發(fā)表評論 沒(méi)想到越接近“揭盅”的時(shí)刻，事情會(huì )越混亂。
當廣州推出的全國第一個(gè)限價(jià)房項目保利西子灣申請進(jìn)行得如火如荼之際，“比限價(jià)房更便宜的房子”卻成了當地某些新樓盤(pán)突然流行起來(lái)的廣告語(yǔ)。
出生于調控非常時(shí)期的限價(jià)房，繼續遇到意料之中的尷尬。
混戰
1月下旬，離保利地產(chǎn)(600048.SH)在廣州西郊金沙洲板塊開(kāi)發(fā)的這個(gè)限價(jià)房項目不遠處，一個(gè)叫“時(shí)代-糖果”的新盤(pán)幾乎同時(shí)開(kāi)售，并打出了“起價(jià)每平方米4880元”的口號。而眾所周知，保利西子灣最高限價(jià)是每平方米6500元。
“攪局者”時(shí)代地產(chǎn)的廣州副總經(jīng)理李丁表示，“時(shí)代-糖果”實(shí)際開(kāi)盤(pán)單價(jià)定在4880至5600元之間，最貴的單位也比鄰近的限價(jià)房抵近千元。無(wú)獨有偶，同樣位于金沙洲的合生創(chuàng )展(0754.HK)一個(gè)新樓盤(pán)也開(kāi)出了每平方米5400元的起始售價(jià)。
“毫無(wú)疑問(wèn)，最近金沙洲所有在售樓盤(pán)都在圍繞著(zhù)限價(jià)房項目做文章，除了戶(hù)籍限制外，想買(mǎi)限價(jià)房的人跟買(mǎi)我們房子的人，看不出明顯差別�！币患彝瑯釉诮鹕持拮鲰椖康拈_(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售經(jīng)理向記者表示。
他認為這種局面幾乎不可避免，因為雖然去年金沙洲拍出了幾塊地王，周邊也具備興建豪宅的山水資源，但區內樓盤(pán)的目標客戶(hù)大體相同。
李丁也承認，他們的新盤(pán)在戶(hù)型結構以至產(chǎn)品定位上，都與保利西子灣有很多相似之處。限價(jià)房客戶(hù)很自然就成為他們極力爭取的對象。
面對突然殺出的競爭對手，保利西子灣銷(xiāo)售負責人一再表示，限價(jià)房利潤率非常低，不會(huì )再有優(yōu)惠空間�！百彿空咧灰艹晒x購，已算大賺一筆�！彼麖娬{。
尷尬
保利西子灣面臨的進(jìn)退兩難境地，恰好折射出限價(jià)房項目的尷尬。早在土地公開(kāi)拍賣(mài)時(shí)，政府已確定了限價(jià)房項目的利潤率，開(kāi)發(fā)商騰挪空間不大。如保利西子灣一年多前買(mǎi)地時(shí)樓面地價(jià)達到每平方米2557元。以每平方米6500元的最高限價(jià)算，實(shí)際利潤率約在15%左右。
反觀(guān)狙擊保利西子灣的“時(shí)代-糖果”地塊，實(shí)際位于金沙洲南海市里水鎮一側，去年初開(kāi)發(fā)商僅以每平方米約1200元的樓面地價(jià)購入，相對而言，其回旋余地就大得多。
在限價(jià)房項目更為集中的廣州東郊科學(xué)城，上演著(zhù)相似的一幕。2007年1月，萬(wàn)科(00002.SZ)拿下其中一處限價(jià)房地塊，樓面地價(jià)達到每平方米2635元，售價(jià)限制在6000元，當時(shí)萬(wàn)科方面就表示，項目實(shí)際利潤率已在20%以下。萬(wàn)科項目還沒(méi)上市，與其遙遙相望的碧桂園(2007.HK)增城鳳凰城新一期住宅單位開(kāi)出了每平方米4400元的售價(jià)。碧桂園向來(lái)以低成本拿地著(zhù)稱(chēng)，遠離廣州市中心的鳳凰城據說(shuō)地價(jià)也相當低廉，有開(kāi)發(fā)商羨慕“他們是進(jìn)可攻退可守”。
廣州現有的限價(jià)房項目大多位于城市邊緣地區，直接面對鄰近縣市低地價(jià)樓盤(pán)的沖擊，而自身地價(jià)不菲的“先天不足”，又讓它們苦無(wú)還手之力�！胺凑覀円殉蔀閯e人的靶子了�！币晃幌迌r(jià)房開(kāi)發(fā)商感嘆說(shuō)。
廣州國土房管局官員向記者表示，目前來(lái)看，限價(jià)房會(huì )讓有關(guān)開(kāi)發(fā)商利益受一些影響，但至少起到了控制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的作用。
迷惘
一些開(kāi)發(fā)商并不同意限價(jià)房已拉低廣州樓價(jià)的官方說(shuō)法。據時(shí)代地產(chǎn)一位高層透露，去年12月他們的內部會(huì )議上給“時(shí)代-糖果”敲定的售價(jià)，要稍高于保利西子灣，低價(jià)開(kāi)盤(pán)，更多是一種針對限價(jià)房的競爭性銷(xiāo)售策略而已。一旦保利西子灣申請結束正式開(kāi)售，前者伺機加價(jià)的可能性非常大。
對限價(jià)房的實(shí)際功能，曾參與廣州有關(guān)政策設計的代理行合富輝煌(0733 .HK)首席分析師黎文江也有所保留。他認為，限價(jià)房會(huì )讓項目附近區域樓盤(pán)競爭更激烈，對樓價(jià)走勢有一定影響，但對市中心片區卻不見(jiàn)得有明顯效果，而且供應量太少，對首次置業(yè)者的剛性需求來(lái)說(shuō)，無(wú)異于杯水車(chē)薪。
“限價(jià)房就像一個(gè)調節器，房?jì)r(jià)增長(cháng)過(guò)快時(shí)，政府應增加其供應規模，若樓市平穩運行，房?jì)r(jià)水平與居民收入基本相適應，政府應減少供應規模�！彼f(shuō)，“但問(wèn)題在于，如何確定不同時(shí)段限價(jià)房供應的合理規模？”
一直作為內地學(xué)習對象的中國香港和新加坡的住房保障制度，是建立在高效的社會(huì )信用體系基礎上，居民實(shí)際收入水平和房屋需求的迫切程度，均有可信數據作為決策依據。正因如此，他們的保障性住房供應才在疏導剛性需求的同時(shí)，不至于對商品房市場(chǎng)造成直接沖擊，又足以保證中低收入家庭“居者有其屋”。
DTZ戴德梁行研究總監黎慶文預計，今年廣州將推出9個(gè)限價(jià)房項目，單位總套數約占廣州同期中檔住宅樓盤(pán)供應量的10%，由于限價(jià)房設計上針對中檔樓盤(pán)消費階層，將令此類(lèi)項目競爭趨于激烈。
多年研究政府公共政策的中山大學(xué)教授朱亞鵬回憶說(shuō)，1998年以前，廣州市政府也曾利用經(jīng)濟適用房作為樓市供應調節工具，但因為擔心“干擾市場(chǎng)運作”，1998年以后即不再修建經(jīng)濟適用房。
“房?jì)r(jià)下跌，土地出讓金跟著(zhù)降低，這將直接減少地方政府‘第二財政’收入，這些根本矛盾沒(méi)解決，如何能保證政府對限價(jià)房供應量的判斷科學(xué)有效？限價(jià)房最終會(huì )不會(huì )變味？”他質(zhì)疑道。(龍飛)
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