發(fā)表評論 國內房地產(chǎn)商開(kāi)始自食“囤房囤地”惡果，“地荒”正在演變?yōu)椤板X(qián)荒”—— 哪些房地產(chǎn)商的資金鏈會(huì )最先斷裂
近日，地產(chǎn)市場(chǎng)有幾個(gè)數據倍受關(guān)注：
其一來(lái)自潘石屹：“國內房地產(chǎn)上市企業(yè)，速動(dòng)比率(編者注：指速動(dòng)資產(chǎn)對流動(dòng)負債的比率，速動(dòng)比率的高低能直接反映企業(yè)的短期償債能力強弱)維持在健康水平的只有四家�！�
其二來(lái)自武漢一家房地產(chǎn)公司，該公司主動(dòng)下調房?jì)r(jià)幅度達30%。
其三來(lái)自地產(chǎn)企業(yè)的年報：從已經(jīng)公布年報的上市公司業(yè)績(jì)來(lái)看，只有華發(fā)股份等個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)的現金流為正數。保利地產(chǎn)每股現金流為-7.65元，招商地產(chǎn)每股現金流為-4.74元，金地集團的每股現金流為-7.52元，榮盛發(fā)展每股現金流為-2.53元，廣宇集團每股現金流為-0.11元……
種種數據似乎表明，國內的房地產(chǎn)企業(yè)正在面臨資金短缺的危機。
這多少讓已受“拐點(diǎn)論”刺激的房地產(chǎn)行業(yè)變得更為恐慌。就連在去年肯定樓市“無(wú)拐論”的SOHO中國董事長(cháng)潘石屹也放言，未來(lái)100天將是很多房地產(chǎn)公司發(fā)生劇變的100天�！笆�?chē)H資本市場(chǎng)慘淡和國內宏觀(guān)調控銀根緊縮的雙重夾擊，中國很多房地產(chǎn)公司將在百天之內產(chǎn)生劇變反映，并進(jìn)入前所未有的融資艱難期�！�
為了與去年萬(wàn)科董事長(cháng)王石提出房?jì)r(jià)會(huì )下降的“拐點(diǎn)論”區分開(kāi)，潘石屹對他的“拐點(diǎn)論”作出進(jìn)一步解釋?zhuān)骸拔艺f(shuō)的拐點(diǎn)是針對房地產(chǎn)企業(yè)，而非房?jì)r(jià)�！�
房?jì)r(jià)也好，企業(yè)也罷，幾個(gè)月內的多個(gè)“拐點(diǎn)論”在地產(chǎn)市場(chǎng)掀起軒然大波，一場(chǎng)“拐”與“不拐”的爭論此起彼伏。有旁觀(guān)者質(zhì)疑，地產(chǎn)巨頭在這個(gè)時(shí)候拋出一個(gè)又一個(gè)拐點(diǎn)論，是否會(huì )讓市場(chǎng)更為恐慌性的出現土地拋售和公司轉讓?zhuān)沟禺a(chǎn)巨頭最終扮演中小地產(chǎn)的終結者？
銀行只青睞“優(yōu)質(zhì)客戶(hù)”
2007年，央行六次上調存貸款利率，十次上調存款準備金率至14.5%；同年12月5日閉幕的中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確，貨幣政策由“穩健”轉為“從緊”；日前，央行已明確要求各金融機構，今年新增貸款量不得超出各行2007年實(shí)際貸款量(3.63萬(wàn)億元)。業(yè)內人士分析，今年貸款增速將不會(huì )超過(guò)13.86%。
有知情人士分析，在“從緊”新政之下，受傷害最大的莫過(guò)于中小企業(yè)。
北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司董事總經(jīng)理楊少鋒向《中國經(jīng)濟周刊》介紹說(shuō)：“房地產(chǎn)公司資金主要是從四個(gè)方面取得：銀行信貸和銷(xiāo)售按揭；房地產(chǎn)企業(yè)自有資金；占有資金(預銷(xiāo)樓盤(pán)訂金、建筑工程和材料的墊資)；其他各種融資渠道(短期拆借、信托機構)。目前房地產(chǎn)公司的自有資金絕大部分用來(lái)買(mǎi)地，其余開(kāi)發(fā)項目的資金來(lái)源主要是銀行信貸�！�
同等條件下，銀行發(fā)放貸款通常都會(huì )優(yōu)先考慮那些資產(chǎn)良好、財務(wù)規范的大企業(yè)，而大部分中小企業(yè)顯然不在銀行的“優(yōu)質(zhì)客戶(hù)”之列。
記者在采訪(fǎng)中了解到，曾經(jīng)開(kāi)發(fā)過(guò)北京珠江駿景、珠江綠洲兩大商品房項目的廣州珠江地產(chǎn)今年從中國建設銀行(北京朝陽(yáng)支行)為旗下兩個(gè)新項目貸款1.5億元人民幣，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金。根據中國建設銀行北京朝陽(yáng)支行信貸部某相關(guān)人士介紹：廣州珠江房地產(chǎn)在北京的大多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的信貸來(lái)源于建設銀行，“因為有長(cháng)時(shí)間的合作關(guān)系和良好的信譽(yù)，所以即使是在‘從緊貨幣政策’的2008年，他們也會(huì )是建設銀行信貸計劃中的一份子�！�
