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　　董藩：因為此前我們中央政府是強調什么？要大力建經(jīng)濟適用房，還提倡建限價(jià)房，增加這種低收入階層的購買(mǎi)能力，讓它進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，但是現在形勢發(fā)生變化了，如果第一，政府沒(méi)有錢(qián)建這個(gè)了，為什么？土地賣(mài)不出去，和房地產(chǎn)相關(guān)的稅和費收不上來(lái)，地方政府就沒(méi)有能力建更多的廉租房和經(jīng)濟適用房。另外就是說(shuō)你建了這么多廉租房和經(jīng)濟適用房，它本身擠壓正常的商品房供應，這邊都賣(mài)不掉，你那邊又弄出很多來(lái)，這個(gè)市場(chǎng)可能就比較麻煩了。

　　李小萌：但是我想很多想要買(mǎi)房的人看到這條可能在感情上一下不太好接受。

　　肖耿：我覺(jué)得這個(gè)從經(jīng)濟學(xué)道理上來(lái)講應該更有效率的，因為你給老百姓錢(qián)，比給他住房要簡(jiǎn)單，因為你給他住房的話(huà)，實(shí)物，你要蓋，還有很多監管上面的問(wèn)題，給他錢(qián)他有選擇權，他可以選擇蓋得最好的房子。但是在實(shí)際上來(lái)看，有一定的困難，因為真正需要幫助的，你給他錢(qián)的話(huà)他也買(mǎi)不起，所以在香港即使現在這種措施也沒(méi)有實(shí)行，他主要還是政府把房子蓋起來(lái)以后，以比較便宜的房?jì)r(jià)給租出去，這個(gè)在操作中會(huì )有一定的困難。

　　李小萌：像第七可能跟第一條性質(zhì)有點(diǎn)接近。

　　董藩：這是一個(gè)比較特殊的政策。

　　李小萌：行政和教育鼓勵，像紹興，今年招聘教師，規定在地方買(mǎi)了商品房，試用期滿(mǎn)后就轉為事業(yè)單位或正式編制，大專(zhuān)學(xué)歷以上或初級技術(shù)職稱(chēng)以上的各類(lèi)人才買(mǎi)了房以后，子女就參加中考加十分，這種屬于爭議比較大的一些政策。

　　董藩：第一條和第七條看出了地方政府的無(wú)奈，因為他們通過(guò)一些補貼，甚至一些降低交易稅和費發(fā)現對市場(chǎng)的影響仍然是非常有限，在這種情況下沒(méi)有辦法，他們動(dòng)用了從行政上來(lái)看，一些大家認為不該動(dòng)用的這種手段或者資源，來(lái)鼓勵大家買(mǎi)房，他的初衷是好的，可能這個(gè)手段上大家會(huì )有爭議。

　　李小萌：通過(guò)剛才這一系列的手段，其實(shí)我們看得出來(lái)，首先政府推出挽救樓市的政策應該是很謹慎的，但同時(shí)也看出來(lái)有些迫不得已，房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟有哪些指標出現之后會(huì )使得政府想出這些辦法來(lái)，想要去挽救它，到底樓市怎么了？

　　董藩：從今年年初開(kāi)始，我們中國的樓市進(jìn)入到一個(gè)什么？就是大面積觀(guān)望這種狀態(tài)，它的形成有客觀(guān)原因，最后就導致什么？導致這個(gè)市場(chǎng)大面積觀(guān)望�？陀^(guān)原因，比如5月12號汶川地震出現之后，極大地打擊了投資性市場(chǎng)，同時(shí)大家也都是由于地震的原因，大家也都是不買(mǎi)房子了，導致交易量進(jìn)一步萎縮。汶川地震的影響沒(méi)有消除，深圳出了一個(gè)打賭的事件，賭房?jì)r(jià)漲還是跌，賭的就是深圳這一個(gè)城市，但是最后被大肆炒作，形成對全國樓市未來(lái)趨勢的看法，說(shuō)漲的人輸了，說(shuō)跌的人贏(yíng)了，進(jìn)一步加劇了觀(guān)望。這件事情還沒(méi)有結束，奧運會(huì )又召開(kāi)了，奧運會(huì )期間大家都在看奧運，又不買(mǎi)房子，所以交易量連續下滑，這種下滑又回過(guò)頭來(lái)產(chǎn)生了一個(gè)作用，說(shuō)大家在觀(guān)望，會(huì )不會(huì )進(jìn)一步下滑，會(huì )不會(huì )房?jì)r(jià)下跌，更多的人不買(mǎi)了，就產(chǎn)生了資產(chǎn)市場(chǎng)上很常見(jiàn)的殺跌這種局面。

