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　　今年的九十月對于內地樓市來(lái)說(shuō)，注定是個(gè)多事之秋。成交量降至冰點(diǎn)，而始自去年底的降價(jià)，引發(fā)了深圳的斷供；業(yè)內龍頭公司萬(wàn)科在長(cháng)三角的降價(jià)，頻遭前期業(yè)主“鬧事”的情況，如今也蔓延到北京。這些業(yè)主自稱(chēng)是高房?jì)r(jià)的受害者，要求退房或補償；而對于此類(lèi)“鬧事”的懼怕，又成為那些想跟進(jìn)降價(jià)的開(kāi)發(fā)商的心頭病。

　　10月18日，周末。馬如飛來(lái)到北京南四環(huán)外的某樓盤(pán)售樓處，再次要求約見(jiàn)開(kāi)發(fā)商。

　　與她同行的還有數十名男女。他們在今年上半年，購買(mǎi)了這個(gè)樓盤(pán)的二期，如今三期開(kāi)盤(pán)，幾乎同樣的產(chǎn)品，價(jià)格已跌去2000多元/平米。

　　房?jì)r(jià)下跌引發(fā)退房糾紛

　　當房?jì)r(jià)進(jìn)入持續下跌通道時(shí)，退房就會(huì )集中爆發(fā)。這個(gè)節點(diǎn)是在房?jì)r(jià)下降30%的時(shí)候

　　“這已經(jīng)是我們第二次來(lái)和開(kāi)發(fā)商談判了，”馬如飛說(shuō)，9月初一個(gè)名為《三期比二期跌價(jià)20%》的帖子在網(wǎng)上傳播后，二期購房人組織了一個(gè)30人的小型聚會(huì )，然后到開(kāi)發(fā)商的北京公司去談判。

　　但第一次談判中提出的補差價(jià)、折現、送車(chē)位、送精裝修等要求均被開(kāi)發(fā)商拒絕。9月15日，要求退房的人數激增，近百位業(yè)主聚集售樓處，要求開(kāi)發(fā)商對降價(jià)補償做出回應，未果。

　　此后一個(gè)多月，“房子買(mǎi)貴了，能退就退”的想法成為馬如飛的心病。

　　第二次談判，馬如飛們等了一天，最終還是未能得到實(shí)質(zhì)性的回復。

　　記者實(shí)地調查發(fā)現，在北京這并非是單個(gè)的“突發(fā)事件”；而在千里之外的上海和深圳，與馬如飛“同病相憐”的一群退房人，已開(kāi)始準備踏上訴訟之路。

　　這一輪退房潮，始于萬(wàn)科在長(cháng)三角推出的降價(jià)促銷(xiāo)活動(dòng)。

　　今年7月，位于上海浦東三林的萬(wàn)科金色雅筑以裝修標準發(fā)生變化為由調低了房?jì)r(jià)，之后又直降10萬(wàn)元再打折，這與開(kāi)盤(pán)時(shí)相比降幅達到30%，從最高18000元單價(jià)下調至13000元。

　　“幾個(gè)月內損失了將近40萬(wàn)�！辟R成鋼是在高位買(mǎi)入的購房人之一。與賀成鋼經(jīng)歷類(lèi)似的150余人成立了“退房團”。在多次交涉未果下，8月底，他們來(lái)到金色雅筑售樓處，告訴那些準備買(mǎi)房的人，“不要上當”。

　　在北京，雖然尚未出現此類(lèi)激烈事件，但記者了解到，多個(gè)樓盤(pán)業(yè)主擬組團退房。在南三環(huán)和南四環(huán)的兩個(gè)大型項目，均出現了業(yè)主要求退房事件。北京還出現了因不到10天預售房降價(jià)一成，業(yè)主將開(kāi)發(fā)商告上法庭的案例(見(jiàn)《新京報》10月14日A12版)。

　　“退房一直都有，樓市上行、下行時(shí)都會(huì )出現，退房的原因也各種各樣，但房產(chǎn)市值縮水始終是最主要的原因�！鄙虾＼S平律師事務(wù)所的杜躍平說(shuō)，市場(chǎng)上行階段，業(yè)主預期物業(yè)升值，即使對房屋質(zhì)量、小區配套等有所不滿(mǎn)，也不會(huì )輕易退房�！岸�當房?jì)r(jià)進(jìn)入持續下跌通道時(shí)，退房就會(huì )集中爆發(fā)。這個(gè)節點(diǎn)是在房?jì)r(jià)下降30%的時(shí)候�！�

　　焦慮的高價(jià)接盤(pán)者

　　80%以上都是用來(lái)自住的，一些退房人稱(chēng)，一降價(jià)每戶(hù)損失幾十萬(wàn)元不等，這都是全家人攢的錢(qián)

　　在萬(wàn)科金色雅筑售樓處門(mén)前，站著(zhù)十幾位銷(xiāo)售人員，一有人過(guò)來(lái)，他們就熱情地邀請人們進(jìn)去看房。金色雅筑前期很多業(yè)主是這樣和銷(xiāo)售人員開(kāi)始打交道的。

