
李小萌:只要有人買(mǎi)得起就是合理的。
肖耿:我覺(jué)得實(shí)際上如果做得好,是有辦法使這個(gè)房?jì)r(jià)相對來(lái)講降下來(lái)的。
李小萌:您同意董先生這個(gè)觀(guān)點(diǎn)嗎,只要有人買(mǎi)得起,價(jià)格就是合理的。
肖耿:也不一定,因為如果這個(gè)市場(chǎng)非常沒(méi)有效率的話(huà),實(shí)際上那個(gè)價(jià)格是不合理的,如果你有一些政策可以使得這個(gè)房?jì)r(jià)下降,而且不影響投入,我覺(jué)得那個(gè)就是不合理的,也就是說(shuō)政府壟斷、政府的政策不對,使得房?jì)r(jià)很高,你說(shuō)那個(gè)合理嗎?
董藩:這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上,因為商品房的供應還是市場(chǎng)化的。
肖耿:但是我覺(jué)得還是有很多問(wèn)題的,比如說(shuō)政府對容積率的規定,有一些比較廉價(jià)房,政府應該允許樓層高一點(diǎn),土地的使用就少一點(diǎn),這些房子平均每平方米實(shí)際上所需要的代價(jià)就小很多,很快就可以使這個(gè)房?jì)r(jià)降下來(lái),香港就是這么做的。我覺(jué)得政府可以在這個(gè)效率方面動(dòng)腦筋,我覺(jué)得剛才董先生講的就是說(shuō),不是每個(gè)人都買(mǎi)得起房,這是對的,但是應該每個(gè)人都可以住一個(gè)比較合理的房子,主要是效率問(wèn)題。
李小萌:明白您的觀(guān)點(diǎn)了,董先生,不好意思打斷您了,您剛才講的是理性回歸的問(wèn)題,究竟存不存在?
董藩:事實(shí)上我們所認為,我們認為的那些泡沫有一些是合理的需求導致的,我們也不要簡(jiǎn)單跟外國比,因為有很多指標是不能比的,因為外國很典型的一點(diǎn),我們的農村的房子是不在我們的房?jì)r(jià)范圍內的,沒(méi)有把它計算在房?jì)r(jià)當中,但是國外從來(lái)不存在農村和城市的差別,如果把我們農村的房子也算在我們商品房市場(chǎng)來(lái)講,就把現在的價(jià)格攔腰砍斷了,高嗎?可能就不高了。
李小萌:如果說(shuō)這個(gè)房?jì)r(jià)現在的趨勢并不是一個(gè)理性回歸,降的過(guò)程本身是不是非理性呢?
董藩:這個(gè)降是前期宏觀(guān)調控這種作用的影響,以及后來(lái)發(fā)生了一系列這種特殊的意外的因素,共同影響的這種結果,過(guò)去的房?jì)r(jià)市場(chǎng)我認為肯定是有它的道理,我們不能簡(jiǎn)單地說(shuō)投機等等,投機發(fā)生在什么情況?只有供求緊張,房?jì)r(jià)上漲的時(shí)候它才跟進(jìn),它本身它是個(gè)依附于這種大的增長(cháng)勢頭的。
李小萌:董先生想沒(méi)想過(guò)您今天的一些觀(guān)點(diǎn)可能會(huì )得罪不少人,特別是準備買(mǎi)房子的一些人,他們會(huì )生你的氣。
董藩:我從來(lái)都是得罪人的,為什么?我們過(guò)去經(jīng)常說(shuō)真理往往掌握在少數人手里,我今天說(shuō)這個(gè)不是說(shuō)我一定是掌握了真理,我是說(shuō)什么呢?我們普通老百姓的很多想法實(shí)際上離經(jīng)濟規律,離科學(xué)還比較遠,看到了大家,大家看到了往往都是表象。另外從老百姓角度來(lái)講,大家可能更多的是考慮個(gè)人,但是一個(gè)全社會(huì )來(lái)講,一個(gè)國家來(lái)講,僅僅考慮個(gè)人是不行的。
李小萌:作為一個(gè)普通人,我雖然對經(jīng)濟規律不是很熟,但是我知道我需要一套房,這個(gè)時(shí)候你讓我想,你要有公共意識,房?jì)r(jià)如果跌下來(lái),很多人會(huì )失業(yè),我覺(jué)得好吧,那房子就貴吧,這個(gè)時(shí)候要求一個(gè)普通購房者這樣,要求有點(diǎn)高。
肖耿:我覺(jué)得對于所有的購房者來(lái)講他都是希望能買(mǎi)得起房子,首先,買(mǎi)了房子以后,他又希望自己的房?jì)r(jià)越高越好,所以這里面你必須要有一個(gè)區分,就是說(shuō)對于你有足夠的收入的話(huà),你首先要滿(mǎn)足你基本的需求,滿(mǎn)足了之后,你把房地產(chǎn)作為一個(gè)投資,作為一個(gè)資產(chǎn),這個(gè)時(shí)候跟你作為一個(gè)基本的需求不太一樣,我覺(jué)得政府對于這個(gè)基本的需求,它是有所作為,應該是可以由所作為的,對于作為資產(chǎn),作為投資,也是可以做到的,比如說(shuō)如果老百姓想買(mǎi)第二套房,這個(gè)時(shí)候他可能會(huì )去買(mǎi)一些比較好的,地點(diǎn)、位置各方面有投資價(jià)值的,他如果只是為了沒(méi)地方住,一定要找個(gè)地方住,臨時(shí)住一住,政府可能蓋一些廉租房,地點(diǎn)什么地方比較遠什么東西,只要有公共交通,那也是可以過(guò)得去的。所以我覺(jué)得最重要的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康,比較有效率的發(fā)展,不是簡(jiǎn)單的房?jì)r(jià)越高越好,房?jì)r(jià)越低越好,因為老百姓里面有各種不同的需求,所以是比較復雜的。
李小萌:其實(shí)對我們今天這個(gè)話(huà)題有兩種表述方式,一種是說(shuō)政府出手挽救樓市,還有一個(gè)政府出臺政策支持百姓購房,這兩種說(shuō)法其實(shí)里邊存在了三個(gè)方面的利益,就像我們這個(gè)圖板表示出的,宏觀(guān)經(jīng)濟、百姓利益還有房地產(chǎn)行業(yè)整個(gè),我首先想問(wèn)它的一個(gè)理想狀態(tài),這三者關(guān)系是怎么樣的?其次要問(wèn)的是目前暫時(shí)出現的問(wèn)題是什么?