據記者了解，目前房地產(chǎn)信貸抵押有兩種形式：一是抵押土地的使用權，二是抵押在建工程。房地產(chǎn)企業(yè)要在交付土地出讓金拿到土地使用權證和建筑規劃許可證后，由銀行和合作的外部專(zhuān)業(yè)評估機構進(jìn)行半個(gè)月左右的資格評定工作。銀行根據房地產(chǎn)企業(yè)的所抵押的土地地段、未來(lái)發(fā)展情況、開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、開(kāi)發(fā)商信用等方面綜合條件來(lái)放款。
有知情人士向《中國經(jīng)濟周刊》透露，有些銀行在面對大客戶(hù)的時(shí)候甚至不需要抵押等一整套繁瑣的程序，而對于中小地產(chǎn)企業(yè)的貸款審核則甚為嚴格。
中珠置業(yè)房地產(chǎn)公司策劃總監苑學(xué)斌表示，“由于各家房地產(chǎn)企業(yè)的規模及資信程度不同，所以各商業(yè)銀行的信貸發(fā)放也會(huì )向資信度良好的大型企業(yè)傾斜。由于對企業(yè)自有土地資源和資金的審查嚴格程度都提高了很多，所以中小房地產(chǎn)企業(yè)從銀行融資的難度會(huì )加大�！�
中小房企“割肉”
大型房地產(chǎn)企業(yè)有比較系統的全年發(fā)展計劃，遇到銀根緊縮、股市低迷出現了資金周轉的問(wèn)題，為了不停止開(kāi)發(fā)的進(jìn)度，就只能選擇降價(jià)銷(xiāo)售。而對于中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，資金短缺就只能選擇忍痛割肉甚至破產(chǎn)出局。
一位業(yè)內人士對《中國經(jīng)濟周刊》舉了實(shí)例：北京通州的一個(gè)房地產(chǎn)商，原本打算去年9月份開(kāi)盤(pán)，當時(shí)看到火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)，想存盤(pán)等到下季度的預售，所以沒(méi)有著(zhù)急去領(lǐng)預售許可證。但令這位地產(chǎn)商始料不及的事情發(fā)生了：不出一個(gè)月，當他想開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，市場(chǎng)驟然變冷。到2007年年底，該樓盤(pán)周邊房?jì)r(jià)為8500元/平米，而此開(kāi)發(fā)商的心理價(jià)位則是13000元/平米。該房地產(chǎn)商找到一家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，希望能夠代理銷(xiāo)售，轉嫁風(fēng)險。而9300元/平米的代理價(jià)格讓代理商望而卻步。目前。該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商仍面臨著(zhù)極為窘迫的資金短缺局面。
另一個(gè)案例發(fā)生在福州。一家房地產(chǎn)商在去年年底開(kāi)發(fā)一個(gè)樓盤(pán)中資金鏈斷裂，全高18層的樓已經(jīng)蓋到12層，并且拿到了預售許可證，當時(shí)報給房管局和物價(jià)局的價(jià)格是8300元/平米，在市場(chǎng)上出售的打折價(jià)格為7800元/平米。要建設剩下的6層樓，開(kāi)發(fā)商面臨巨大的資金壓力，當時(shí)找到楊少鋒的北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，報出了6200元/平米的代理價(jià)格。
“這個(gè)樓盤(pán)一平米的價(jià)格只賣(mài)5500元，如果按照開(kāi)發(fā)商的地價(jià)和成本來(lái)算的話(huà)，加上稅收和管理成本，成本大概在5800元/平米，給我們的條件是6200的底價(jià)，這等于開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有賺取多少利潤。如此低價(jià)格的轉讓條件是我們一次性支付給開(kāi)發(fā)商3000萬(wàn)的價(jià)格，也就是將近20%的預付款。如果不是因為他的資金鏈緊張快斷了，那他會(huì )痛苦的作出這樣的決定么？這個(gè)時(shí)候，開(kāi)發(fā)商考慮的不是賺錢(qián)，而是怎么在短時(shí)間回流，不會(huì )導致破產(chǎn)�！睏钌黉h對《中國經(jīng)濟周刊》說(shuō)。
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