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　　各地出臺鼓勵購房政策

　　李小萌：歡迎來(lái)到《新聞會(huì )客廳》。很長(cháng)一段時(shí)間人們話(huà)題的焦點(diǎn)聚焦在房子上，一方面我們看到不少城市房子價(jià)格在下降，交易量在萎縮，而另一方面從6月份開(kāi)始，相繼有十多個(gè)城市也開(kāi)始政府出手出一些對樓市利好的政策，企圖能夠挽回樓市的頹勢，特別是昨天剛剛結束的國務(wù)院工作會(huì )議，在部署第四季度的經(jīng)濟工作的時(shí)候提出來(lái)，要降低房地產(chǎn)交易的稅和費，來(lái)支持百姓購房，像這一系列政策怎么看待，對樓市又會(huì )有怎樣的影響，今天我們就探討這樣的話(huà)題，首先介紹到場(chǎng)的兩位來(lái)賓。坐在我旁邊的是清華大學(xué)布魯金斯公共政策研究中心主任肖耿，歡迎您。旁邊一位是北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩，也歡迎您。

　　肖耿：各位觀(guān)眾好。

　　李小萌：今天我們要說(shuō)的是政府出手挽救樓市，一上來(lái)我們先看看幾條已經(jīng)出現的一些挽救樓市的政策，請兩位幫我們做一個(gè)解讀，第一條，購房入戶(hù)。如果你買(mǎi)房，辦理戶(hù)口會(huì )方便，有一些實(shí)施的優(yōu)惠政策，怎么看每一條政策背后實(shí)質(zhì)的目的是什么，請兩位幫大家解釋?zhuān)�先說(shuō)第一條吧。

　　肖耿：第一條我覺(jué)得主要是提高房產(chǎn)的價(jià)值，當你買(mǎi)了房子，可以得到一些優(yōu)惠，實(shí)際上相當于這個(gè)房子的價(jià)值在提高，這個(gè)我覺(jué)得是有好處的。

　　李小萌：這個(gè)以前也有過(guò)這樣的方式。

　　董藩：過(guò)去歷史上是有過(guò)的，后來(lái)我們叫停了，這條政策的出臺實(shí)際上有背景的，杭州和廈門(mén)這個(gè)激勵措施比其它城市要晚，它看到別的城市出臺那些補貼或者說(shuō)調低這種上調公積金貸款額度，并不是很起作用，他就在想什么措施更起作用，大家對在杭州買(mǎi)房子，對在廈門(mén)買(mǎi)房子，什么能調動(dòng)他的積極性，后來(lái)發(fā)現如果是給他戶(hù)口，可能很多人會(huì )感興趣，就把這條政策就出來(lái)了。

　　李小萌：其實(shí)照理說(shuō)這第一條并不是最直接在樓市上起作用的那些政策。

　　董藩：它綁了一個(gè)更值錢(qián)的東西，就是我們大家都關(guān)注的戶(hù)口。

　　李小萌：像第二條，延長(cháng)土地開(kāi)發(fā)期限，這個(gè)就更需要專(zhuān)業(yè)知識來(lái)解釋了。

　　董藩：我們過(guò)去規定，一塊土地到了開(kāi)發(fā)商手中，兩年之內他必須開(kāi)發(fā)，但是現在市場(chǎng)上由于觀(guān)望，供應量在增加，但是需求卻大量消失，大量沉淀，怎么辦？如果還逼著(zhù)那些開(kāi)發(fā)商馬上開(kāi)發(fā)，一個(gè)是開(kāi)發(fā)商這個(gè)事情不能干了，他肯定要賠。另外一個(gè)，對下邊我們交易量的影響可能就會(huì )更嚴重，價(jià)格會(huì )進(jìn)一步走低，所以延長(cháng)土地開(kāi)發(fā)期限，來(lái)緩解市場(chǎng)未來(lái)的供應量。

　　李小萌：也是給開(kāi)發(fā)商松一松綁，讓他那根筋不那么緊。

　　董藩：對，最終是要緩解供求關(guān)系。

　　李小萌：第三條，上調公積金貸款的額度，降低首付的比例，像淮安，商業(yè)貸款可以直接轉為公積金貸款了。

　　肖耿：這個(gè)實(shí)際上提高了一些房貸的風(fēng)險，但是因為我們以前首息是定得很高的，所以實(shí)際上對整個(gè)行業(yè)風(fēng)險的提高不是很明顯。

　　李小萌：像第三條，包括像其它一些城市對于第二套房的限制逐漸取消，大家也在想，當時(shí)提出這樣的一些要求，是為了控制那些炒作房子的人，讓那些有實(shí)際住房需求的人可以買(mǎi)到房，現在這個(gè)政策又都改回來(lái)了，怎么看這個(gè)變化？

　　董藩：這就是說(shuō)我們宏觀(guān)政策的制定，宏觀(guān)政策的制定要相機抉擇，過(guò)去的情況是什么呢？是需求比較旺，投資規模也比較大，然后我們要抑制投資過(guò)熱這種傾向，抑制炒房這些人，所以我們出臺了那些緊縮性的政策，限制他們買(mǎi)房的比例�，F在情況發(fā)生變化了，房?jì)r(jià)上漲的幅度不但平穩下來(lái)了，而且還出現了下跌的趨勢，我們宏觀(guān)調控的目的是要保證宏觀(guān)經(jīng)濟，保證房地產(chǎn)業(yè)這種平穩而相對又較快地發(fā)展，今天這個(gè)局面表明什么呢？我們必須在調整政策，然后鼓勵大家買(mǎi)房子，使市場(chǎng)恢復到一個(gè)正常的交易水平。

