中国老头老太做爰,国产麻豆乱码精品一区二区三区,国产伦精品一区二区三区老牛,日韩人妻无码一区二区三区99,午夜精品无码亚洲AV影院麻花

　　●投資預測：投資投機風(fēng)險加大

　　不久前，一個(gè)叫做“阿甘”的人組織了超過(guò)100人的購房團，團員都是需要買(mǎi)房的“剛性需求”，希望能夠通過(guò)集體的力量讓某個(gè)項目的開(kāi)發(fā)商讓利15%或者10%———阿甘看好房?jì)r(jià)下跌的前景。首先，對于投機客來(lái)說(shuō)，一般快進(jìn)快出，會(huì )從房?jì)r(jià)的增長(cháng)中獲利，目前貸款利率基本上在8%左右，如果不能保證房?jì)r(jià)每年10%的增長(cháng)，基本上就沒(méi)有什么收益可言。從目前的市場(chǎng)情況來(lái)看，保證近兩年每年8%的房?jì)r(jià)增長(cháng)有一定的困難。所以，房?jì)r(jià)的投機屬性基本上喪失，從目前來(lái)看，很多投機客均已離場(chǎng)。

　　其次對于長(cháng)期投資客來(lái)說(shuō)，目前北京的租金回報比大概在3%略多一點(diǎn)，不要說(shuō)與債券收益相比，就是對于一年期定期存款利息來(lái)說(shuō)，也有一定的差距。

　　現在北京、上海、紐約、東京、香港、莫斯科甚至是河內的絕對房?jì)r(jià)已經(jīng)差不多了，但是租金有明顯的區別。舉一個(gè)典型的例子，今年1月曼哈頓的一套公寓130平方米左右，送兩個(gè)地下車(chē)位，按照當時(shí)的匯率算，是3萬(wàn)人民幣一平方米，總共是40多萬(wàn)美金，每月租金大約是2500美金，這個(gè)回報率大概17年左右收回。同時(shí)在北京國貿旁邊也有一套房120平方米，還是3萬(wàn)，但是租金是7000人民幣，基本上40年才能收回(現在北京的房子，按照現在租金水平，大部分應該是33年左右收回)。

　　這個(gè)時(shí)候，要想讓房子獲得理想的回報，我們要么期望北京的租金盡快追上紐約從租金上彌補；要么期望北京的房?jì)r(jià)漲的比紐約更高，從房?jì)r(jià)的漲幅中彌補，這樣會(huì )導致絕對房?jì)r(jià)將要遠遠超過(guò)紐約，對于這兩點(diǎn)期望都是不太現實(shí)的。

　　●供需預測：需求減少供應增多

　　長(cháng)期看，隨著(zhù)越來(lái)越多的人涌入北京以及當地人們收入水平的不斷提高，北京房?jì)r(jià)將呈現逐步上漲的趨勢；但從短期看，宏源證券研究院楊國華認為，供過(guò)于求的市場(chǎng)情況以及當前人們購買(mǎi)力的相對不足將導致北京房?jì)r(jià)“上行乏力，下行存在內在需要”。這里，主要將從短期走勢作一個(gè)邏輯上的推理,推理的邏輯很簡(jiǎn)單，即通過(guò)剖析北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系變化進(jìn)而對未來(lái)房?jì)r(jià)進(jìn)行判斷。

　　從房產(chǎn)銷(xiāo)售面積和竣工面積來(lái)看，從1999年到2007年，除了2006年商品住宅銷(xiāo)售面積略大于竣工面積之外(銷(xiāo)竣比為1.01)，其他年度均表現為竣工面積大于銷(xiāo)售面積，即供大于求的情況，而在2008年一季度，銷(xiāo)竣比更是再次大幅下滑，僅為0.79。盡管如此，北京房地產(chǎn)價(jià)格卻與供求關(guān)系背道而馳，呈現單邊快速上揚。這種違背“供求關(guān)系決定價(jià)格”的市場(chǎng)不可能長(cháng)期存在，如果未來(lái)仍然表現為供過(guò)于求，那么這種快速上漲的高房?jì)r(jià)將很難維持，出現下調將是內在的需要。

　　從未來(lái)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化進(jìn)行分析,首先是住房供應。按照北京市建委披露的《北京市2008年住房建設計劃》和《北京市2009年住房建設計劃》，即使不考慮廉租房和經(jīng)濟適用房，影響未來(lái)房?jì)r(jià)的商品房和限價(jià)房在2008年新開(kāi)工面積將達到2050萬(wàn)平方米，較2007年(不扣除2007年的保障住房面積)增幅達到25%。顯然，未來(lái)供應將顯著(zhù)增加。

　　從剛性自住需求的角度看，一是房?jì)r(jià)目前依然處于高位，人們的購買(mǎi)力嚴重不足。2007年北京商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為10661元/平方米，按照北京統計局公布的2006年人均居住建筑面積為26.65平方米，城鎮人均可支配收入21989元/年，以3口之家計算，北京房?jì)r(jià)收入比高達12.9(房?jì)r(jià)收入比=銷(xiāo)售價(jià)格*人均居住面積*家庭人口/人均可支配收入*家庭人口)。此數明顯高于國際慣例3-6的水平，房?jì)r(jià)已經(jīng)嚴重超越人們的購買(mǎi)力；二是CPI高企將導致人們的消費能力降低，購房能力再次弱化；三是宏觀(guān)經(jīng)濟存在下行風(fēng)險，企業(yè)盈利能力將在07年之后大幅下降，人們短期收入增長(cháng)預期減弱，剛性需求的釋放變緩。

　　從上述分析可以得出，短期來(lái)看，北京商品住宅的供應將逐漸加大，而需求卻很難出現釋放(2008年1-5月北京商品住宅網(wǎng)上簽約套數同比大幅下降31.8%,)，未來(lái)供過(guò)于求的市場(chǎng)狀況將進(jìn)一步加劇。

　　同時(shí)，伴隨需求不足、成交低迷的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)正在遭遇信貸緊縮下的資金困局。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)打折促銷(xiāo)，加速資金回籠將是必然選擇，房?jì)r(jià)出現回調可能性加大。(石丹平 周宏)

[上一頁(yè)]  [1]  [2]