發(fā)表評論 投資風(fēng)險加大供過(guò)于求———
經(jīng)過(guò)長(cháng)達半年多的調整，下半年北京樓市會(huì )出現什么樣的走勢，恐怕是近期業(yè)內外人士都十分關(guān)注的問(wèn)題。通過(guò)對各方人士的采訪(fǎng)，記者了解到對于下半年的樓市多數人士表示不樂(lè )觀(guān)。
●悲觀(guān)預測：下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)依然冷清
太平洋證券研發(fā)部宏觀(guān)經(jīng)濟高級研究員王保東認為下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)不樂(lè )觀(guān)，房?jì)r(jià)下跌的趨勢已經(jīng)形成。2007年是全國房?jì)r(jià)上漲最快的一年，支撐房?jì)r(jià)上漲幾大因素有：通貨膨脹的上升，人民幣的持續升值和奧運會(huì )的臨近。今年支撐房?jì)r(jià)上漲的這三大因素依然存在，但是房?jì)r(jià)的上漲勢頭卻明顯放緩。在深圳房?jì)r(jià)甚至出現了20%以上的跌幅，在北京雖然房?jì)r(jià)沒(méi)有出現下跌，成交量卻極度萎縮，說(shuō)明市場(chǎng)觀(guān)望的氣氛已十分濃厚。
首先，通貨膨脹在今年依然存在，但是通貨膨脹率卻出現了下降的趨勢。通貨膨脹在去年中形成，伴隨著(zhù)通貨膨脹率的快速上升，房?jì)r(jià)也在一路高漲。因為人們普遍認為房地產(chǎn)是可以抵御通貨膨脹，使資產(chǎn)保值增值。
經(jīng)過(guò)一年緊縮貨幣政策的調控，通貨膨脹率已經(jīng)基本見(jiàn)頂。5月份的通貨膨脹率較4月份已經(jīng)有所下降，因此，王保東認為下半年通貨膨脹率將是一個(gè)回落的過(guò)程。而從全球范圍來(lái)看，通貨膨脹率回落的過(guò)程往往伴隨著(zhù)房?jì)r(jià)的下跌。
其次，人民幣升值仍然在繼續，而且上升速度有加快的跡象。今年一季度外資流入國內的量仍然很大，但房?jì)r(jià)卻沒(méi)有去年同期那么大的上漲。
自從人民幣進(jìn)入上升軌道以來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格也在大幅上漲。分析人士普遍認為，外資進(jìn)入國內后大量購買(mǎi)了優(yōu)質(zhì)物業(yè)，這樣不僅可享受人民幣升值的收益，同時(shí)物業(yè)價(jià)格的大幅上漲也會(huì )帶來(lái)巨大的利潤。因此，人民幣升值成為支持房地產(chǎn)價(jià)格上漲的一個(gè)重要因素。
但是今年的情況卻并非如此，人民幣依然在升值，而且速度有所加快，但是房地產(chǎn)價(jià)格卻沒(méi)有同步出現去年的漲幅，甚至一些城市的房?jì)r(jià)還出現了下跌。說(shuō)明在外交繼續大量流入國內的過(guò)程中，今年的外資并沒(méi)有選擇房地產(chǎn)市場(chǎng)。王保東分析認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的預期已經(jīng)發(fā)生了改變，房?jì)r(jià)經(jīng)過(guò)幾年的大幅上漲后，價(jià)格已經(jīng)遠遠高于價(jià)值，應該出現回落。他認為房?jì)r(jià)出現20%的跌幅是很容易的事。
另外，奧運會(huì )一直以來(lái)被認為是中國經(jīng)濟的強心劑。慣性思維認為，奧運會(huì )后中國經(jīng)濟將步入一個(gè)更快的發(fā)展階段，房?jì)r(jià)也會(huì )因此進(jìn)一步上漲。王保東認為，其實(shí)奧運會(huì )對中國整體經(jīng)濟的影響并沒(méi)有想像的那么大，充其量也就對北京市雖然影響較大。但是奧運概念經(jīng)過(guò)多年大肆炒作之后，已經(jīng)被嚴重透支了。奧運會(huì )已經(jīng)已經(jīng)不能再對高房?jì)r(jià)構成支撐作用。
●樂(lè )觀(guān)預測：最快第四季度回暖
北京易居研究院牟增彬認為，由于7月20日到9月20日因奧運會(huì )的舉辦，北京的相關(guān)工地有停工的要求。因此，第三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )是比較冷清的一季度。第四季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )出現回暖。
根據房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行周期，從去年九月房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調整以來(lái)，到今年九月就是整整一年時(shí)間了。牟增彬認為，歐美成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)調整周期一般是兩到三年，但是對于中國這樣一個(gè)經(jīng)濟處于快速增長(cháng)的國家來(lái)說(shuō)，調整期會(huì )比較短。一年的時(shí)間已經(jīng)使市場(chǎng)基本調整到位。再加上年初防止經(jīng)濟過(guò)熱和緊縮的貨幣政策已經(jīng)不再提及，今年大量的自然災害可能會(huì )拖累經(jīng)濟的增長(cháng)，銀根在年底時(shí)放松不是沒(méi)有可能，銀根一旦放松房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì )出現回暖。
●土地市場(chǎng)預測：下半年土地市場(chǎng)將趨冷
而國家對土地市場(chǎng)的調控會(huì )從這幾個(gè)角度來(lái)進(jìn)行，一是加大經(jīng)濟適用房的出讓力度，二是加大對已經(jīng)購買(mǎi)土地的催款工作；三是加大對已購土地的開(kāi)發(fā)速度的控制；四是加大對土地出讓方式公開(kāi)化透明化的執行力度。如果國家一旦確定要進(jìn)行嚴格調控，那么將改變所有開(kāi)發(fā)商的盈利模式，就是依靠土地升值將不再是開(kāi)發(fā)商的一種盈利模式，而必須要靠房產(chǎn)建設開(kāi)發(fā)，因此對于有囤地動(dòng)機的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)將是致命的。因此很多開(kāi)發(fā)商將放棄囤地的想法，轉而從事開(kāi)發(fā)工作。那些已經(jīng)囤積大量土地的開(kāi)發(fā)商將放棄繼續囤地，轉而消化手中存量土地。因此土地市場(chǎng)將表現出冷清。
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