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　　帶頭大哥一呼百應

　　港資開(kāi)發(fā)商布局滬上商業(yè)物業(yè)

　　“真如項目的動(dòng)工預期很可能會(huì )引起港資開(kāi)發(fā)商投資內地商業(yè)地產(chǎn)的一波熱潮�！丙湹鹿膺@樣預計。

　　無(wú)獨有偶，瑞銀也在2月末發(fā)布的研究報告中表明，長(cháng)實(shí)真如項目的破土或顯示了現金充裕的香港地產(chǎn)商，能在國內房地產(chǎn)周期接近谷底時(shí)買(mǎi)入平價(jià)土地的趨勢。

　　麥德光表示，長(cháng)實(shí)在內地大部分的盈利都來(lái)自與和記黃埔合作開(kāi)發(fā)的住宅地產(chǎn)項目，商業(yè)物業(yè)還沒(méi)有開(kāi)始貢獻盈利。然而長(cháng)實(shí)出手內地超大型商業(yè)項目，相比起內地和香港的競爭者，有著(zhù)資金實(shí)力和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗的獨特優(yōu)勢。長(cháng)實(shí)目前的資產(chǎn)負債率在10%以下，相比起內地房企動(dòng)輒50%的資產(chǎn)負債率，長(cháng)實(shí)現金流充裕，無(wú)需過(guò)度舉債，這對于講求“永續經(jīng)營(yíng)”的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)尤為重要。從長(cháng)期來(lái)講，長(cháng)實(shí)的商業(yè)物業(yè)將為企業(yè)帶來(lái)穩定的租金回報，發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)“熨平經(jīng)濟周期”的功能。

　　除了長(cháng)實(shí)以外，其他香港開(kāi)發(fā)商布局上海商業(yè)地產(chǎn)的步伐也從來(lái)沒(méi)有間斷過(guò)。即使是在被認作“內地房市調整年”的2008年，與長(cháng)實(shí)并列“香港地產(chǎn)五虎”的新鴻基地產(chǎn)仍表示將增加投資300多億元。

　　在新鴻基擴展其內地房產(chǎn)版圖的這三年中，其投資額比例由現在的17%提升至30%，投資額從現在的400多億元升至700多億元。

　　新鴻基2007/2008年報顯示，截至2008年9月止，公司在內地的土地儲備(總樓面面積)已經(jīng)超過(guò)620萬(wàn)平方米，建成的10%土地均用作高檔商用物業(yè)，其中16%的土地存量位于上海。而在新鴻基吃進(jìn)的滬上土地中，近80%將用于建設包括寫(xiě)字樓、商場(chǎng)和酒店在內的商業(yè)物業(yè)。這就意味著(zhù)自今年起新鴻基將有超過(guò)70萬(wàn)商用物業(yè)投向市場(chǎng)。其中，新鴻基位于上海陸家嘴核心的上海國金中心已于2008年11月封頂，看來(lái)公司將于今年覓良機將該項目推向市場(chǎng)。

　　但新鴻基也因其對內地物業(yè)投資的放量而擔負著(zhù)沉重的資金壓力。盡管港資開(kāi)發(fā)商的現金流狀況普遍優(yōu)于內地房企，但根據WIND統計，截至2009年3月4日，新鴻基地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)現金流達-246.06倍，而長(cháng)實(shí)的這一數據為78.09倍。

　　而最早布局上海商業(yè)物業(yè)的恒隆集團在2008年已經(jīng)嘗到先行一步的甜頭。至2008年來(lái)自?xún)鹊氐纳虡I(yè)租賃收入已超過(guò)港幣10億元(合人民幣1024百萬(wàn)元)，超過(guò)租賃總收入的50%。目前內地的租金收益全部來(lái)自恒隆位于上海的恒隆廣場(chǎng)與港匯廣場(chǎng)。

　　廣州合富輝煌集團董事副總經(jīng)理黎振偉近日表示，政府已經(jīng)在力推安居房，宏觀(guān)調控的大方向導致內地的住宅房?jì)r(jià)不可能再繼續提得很高。而商業(yè)地產(chǎn)不涉及民生，又是近幾年才新興起的投資領(lǐng)域，可提升運作的空間很大，所以外資機構眼下更熱衷追捧零售商業(yè)�！澳壳�，內地住宅地產(chǎn)的投資回報率大概為3%～5%，而商業(yè)地產(chǎn)的回報率則有6%～8%�！