　　然而，他們沒(méi)想到，自己成了房?jì)r(jià)最高位的接盤(pán)者，此后，價(jià)格一路下滑。這熱情的開(kāi)始在他們看來(lái)，最終演變成精心設計的“騙局”。

　　據金色雅筑準業(yè)主介紹，他們看到萬(wàn)科的陽(yáng)光宣言和青年置業(yè)計劃廣告，其中金色雅筑憑借90+小三房新穎設計和整個(gè)小區A級裝修的標準，被描繪成青年置業(yè)的“寶地”，很多年輕人都被吸引。

　　之后，銷(xiāo)售人員營(yíng)造出房源供不應求的氛圍，以及透露價(jià)格還要上漲的趨勢，并且不斷宣傳整個(gè)小區都是頂級裝修(A級)來(lái)敦促買(mǎi)房。但是到了7月，萬(wàn)科把部分樓的裝修等級大幅度降低，推翻了前期的種種宣傳。

　　“金色雅筑購房者中，80%以上都是用來(lái)自住的，其中相當一部分是24歲-30歲的年輕人，是用來(lái)做婚房的�！睂τ谕饨缯f(shuō)金色雅筑業(yè)主都是投資客的說(shuō)法，萬(wàn)科退房團發(fā)起人賀成鋼并不認同。一些退房人稱(chēng)，降價(jià)以后每戶(hù)損失幾十萬(wàn)元不等，這都是全家人攢的錢(qián)。

　　對此杜躍平表示，同樣是退房，與2005年不同的是，上�，F在退房人中基本沒(méi)有投資客的身影。而在北京，目前出現退房團的項目中，記者調查的數據也是以自住居多。

　　但“銷(xiāo)售欺詐”是否構成退房或開(kāi)發(fā)商賠償的條件？法律人士認為，上述業(yè)主的理由并不能作為退房的有效依據。

　　博弈“退房補貼”

　　房地產(chǎn)業(yè)內人士擔心“補差價(jià)”如果演變成行業(yè)風(fēng)氣，將給開(kāi)發(fā)商資金鏈帶來(lái)極大沖擊，并在市場(chǎng)中形成惡性循環(huán)

　　按照賀成鋼他們起初的想法，有兩種選擇———與萬(wàn)科商議退房，或獲得部分補償。

　　事實(shí)上，在3月份，深圳萬(wàn)科曾推出“琢玉行動(dòng)”———3月新開(kāi)盤(pán)均價(jià)下降了3000元/平方米，原購買(mǎi)毛坯房的業(yè)主只需付300元/平方米，就可以獲得1500元/平方米的精裝修，這事實(shí)上是在變相補償前期高價(jià)購房業(yè)主。在北京，遠洋地產(chǎn)也有類(lèi)似的舉動(dòng)給業(yè)主進(jìn)行補償。

　　但是這次，上海萬(wàn)科非常堅決地拒絕了賀成鋼他們的提議�！皩κ袌�(chǎng)的價(jià)格變化給老業(yè)主進(jìn)行補償沒(méi)有法律依據，因此雙方短期內不容易達成共識�！�9月4日，在萬(wàn)科公司債券發(fā)行網(wǎng)上交流會(huì )上，萬(wàn)科執行副總裁肖莉對全國退房事件做出了表態(tài)。

　　同時(shí)，萬(wàn)科方面認為，在高位買(mǎi)房的客戶(hù)數量并不多，其支付能力較強，不會(huì )輕易斷供，因此不足以影響信貸和宏觀(guān)經(jīng)濟。

　　此前，萬(wàn)科等的“補差價(jià)”使得房地產(chǎn)業(yè)內人士擔心，這種企業(yè)個(gè)體行為會(huì )演變成行業(yè)風(fēng)氣，一旦出現前期購房人集體索要差價(jià)的事件，將給開(kāi)發(fā)商資金鏈帶來(lái)極大的沖擊，并在市場(chǎng)中形成惡性循環(huán)。

　　對此，萬(wàn)科內部也有爭議。其內部人士透露，在第一輪珠三角降價(jià)后，萬(wàn)科判斷樓市會(huì )回暖，因此從企業(yè)品牌維護角度，給部分業(yè)主進(jìn)行了補償。

　　但之后樓市繼續低迷，萬(wàn)科在全國攤子鋪得很大，僅在上海就有13個(gè)在售和待售項目，如果再進(jìn)行降價(jià)后補償，不僅費用巨大，而且并不能阻止房?jì)r(jià)繼續下跌的趨勢，更糟的是會(huì )損毀市場(chǎng)存在的基礎———法律和契約精神。因此，在長(cháng)三角降價(jià)引起退房后，萬(wàn)科發(fā)布公告否認了“考慮對業(yè)主進(jìn)行補償”的說(shuō)法。

　　無(wú)獨有偶，上海萬(wàn)科降價(jià)之后，北京一知名地產(chǎn)上市公司在西四環(huán)內某項目推出了特價(jià)房，最低至6.3折，公司同時(shí)表示，暫時(shí)不考慮補償老業(yè)主。