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中小房地產(chǎn)商還有出路嗎
北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司董事長(cháng) 楊少鋒：
地下錢(qián)莊或成救命稻草
去年房地產(chǎn)行業(yè)的主要特征一是買(mǎi)地，二是捂盤(pán)，實(shí)際上就是囤房囤地。而現在國家的政策是囤地企業(yè)必須在兩年之內完成地塊開(kāi)發(fā)。與此同時(shí)，去年所拍賣(mài)取得的土地，按行業(yè)慣例，今年需要把余下的土地出讓金交齊，去年盲目擴張囤地的企業(yè)必然面臨巨大的資金鏈壓力。
在宏觀(guān)調控政策頻頻下落、金融信貸一再緊縮、需求銳減的情況下，土地儲備可能轉變成為企業(yè)的包袱。如果說(shuō)上市房地產(chǎn)公司能夠通過(guò)股市融資將風(fēng)險轉嫁股民，大型國有開(kāi)發(fā)商能夠得到銀行傾向性的資金支持。那么那些資本原始積累較少，盲目跟隨上市房企囤房囤地的開(kāi)發(fā)商，或許就將成為這一輪宏觀(guān)調控的“祭品”。
在其他融資渠道受阻下，目前，中小房地產(chǎn)企業(yè)依靠典當行和地下錢(qián)莊解決資金困境的情況很常見(jiàn)，中國去年開(kāi)發(fā)貸及房貸余額增加1.18萬(wàn)億，達到4.8萬(wàn)個(gè)億。浙、閩一帶的通過(guò)各種渠道流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金至少幾千個(gè)億，將近金融機構提供資金的10%。幾千億的資金量對全國范圍不算什么，但是對于一、兩個(gè)省還是很充裕的。因此，這些資金成了目前許多房地產(chǎn)公司的救命稻草。
中珠置業(yè)房地產(chǎn)公司策劃總監
苑學(xué)斌：
優(yōu)勝劣汰已是定局
房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集性的企業(yè)，從貸款到房子賣(mài)出去又需要一個(gè)很長(cháng)的過(guò)程，所以資金短缺是一個(gè)長(cháng)期的狀態(tài)。信托可以給房地產(chǎn)企業(yè)提供可靠、有效的融資渠道。但是我國目前房地產(chǎn)信托還沒(méi)有變成一個(gè)成熟的體系，一直處于一個(gè)無(wú)序的狀態(tài)之中。
房地產(chǎn)企業(yè)出現資金問(wèn)題，轟然倒塌，在這個(gè)行業(yè)內并不稀奇，也并不是在目前國家宏觀(guān)經(jīng)濟政策趨緊的形式下才出現的，早年著(zhù)名的“順弛”的案例距離現在其實(shí)并不遙遠。
所以，企業(yè)出現資金鏈斷裂或者叫現金流危機，并不在于企業(yè)是大還是小，任何企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善都會(huì )遇到這樣的問(wèn)題；也不在于政策的控制有多么嚴格，真正成熟的企業(yè)都會(huì )有完善的抗風(fēng)險能力和預警措施。
另外，目前國內房地產(chǎn)行業(yè)的集中度還不夠，會(huì )出現優(yōu)勝劣汰的局面。以后房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢是：由野蠻的粗放的生產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，變?yōu)榫毣�、深層挖掘價(jià)值的開(kāi)發(fā)模式；投資商的背景越來(lái)越國際化；由原本粗線(xiàn)條的開(kāi)發(fā)流程設計，轉變?yōu)榉稀皣H投資人”要求的投資分析、財務(wù)報告、工程管理系統、營(yíng)銷(xiāo)系統；由原來(lái)相對單一的融資渠道，變成能夠根據國際慣例而制定出多層次多渠道的融資手段，因為市場(chǎng)競爭越來(lái)越積累，客戶(hù)越來(lái)越理性，項目前期的投入會(huì )加大，資金的壓力越來(lái)越突出。
中國人民大學(xué)土地管理系教授 曲衛東：
被海外收購也未嘗不可
房地產(chǎn)的資金來(lái)源從傳統來(lái)說(shuō)，主要依賴(lài)于信貸和抵押貸款、商品房和寫(xiě)字樓預售——通過(guò)預售提前回籠資金，投入房地產(chǎn)后期開(kāi)發(fā)。這兩種方式實(shí)際上是前幾年一些房地產(chǎn)公司主要的資金來(lái)源渠道�，F在國家進(jìn)一步規范房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售條件，貸款制度更加嚴格，金融部門(mén)發(fā)放貸款的審核也更加嚴格，這兩條路對于資質(zhì)不夠的中小企業(yè)來(lái)說(shuō)基本上堵死了。
那么剩下的就是基金和上市�；鹨膊豢赡�，國內法律環(huán)境不健全；上市又受到證監會(huì )嚴格審批和限制，國家在進(jìn)行調控，當然會(huì )控制上市的規模和速度。所以，業(yè)績(jì)和規模都不夠的企業(yè)就不可能成功上市。
現有正常情況下，中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金不足問(wèn)題解決不了。但是現在很多海外基金已經(jīng)瞄準中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，正準備大規模收購國內的項目。所以，這些面臨資金緊張的企業(yè)可以將自己賣(mài)出去。 (梁燕軍)
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