　　李小萌：董先生剛才講了一下今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現這個(gè)現象的一些原因，回過(guò)來(lái)我想問(wèn)您的是，當房地產(chǎn)市場(chǎng)出現什么樣的指標了，什么樣的一些數據了，政府就必須要出手？

　　肖耿：雖然我覺(jué)得救市其實(shí)不是一個(gè)很好的概念，我覺(jué)得實(shí)際上是怎么樣讓房地產(chǎn)市場(chǎng)更健康地發(fā)展，因為過(guò)去我們在收入增加很快的時(shí)候，很容易出現泡沫的時(shí)候，我們沒(méi)有采取一些比較好的監管，還包括提高利率，使得資本的價(jià)格比較合理，現在就出現了一些小小的泡沫，這個(gè)時(shí)候泡沫又破滅了，我們要想辦法怎么樣把它，我覺(jué)得不應該說(shuō)是救起來(lái)，而應該說(shuō)是怎么樣找到一個(gè)可以使房地產(chǎn)市場(chǎng)更健康地發(fā)展，就是說(shuō)有一些房地產(chǎn)應該發(fā)展，價(jià)格也應該漲，因為那個(gè)房子就是好，但是有一些房地產(chǎn)項目可能就是根本就沒(méi)辦法生存，就不應該發(fā)展，在泡沫的環(huán)境下，它容易發(fā)展�，F在泡沫破滅了以后，它肯定沒(méi)法生存了，這一些房地產(chǎn)如果我們去救它，可能就會(huì )犯嚴重的錯誤，但是總體上有很多很好的項目，我們是應該讓它去繼續發(fā)展的。

　　李小萌：如果這個(gè)時(shí)候政府依然不出手，還在等待的話(huà)，樓市會(huì )出現什么樣情況，真的會(huì )把整體的經(jīng)濟都帶下來(lái)或者帶垮嗎？

　　董藩：股票市場(chǎng)是一個(gè)虛擬經(jīng)濟，在這個(gè)狀態(tài)之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是一個(gè)實(shí)體經(jīng)濟，你剛才提到了幾個(gè)指標，什么情況下可以救市，第一個(gè)，當房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量和價(jià)格下滑，已經(jīng)嚴重影響到就業(yè)的時(shí)候，直接我們有四千萬(wàn)的建筑民工，他們就業(yè)要出問(wèn)題。

　　李小萌：現在出現這樣的現象了嗎？影響到就業(yè)了？

　　董藩：當然，很多建筑工地都停了下來(lái)，這些建筑工地都要回家，都要裁減下去。還有就是相關(guān)的這些行業(yè)，比如說(shuō)建材相關(guān)的，比如鋼鐵廠(chǎng)大量裁員了，已經(jīng)開(kāi)始了，因為他沒(méi)法再生產(chǎn)了，鋼材的價(jià)格，剛才我已經(jīng)提到已經(jīng)跌到了40%左右，水泥等等這些行業(yè)都出現了問(wèn)題。這是第一個(gè)指標，影響到就業(yè)的時(shí)候。第二個(gè)影響到銀行信貸資金安全的時(shí)候，剛才肖博士已經(jīng)提到了這個(gè)問(wèn)題，而且一旦影響到它的時(shí)候，會(huì )導致整個(gè)國民經(jīng)濟的供應，資金的供應緊縮，進(jìn)一步加速?lài)�民�?jīng)濟的下滑。第三個(gè)就是什么呢？地方財政收入，我們國家地方財政收入和房地產(chǎn)相關(guān)的土地出讓金和相關(guān)稅費大約占到了一半甚至更高的比例，由于房地產(chǎn)下滑導致開(kāi)支緊張，地方預算安排的很多項目都沒(méi)法進(jìn)行，包括經(jīng)濟適用房和廉租房的建設沒(méi)法搞，所以像這些指標都在提醒我們，這個(gè)市場(chǎng)不能這樣進(jìn)行下去，要采取措施。

