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　　受困高企存量住宅

　　內地房企商業(yè)物業(yè)轉向有心無(wú)力

　　李嘉誠的逆市出手也刺激了內地房產(chǎn)商的胃口，越來(lái)越多的內地房企選擇將投資比例傾向于商業(yè)地產(chǎn)。

　　“發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)是綠地的長(cháng)期規劃�！本G地集團辦公室主任助理王曉東對理財周報記者表示，“綠地目前在上海的商業(yè)項目體量在50%左右，高于全國約30%的比例�！�

　　王曉東透露，綠地有意加入真如項目的開(kāi)發(fā)，目前仍與有關(guān)部門(mén)進(jìn)行初步接觸。

　　另外，具備“A+H”股優(yōu)勢的世茂股份的商業(yè)地產(chǎn)注資進(jìn)程已過(guò)大半。世茂股份2008年報顯示，國內已有9家地產(chǎn)公司完成了股東變更的工商登記手續，還剩2家物業(yè)資產(chǎn)尚未過(guò)戶(hù)。

　　記者聯(lián)系世茂股份的董秘葛紅衛，他表示“注資進(jìn)程正在進(jìn)行中，期間的具體進(jìn)展不便透露”。

　　不過(guò)，假如注資方案如期完成，世茂最終將獲得總建筑面積超過(guò)400萬(wàn)平方米的商業(yè)土地儲備，總量將超越陸家嘴(600663.SH)、浦東金橋(600648.SH)等一線(xiàn)地產(chǎn)上市公司，成為名副其實(shí)的商業(yè)地產(chǎn)龍頭。

　　然而，內地開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)的征途亦困難重重。

　　首先，高庫存的商品住宅房難以在短時(shí)間內消化，開(kāi)發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)資金來(lái)源成為難題。官方數據顯示，2008年前11個(gè)月商品房銷(xiāo)售面積為4.9億平方米，同比減少18.3%；空置面積達1.36億平方米，同比增加了15.3%。房市需求萎縮，供給放量，內地開(kāi)發(fā)商庫存越壓越高，手頭也越來(lái)越緊。截至2009年底，易居CRIC系統預期市場(chǎng)上的商品住宅房存量將至少達到2000萬(wàn)平方米。

　　另外，國家力推保障性房源，在建的項目也要求小戶(hù)型達到一定比例，這大大壓縮了內地房企商品住宅開(kāi)發(fā)的收益率，也挑戰了內地開(kāi)發(fā)商依賴(lài)資金快速滾動(dòng)的住宅開(kāi)發(fā)模式。日前，國務(wù)院總理溫家寶更在兩會(huì )上表示，中央政府在2009年將投資總額9080億元用于保障性住房等經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的薄弱環(huán)節。

　　并且，由于前兩年的激進(jìn)拿地策略，國內房企的資金鏈都異常緊繃，這令他們的商業(yè)地產(chǎn)擴張之路阻礙重重。以世茂股份為例，公司在2008年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入4.77億元，與上年同期相比減少7.64億元，減少幅度為61.55%；實(shí)現營(yíng)業(yè)利潤1.23億元，與上年同期相比減少1.24億元，減少幅度為50.14%。

　　而同為世茂集團旗下的姐妹公司世貿房地產(chǎn)情況似乎更為糟糕，根據標準普爾在3月發(fā)布的中國房地產(chǎn)報告，世茂房地產(chǎn)被評為“負面”。由于世茂房地產(chǎn)的舉債將陸續于2010年到期，以現有的現金流計算，屆時(shí)世茂將不得不面對近50億資金缺口。

　　連續兩年營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)利潤縮減，世茂股份仍在年報中預估2009年的利潤將達5.2億元，利潤超過(guò)4億元。面對結果未知的注資進(jìn)程，以及在幾年內無(wú)法產(chǎn)生現金流的待建商業(yè)項目，葛紅衛向記者解釋?zhuān)�“還是會(huì )來(lái)自老項目的銷(xiāo)售”。根據公開(kāi)資料，世茂2008年的主營(yíng)銷(xiāo)售項目包括兩個(gè)分別位于南京和福州的住宅項目。

　　然而自2月始，上海商品住宅的量升價(jià)跌令越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商參與到存量房銷(xiāo)售的價(jià)格戰中。對此，大福證券研究部人士表示，世茂如果不降價(jià)恐怕很難實(shí)現其預期銷(xiāo)售收入。根據易居CRIC系統，上海2月商品住宅銷(xiāo)售總成交量環(huán)比增長(cháng)33.6%，同比增幅50.5%。同時(shí)，成交均價(jià)達1.2萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下跌10.9%。

　　業(yè)內資深人士認為，旗下商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的拆分反而可能為其發(fā)展帶來(lái)一系列困難：首先，世茂在大本營(yíng)香港從未接手過(guò)酒店業(yè)務(wù)之外的商業(yè)地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗不足；另外，世茂的競爭對手很多，包括內地的本土開(kāi)發(fā)商和香港的大開(kāi)發(fā)商；最后，注資過(guò)程牽扯到控股權和資產(chǎn)劃分的問(wèn)題，如何在不影響大股東利益的基礎上分得合理，是世茂股份成功轉型商業(yè)地產(chǎn)龍頭的關(guān)鍵。(記者 趙心硯/文)