文件對廉租住房保障對象和標準的規定是“由城市人民政府按照當地統計部門(mén)公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，結合城市經(jīng)濟發(fā)展水平和住房?jì)r(jià)格水平確定”。
1998住房制度改革指導文件“23號”文件的起草人之一、中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副秘書(shū)長(cháng)包宗華指出，我國的住房分類(lèi)供應制度是結合國情，在吸收國外有益經(jīng)驗的基礎上形成的，實(shí)際上更多地借鑒了美國的經(jīng)驗。
美國上世紀30年代開(kāi)始實(shí)行分類(lèi)供應的住房制度，從比例來(lái)看，中等收入家庭占62%，低收入的占18%，這兩部分(即80%的家庭)享受著(zhù)政府的住房保障。在他看來(lái)，具體到我國，低收入住房比例為5%～8%比較合乎實(shí)際，而對中等收入供應的中小戶(hù)型、中低價(jià)位住房應占到70%左右。
從目前市場(chǎng)的住房供給來(lái)看，中小戶(hù)型住房的供應量，即政策規定的關(guān)于90平米和70%要求，各地在積極落實(shí)，全國平均達到了55%，但遠未達到要求的70%的比例。
從明確納入政府保障的廉租房和經(jīng)濟適用住房的建設情況來(lái)看。據初步統計，目前全國城鎮人均住房建筑面積低于10平方米的低收入家庭即需要租住廉租房的家庭有約1000萬(wàn)戶(hù)，占城鎮家庭總戶(hù)數的5.5%。對這部分家庭的住房政策要求應保盡保。但截至2007年10月底，累計只解決了68.1萬(wàn)戶(hù)，完成的比例不足7%。
僧多粥少，人們自然會(huì )擔心，限價(jià)房會(huì )不會(huì )重蹈北京此前經(jīng)濟適用住房的覆轍？據媒體報道，北京市尚未正式公布但比較接近的對買(mǎi)房人的條件限制是，家庭年收入在8.8萬(wàn)元及以下，家庭總資產(chǎn)凈值不超過(guò)76萬(wàn)元，人均居住面積小于15平米。據最新的統計數據，全市城鎮居民人均可支配收入為21989元，大約年收入不超過(guò)人均收入2倍的家庭(以2人工作計)只要別的條件符合，就有資格購買(mǎi)限價(jià)房，這應該不在少數。但是，在優(yōu)先安置拆遷戶(hù)、危改、奧運工程等群體后，進(jìn)入公開(kāi)銷(xiāo)售的限價(jià)房源就已所剩不多了。
以我國目前對個(gè)人乃至家庭收入狀況的掌握情況來(lái)看，要完全甄別各個(gè)家庭的購房資格似乎難度并不小。除此而外，還需要健全限價(jià)房的推出機制，鑒于其既是商品房又享受政府優(yōu)惠的身份，需要完善購買(mǎi)人和政府對房屋出售收益的分配機制，防止像經(jīng)濟適用房一樣被炒賣(mài)，出現新的腐敗或權力尋租。
投入不菲仍“杯水車(chē)薪”
限價(jià)房的建設和廉租房以及經(jīng)濟適用住房一樣，離不開(kāi)政府的資金投入，或者說(shuō)讓利。
仍以北京為例，據北京市國土資源局介紹，2007年供應的226萬(wàn)平米“兩限房”用地，與供應商品房相比，政府少收益了100億元左右，相當于2007年北京全年稅收的7.3%，但其形成的約6萬(wàn)套限價(jià)房供應，對廣大的中等收入家庭來(lái)說(shuō)，不過(guò)是杯水車(chē)薪。
以列入政府保障目標的廉租房建設來(lái)看，在各種住房社會(huì )保障中，廉租房既要承擔解決“房源”所需的資金，又要長(cháng)期不斷地負擔房屋維修和住房租金補貼，因此所需資金最多。正因如此，近年來(lái)我國實(shí)行住房公積金增值凈收益，用于廉租住房建設和提取一定比例的土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的辦法。
但據有關(guān)部門(mén)統計顯示，截至2006年，全國提取住房公積金凈收入100億元左右，實(shí)際用于廉租房建設的只有20億元，僅占1/5。2006年全國城市土地出讓金的凈收益2978億元，按照當時(shí)規定提取5%的比例，也就是接近150億元，但真正提取的土地出讓金是1%，只有不足3億元。