　　李小萌：但不管怎么樣講，現在購房者的觀(guān)望情緒依然還是很重的，像這些政策出臺之后，是不是就可以扭轉這樣的一個(gè)現實(shí)？

　　肖耿：我覺(jué)得這些地方現在提到的這些政策實(shí)際上是沒(méi)有太大作用的，因為房地產(chǎn)市場(chǎng)跟整個(gè)經(jīng)濟是息息相關(guān)的，最重要的就是說(shuō)我們要讓老百姓的收入不斷增長(cháng)，當老百姓的收入不斷增長(cháng)的時(shí)候，他就可以去買(mǎi)房，他去買(mǎi)房的時(shí)候，房地產(chǎn)發(fā)展商就有利潤，他就會(huì )去蓋房，整個(gè)企業(yè)因為老百姓有收入可以買(mǎi)消費品，他也有利潤，所以實(shí)際上我們遇到的問(wèn)題不是僅僅是房地產(chǎn)的問(wèn)題，就是我們整個(gè)經(jīng)濟一定要回到收入不斷增長(cháng)的軌道上來(lái)，而且我覺(jué)得特別重要的就是我們老百姓的貨幣收入，就是工資一定要能夠持續增長(cháng)，收入要保持穩定，這個(gè)我覺(jué)得對維持房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講是非常重要的。

　　李小萌：其實(shí)我理解肖先生的意思是說(shuō)，這一系列政策出臺，不能夠起到一個(gè)治本的作用，董先生怎么看？

　　董藩：這些措施的出臺我想有肯定比沒(méi)有要好，從態(tài)度上來(lái)講，地方政府對穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展是積極的，但是剛才肖博士已經(jīng)說(shuō)了，它的作用可能是微乎其微，我也是這么看的。房地產(chǎn)這個(gè)市場(chǎng)就像一輛車(chē)，跑起來(lái)以后，我們給它拴一個(gè)繩，甚至很容易把它拽住的，但是停下來(lái)之后我們用這個(gè)繩再推它，會(huì )發(fā)現這個(gè)繩是軟弱無(wú)力的，目前就遇到這種情況，最關(guān)鍵是什么？要改變大家的預期，說(shuō)房?jì)r(jià)不能下跌，然后以后會(huì )平穩下來(lái)，或者穩中有升，中國經(jīng)濟還會(huì )持續增長(cháng)，大家預期改變了，重新投入到這個(gè)市場(chǎng)當中，可能這種我們所謂這個(gè)救市也就達到目的了，

　　李小萌：房?jì)r(jià)開(kāi)始下降有一種很強烈的聲音說(shuō)，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格理性回歸的開(kāi)始，現在這些所謂的救市政策出來(lái)之后，是不是阻礙了理性回歸的道路呢？

　　董藩：關(guān)于房?jì)r(jià)的問(wèn)題，我們普通老百姓來(lái)講存在一系列錯誤的認識，比如說(shuō)該不該買(mǎi)房子的問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)跟別的市場(chǎng)是不同的，在這個(gè)市場(chǎng)上的確只有一部分人能進(jìn)來(lái)，一般來(lái)說(shuō)低端的家庭，收入比較低的這種人群很難進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，全世界發(fā)展的規律都證明，想讓人人都買(mǎi)得起房子這是做不到的，即使美國最發(fā)達的國家，它住房私有化率在68%左右，它還有百分之三十多是沒(méi)有房子的，他要租政府的房子，或者租私人的房子。而且房子的價(jià)格又恰恰是跟GDP增長(cháng)速度基本是吻合，我們根據經(jīng)驗數據算，它一般要高于GDP增長(cháng)速度，那就是必須10%以上，這個(gè)時(shí)候會(huì )發(fā)現它和低收入家庭可能距離越來(lái)越遠，他們靠誰(shuí)？靠政府的保障來(lái)幫助他們。這里頭就產(chǎn)生了一個(gè)問(wèn)題，價(jià)值所謂的理性回歸，他們就能買(mǎi)得起嗎？可能會(huì )有一部分人接近這個(gè)購買(mǎi)力，還是有很多人買(mǎi)不起，價(jià)格多高是合理呢？從來(lái)沒(méi)有規定說(shuō)這個(gè)房子必須賣(mài)給張三，或者賣(mài)給李四，因為在市場(chǎng)上，理論上來(lái)說(shuō)他只認貨幣，不認人，只要有人買(mǎi)得起他就是合理的。