　　李小萌：就是為了讓市場(chǎng)能夠復蘇，能夠有火熱的現象，哪怕是炒房團進(jìn)來(lái)了，現在這個(gè)階段也不拒絕？

　　董藩：如果房?jì)r(jià)不是上漲的幅度非常大，可能就不存在一個(gè)炒房的問(wèn)題，因為理論上來(lái)講，要炒房的話(huà)，房?jì)r(jià)的年漲幅必須在15%以上才可以做，因為交易有大量的稅和費，要達到10%以上，沒(méi)有相應的回報的話(huà)他不值得�？鄢�了稅費，他炒房沒(méi)有收益，所以現在來(lái)看不具備炒房的條件。當然也有些人想多買(mǎi)幾套房子，出租，就是正常的理財，這個(gè)我們本身從現在來(lái)看是認可的，是鼓勵的，因為一個(gè)完善的市場(chǎng)一定包括兩部分，一部分是買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，一部分是租賃市場(chǎng)。租賃市場(chǎng)上，一定要有一部分高收入階層拿出來(lái)錢(qián)買(mǎi)了房子，租給暫時(shí)不能買(mǎi)房子的比如說(shuō)大學(xué)剛畢業(yè)的學(xué)生，暫時(shí)不想買(mǎi)房子的這些流動(dòng)人口，還有其他暫時(shí)買(mǎi)不起房的，但是又不能納入到政府保障系列的人，通過(guò)一個(gè)租賃市場(chǎng)，滿(mǎn)足他們的居住條件。

　　李小萌：肖先生您怎么看？像類(lèi)似取消第二套房限制這樣的政策出來(lái)之后，會(huì )不會(huì )把真正買(mǎi)房子來(lái)住的人又給擠壓出去了？

　　肖耿：從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，是需要有人去投資的，因為很多人買(mǎi)房子，這個(gè)市場(chǎng)里面如果是供應量很多，房?jì)r(jià)實(shí)際上是往下跌的，所以我們通常的觀(guān)點(diǎn)就是說(shuō)炒樓的人是使得別人把樓炒高了，使得別人買(mǎi)不起房子，這是錯誤的觀(guān)念，實(shí)際上炒樓的人是在別人還買(mǎi)不起房子的時(shí)候，他就進(jìn)入市場(chǎng)，這樣鼓勵了發(fā)展商去蓋更多的房子，當發(fā)展商蓋很多很多房子的時(shí)候，實(shí)際上市場(chǎng)整體的供應增加了，將來(lái)市場(chǎng)的價(jià)格就會(huì )下降，一些年輕人可能買(mǎi)得起房子。

　　李小萌：但您說(shuō)的這樣一個(gè)周期恐怕會(huì )比較長(cháng)。

　　肖耿：對，但是最重要的是投資房地產(chǎn)是需要很多錢(qián)先放進(jìn)去的，所以從這個(gè)意義上來(lái)講，越多的錢(qián)對于房地產(chǎn)的發(fā)展商是越有好處。

　　李小萌：是一種解釋?zhuān)�我們�?lái)看第四條。對購房者給予政府補貼，像江蘇的宿遷買(mǎi)房可以獲得7%的補貼，對購房的客戶(hù)按購房款總款給予財政補貼，分別會(huì )給1.5%、1%、0.5%三個(gè)等級，這是直接拿現金貼給買(mǎi)房人嗎？

　　董藩：對，因為他們曾經(jīng)想采取一些措施激發(fā)這個(gè)市場(chǎng)，但是發(fā)現很無(wú)奈，因為房產(chǎn)市場(chǎng)有點(diǎn)類(lèi)似于股票市場(chǎng)，在這種市場(chǎng)上有一種追漲殺跌的現象，當房?jì)r(jià)上漲的時(shí)候很多人想買(mǎi)房子，當房?jì)r(jià)下跌的時(shí)候大家在想會(huì )不會(huì )再進(jìn)一步跌，所以大家都在觀(guān)望。

　　李小萌：為什么不是迫使房地產(chǎn)商把房?jì)r(jià)降下來(lái)，讓老百姓花少一點(diǎn)的錢(qián)買(mǎi)房子，而是用納稅人的錢(qián)以政府補貼的形式補給買(mǎi)房人？

　　董藩：因為政府不能直接去干預市場(chǎng)價(jià)格的形成，因為它是由供求關(guān)系決定的。

　　李小萌：針對第四條來(lái)說(shuō)的話(huà)，不管怎么樣講，能買(mǎi)得起商品房的人還是有錢(qián)人，但是我們拿政府的財政補貼去貼給他們，是不是符合所有公民的利益？

　　肖耿：我覺(jué)得這不是一個(gè)好的辦法，首先政府的財政就有限，你用財政去補貼買(mǎi)房子，就是剛才你說(shuō)的，確實(shí)有問(wèn)題，政府應該是花錢(qián)是去蓋一批廉租房，這樣可以直接幫助買(mǎi)不起房子的一些人，這個(gè)我覺(jué)得是應該的。

　　李小萌：我覺(jué)得第六條特別需要解釋?zhuān)�停止或暫緩限價(jià)房，像廣州，還有經(jīng)濟適用房的供地，像長(cháng)沙，包括停止經(jīng)濟適用房的供地對符合購買(mǎi)經(jīng)濟適用房的家庭給予貨幣補貼。乍一看這條大家會(huì )覺(jué)得和以往的政策好像變化很大，經(jīng)濟適用房不是滿(mǎn)足錢(qián)少的人能夠去買(mǎi)到房子嗎，而且是鼓勵的，現在一下把它停下來(lái)了。