在現有的財稅體制下，土地出讓金被地方政府視為財政收入的“支柱”，用于建設上項目還捉襟見(jiàn)肘，保障住房的建設自然被排在了后面，在這樣的情況下，如何保證上述兩部分的資金能夠真正落實(shí)到位，同時(shí)，政府再讓利一部分土地出讓金建設限價(jià)房。
同時(shí)，政府還會(huì )擔心政策性的保障住房影響到商品房的開(kāi)發(fā)建設，進(jìn)而影響房地產(chǎn)稅收收入。以廣東為例，在房地產(chǎn)銷(xiāo)售持續暢旺等因素推動(dòng)下，2007年廣東地稅收入首破2000億元，其中，前11個(gè)月房地產(chǎn)稅收收入達357.20億元，同比增長(cháng)32.3%，增速創(chuàng )近年新高。
正因為此，經(jīng)濟學(xué)家王小廣指出，應該防止一些城市做面子工程，在財政壓力下，縮小廉租房、經(jīng)濟適用住房或者限價(jià)房的建設比例。2008年，一些城市能否減輕GDP對房地產(chǎn)業(yè)的倚重，更多地滿(mǎn)足中低收入者的住房需求，還需要看政策的執行力度。
限價(jià)房能否穩定房?jì)r(jià)
王小廣認為，如果政府真正進(jìn)行保障住房的建設，而且建設量達到了一定比例，比如說(shuō)40%以上，就會(huì )對房?jì)r(jià)產(chǎn)生影響；但如果只是小打小鬧地做做面子工程的話(huà)，對房?jì)r(jià)影響就不會(huì )大。
在他看來(lái)，2007年房?jì)r(jià)的異常飚升，并不是因為住房的供給少了，而是投資性需求太旺“惹的禍”，央行連續加息已經(jīng)漸見(jiàn)成效，加上其他相關(guān)政策的影響，目前住房市場(chǎng)的觀(guān)望氣氛濃厚，如果能?chē)栏駡绦心壳暗恼�，抑制住房投資需求，房?jì)r(jià)會(huì )逐漸趨于平穩。
從北京市發(fā)改委對外公布的住房建設計劃來(lái)看，2008年將新開(kāi)工“兩限房”450萬(wàn)平方米，經(jīng)濟適用房300萬(wàn)平方米，廉租房50萬(wàn)平方米。按照兩居室標準，800萬(wàn)平方米的建設量，大約將提供6萬(wàn)套兩限房、5萬(wàn)套經(jīng)濟適用房、1.2萬(wàn)套廉租房，也就是12萬(wàn)套面向中、低收入家庭的住房供應。
從量來(lái)看，800萬(wàn)平方米占到北京市年住宅銷(xiāo)售量的1/3到1/2。但是，這些住房并不能立刻形成2008年的供應。正如去年北京市開(kāi)工建設經(jīng)濟適用房及兩限房共590萬(wàn)平方米，但并未完全形成市場(chǎng)供應量，而房?jì)r(jià)也并沒(méi)有因為9萬(wàn)套左右的供應量而“平穩”下來(lái)，關(guān)鍵是這些供應何時(shí)能進(jìn)入市場(chǎng)，從而有效幫助中等收入家庭解決住房困難。
對于穩定房?jì)r(jià)，主管的建設部更強調的是結構的調整，所以，著(zhù)重強調“兩個(gè)70%”是很強硬的指標，即土地供應方面，包括經(jīng)濟適用房、廉租住房、中低價(jià)位中小套型普通商品住房等普通住房的土地供應，必須達到居住用地供應的70%以上；城市新審批、新開(kāi)工的住房項目，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開(kāi)發(fā)建設總面積的70%以上。對各地來(lái)說(shuō)，應當有約束力。
王小廣建議，應通過(guò)有區別的稅收、信貸政策繼續調控住房需求，打擊投機性購房，有效抑制投資性購房，加大對大套型住房需求的調控力度；同時(shí)，嚴厲打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售過(guò)程中的違法違規行為，堅決查處對囤積土地、捂盤(pán)惜售、惡意炒作和哄抬房?jì)r(jià)等違法違規行為。(記者 唐敏)
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