肖耿:我是覺(jué)得它比較理想的方式就是說(shuō)宏觀(guān)經(jīng)濟比較穩定,然后導致了老百姓的收入,特別是貨幣收入不斷增長(cháng),這樣對房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求非常旺,然后政府對土地的供給也不是限制,因為如果限制得太多,它就出現很大的泡沫,泡沫破滅就比較麻煩了,所以從宏觀(guān)經(jīng)濟穩定到收入增長(cháng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,但現在的問(wèn)題就是說(shuō),實(shí)際上出現什么問(wèn)題?就是宏觀(guān)經(jīng)濟有一段時(shí)間可能是太松了,結果導致了一定的泡沫,泡沫一破滅,老百姓的收入就一下子好像掉下來(lái)了,因為房地產(chǎn)市場(chǎng)也好像遇到了危機,我們現在就處于這么一個(gè)微妙的狀況,就是三個(gè)之間的關(guān)系都遇到問(wèn)題了。
李小萌:董先生的觀(guān)點(diǎn)呢?
董藩:最主要的問(wèn)題是什么呢?現在老百姓和房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)形成了一種對立,這種對立是我們過(guò)去所沒(méi)有見(jiàn)過(guò)的,怎么樣來(lái)破解這個(gè)對立?就是引導老百姓正確地對待市場(chǎng),對待這個(gè)行業(yè),房地產(chǎn)業(yè)仍然有它的問(wèn)題,我們需要批評它,我們也需要規范,讓它健康發(fā)展。當房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的時(shí)候,整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟來(lái)講,它就促進(jìn)了宏觀(guān)經(jīng)濟的穩定,因為房地產(chǎn)是整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟國民經(jīng)濟當中的龍頭老大,它是主導產(chǎn)業(yè),是支柱產(chǎn)業(yè),它對GDP的貢獻,直接間接達到了四分之一。從就業(yè)來(lái)講,它的拉動(dòng)系數是1.8到2.2,也基本上從就業(yè)來(lái)看,如果房地產(chǎn)業(yè)出問(wèn)題,那是要幾千萬(wàn)人,至少是幾千萬(wàn)人下崗的,這種破壞力是非常強的。
李小萌:談房子的問(wèn)題,我想二位可能比較擔心的是被問(wèn)到一個(gè)預測的問(wèn)題,但是像我們這個(gè)角色就最愿意問(wèn)預測,比方說(shuō)接下來(lái)這一年,這兩年,房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )是怎么樣一個(gè)趨勢?
肖耿:我是對房地產(chǎn)市場(chǎng)非常樂(lè )觀(guān),因為中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)從長(cháng)遠來(lái)看,它有幾個(gè)利好的因素,一個(gè)就是說(shuō)我們的收入,老百姓的收入特別是貨幣收入會(huì )不斷增長(cháng),因為我們現在的貨幣收入跟國外比非常低,中國人的工資跟美國人的工資比非常低,但實(shí)際上我們的實(shí)際生活水平并不比美國人低很多,所以當這個(gè)實(shí)際收入跟美國靠攏的時(shí)候,它的貨幣收入始終會(huì )靠攏,這個(gè)就會(huì )導致相當龐大的購買(mǎi)力,在將來(lái)。另一方面我覺(jué)得比較樂(lè )觀(guān)的就是說(shuō),現在的房地產(chǎn)市場(chǎng)它的競爭非常厲害,也就是說(shuō)它的效率會(huì )大大提高,這個(gè)就是導致它的房子,它會(huì )越來(lái)越做越好,而且整個(gè)的,比如北京,它的基礎設施各方面都越來(lái)越好,所以你可以看得到,雖然是同樣一套房子,但是五年、十年以后,它的價(jià)值會(huì )大大增加。
李小萌:明白,肖先生很樂(lè )觀(guān),董先生。
董藩:這個(gè)要取決于第一個(gè),我們要看像美國金融風(fēng)暴的影響到什么程度,現在還不太明朗,因為可能過(guò)幾天會(huì )在美國開(kāi)一個(gè)高峰會(huì )議,各國的主要首腦會(huì )到美國去,看看下一步遏制這種金融風(fēng)暴產(chǎn)生這種影響,這種方案會(huì )是個(gè)什么樣子,影響會(huì )是什么樣子。第二個(gè)要看我們國家下一步促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng),穩定就業(yè)這些措施會(huì )到什么程度,如果比較有利,我相信明年的房?jì)r(jià)會(huì )基本穩定下來(lái)。今年可能是在正負零上,明年可能是跌不會(huì )跌得太大,漲也很難漲得動(dòng),可能是這么個(gè)局面,因為宏觀(guān)形勢不太好,但是我想需求還逐漸恢被激發(fā)出來(lái)的。
李小萌:好,謝謝兩位。
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