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　　亞洲首富李嘉誠這個(gè)“風(fēng)向標”轉向多方，鼓舞市場(chǎng)上更多的資金將籌碼壓向滬上商業(yè)地產(chǎn)

　　香港地產(chǎn)大鱷李嘉誠在接連拋售數棟位于上海黃金寶地的商業(yè)物業(yè)之后，于近日決意逆市啟動(dòng)內地最大的商業(yè)地產(chǎn)項目——上海真如城市副中心項目。

　　2009年，內地樓市多空博弈的關(guān)鍵年份，李嘉誠這個(gè)“風(fēng)向標”轉向多方，無(wú)疑鼓舞了市場(chǎng)上更多的資金將籌碼壓在滬上商業(yè)地產(chǎn)身上。無(wú)論是最早進(jìn)入市場(chǎng)至今得以坐享租酬的恒隆地產(chǎn)(00101.HK)，還是近兩年為押寶內地而不惜大規模舉債的新鴻基地產(chǎn)(00016.HK)，港資開(kāi)發(fā)商在上海商業(yè)物業(yè)的爭奪戰中已是先行一步。

　　與此同時(shí)，內地房企卻拖累于居高不下的負債率和存量資產(chǎn)，在搶灘滬上商業(yè)地產(chǎn)的戰役中顯得有心無(wú)力。李嘉誠看多滬上物業(yè)，這無(wú)疑刺激了他們加速布局商業(yè)地產(chǎn)的欲望。但無(wú)論是有意與帶頭大哥分一杯羹的本土最強開(kāi)發(fā)商綠地，還是已經(jīng)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)注資最后沖刺階段的世茂股份(600823.SH)，如何迅速消化存量房并回籠資金成為擺在他們面前的一道共同難題。

　　內地最大項目即將破土

　　李嘉誠看多滬上商業(yè)物業(yè)

　　在2009年的頭兩個(gè)月，李嘉誠沽空上海地產(chǎn)的論斷一時(shí)甚囂塵上：1.5億起價(jià)拍賣(mài)滬上豪宅玉翠豪庭的40余家商鋪，將浦東御翠園200多幢出租10余年的商業(yè)別墅“轉租為售”。這位以地產(chǎn)發(fā)家的香港富豪接連拋售上海項目的一系列舉動(dòng)，曾被業(yè)內看作是境外資本沽空上海商業(yè)地產(chǎn)的標識。

　　3月初始，李嘉誠旗下企業(yè)長(cháng)江實(shí)業(yè)在內地最大的項目——上海真如城市副中心即將動(dòng)土卻傳遍坊巷。上海真如城市副中心開(kāi)發(fā)建設投資有限公司總經(jīng)理何智奇在近日對媒體表示，收到長(cháng)實(shí)副主席李澤鉅的親筆信，希望政府協(xié)助確保開(kāi)工，目前長(cháng)實(shí)已經(jīng)做好所有準備，具體開(kāi)工日期有望定在3、4月。公開(kāi)資料表明，該公司是普陀區政府在2007年為服務(wù)真如項目招商引資而專(zhuān)門(mén)設立的國有全資子公司。

　　消息公布之后，投行瑞銀將長(cháng)江實(shí)業(yè)(0001.HK)的評級升至“買(mǎi)入”，并將其目標價(jià)鎖定在75.9港元。

　　對于長(cháng)實(shí)真如項目即將開(kāi)工的消息，真如城市副中心開(kāi)發(fā)建設投資有限公司市場(chǎng)部負責人向理財周報記者表示，長(cháng)實(shí)確實(shí)已經(jīng)拿到部分施工許可證，真如項目即將于3、4月動(dòng)工。該人士同時(shí)還否認了上海本土最大房產(chǎn)商綠地集團將參與真如項目。

　　長(cháng)江實(shí)業(yè)企業(yè)事務(wù)部的黃麗婷也對記者表示，“真如城市副中心項目正按長(cháng)實(shí)的內部規劃落實(shí)，但具體進(jìn)度目前不便公開(kāi)�！�

　　“作為香港的龍頭地產(chǎn)商，長(cháng)實(shí)此舉證明了李嘉誠對投資大陸仍抱有信心，對于內地，尤其是一線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)具有風(fēng)向標的意義�！毕愀鄞蟾ＷC券研究部主管麥德光認為。

　　不過(guò)麥德光認為，該項目對長(cháng)江實(shí)業(yè)的短期股價(jià)不會(huì )有很大提振作用，因為商業(yè)地產(chǎn)初期租金的收益率不會(huì )很高，大約在10%-15%左右，至少需要10年時(shí)間來(lái)精耕細作。另外，房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)盈利只占長(cháng)江集團盈利比重的10%到20%。

　　根據上海市規土局的公開(kāi)資料，長(cháng)江實(shí)業(yè)于2006年12月以底價(jià)22億元競得該真如副中心A3-6地塊。該項目的樓面價(jià)將近每平方米3056元，總建筑面積近100萬(wàn)平方米，其中近八成被規劃為大型商業(yè)物業(yè)項目。何智奇認為，按照每平米售價(jià)2萬(wàn)的保守估計，該大型商業(yè)物業(yè)綜合體至少能為長(cháng)實(shí)帶來(lái)200億元的收入。

　　另?yè)?007年政府出臺的《上海市真如城市副中心規劃方案》，真如城市副中心被規劃為上海市第四個(gè)也是最后一個(gè)城市副中心，前三個(gè)副中心分別是徐家匯、五角場(chǎng)和花木。真如將成為上海及長(cháng)三角的服務(wù)中心，而長(cháng)實(shí)開(kāi)發(fā)的真如A3-6地塊正位于該中心的核心位置。